经济学第一课便道出需求（Demand）和欲望（Wants）的分别，需求是要计算成本，自身有没有能力负担，而欲望则不会考虑，所以便会无穷无尽――零成本也，故供应者或生产商只需要满足有需求的人，而不是有欲望的人。
入息中位数判断笼统
普罗大众会对名贵跑车有欲望，但厂家知道普罗大众不是他们的目标客户，大部分人也明白名贵跑车并不是必需品，不会去强求。若将跑车换上私人住宅，反应便会不一样。
如果笔者公开说私人楼宇的销售对象并不是家庭入息中位数或以下的人，肯定会被炮轰，说目前楼价已和市民收入脱节，会被打入「坚离地」的一族。
学者和传媒很喜欢引用家庭入息中位数去判断楼价是否合理，一层500万元的楼宇，需要家庭入息全部拿来供款十五年才能负担，所以楼价极之不合理，但他们绝对不会思考这个考虑的前设是否有问题，中位数或以下的人士是否私人楼宇的目标顾客，现在的家庭入息中位数是24,416元，而房屋署公布的四人家庭入息上限是26,690元，这表示收入在入息中位数或以下的人应该由政府去照顾，私人楼宇并不是他们的市场。
在公屋之上是居屋，另一类型的资助房屋，其家庭入息上限是49,000元，这意味着私人住宅的目标客户群应该是月入49,000元以上的家庭， 以三分之一用来作居住的开支，供款的额度约为15,000元，500万元的物业以二十五年期、贷款六成去计算，每月供款只是12,936元，而供款额中有超过八成是本金，按这个算法楼价并非高得离谱，而是非常合理。
据地产代理透露，现在购一千万元以下的物业，在实施特别印花税去提高外地人的购买成本之后，外地买家只占不到五个百分点，换句话可以说是95%港人港地。
购买力爆发 睇升20%
「启德一号」在批地条款中明确写明不能售予外地人，故称是港人港地，但从目标客户群看，它和其他私人楼盘有95%是重叠的，所以发展商的高层所说的是买家以为港人港地会平售是一厢情愿的想法，现在他们定出的价单绝对合理，故认购人数过万人，可供出售单位能悉数售清，不无道理。
香港有一半人入住公共房屋，两成在职人士月入在5万元或以上，连同一些一早已拥有资产的人，当中有一半已把楼按付清，他们的购买力不容小觑，但被传媒铺天盖地宣传美国今年需要加息四次，大部分人都不敢轻举妄动。
年初试过价量齐跌，及后英国脱欧公投后，利率走势明朗化，被抑压的购买力再次释放，形成被誉为「世纪旺市」出现，突破去年高位别无悬念，再升20至30%并非难事，在负利率的年代，楼价和当地经济没有必然关系。
邵志尧
资深测量师，江西财经大学客座教授，曾在4家香港房地产上市公司当高管超过20年，拥有丰富中、港物业发展经验。
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