房屋协会富贵老人项目「隽悦」近日减价求租，令老人房地产再次成为城中话题。隽悦推出时笔者已预计项目不会受市场欢迎，结果不幸言中。
间隔收费不利租情
本港发展商市场触角十分敏锐，他们不搞老人房地产是因为老人房地产并没有市场。根据现时的建筑物条例，新建住宅楼宇必须提供无障碍通道，轮椅可直达各单位门口，单位内部间格亦可通过简单改装工程方便轮椅出入。香港这弹丸之地，社区内必须有医务所及其他辅助医疗设施，项目内没有必要提供相关设施。
回看隽悦，减租前近六百个单位大半年内只租出了七十五个，反应奇差，如果是私人发展商，相信已有人被辞退了。隽悦销情差有很多因素，项目中有不少两房及三房单位，但不设工人房，不利聘请家佣照顾老人。项目所提供的医疗及保健服务均须额外付费。
折让低 只租不卖
大单位多是老人与家人同住，但项目的只租不卖模式有违港人传统观念，户主死后单位须归还房协，同住家人一无所有，更须搬离居所。较年轻的老人「租住权」费用如果一笔过付款，其价格比一般私人住宅单位售价折让不大，欠缺吸引力。项目定价时不可只把年租按老人平均寿命公式化计算，还须再依据市场接受程度再折让，才有足够吸引力。
另一方面，减租后隽悦平均租金只有每尺三十五元，包括差饷、管理费及服务费，房协实收租金应低於每尺三十元，远低於同区私人楼宇租金水平，变相成为了资助房屋，但受惠者并非基层市民，亦没有入息及资产审查。
楼市自沙士后拾级上升，市区旧楼有不少被发展商收购重建，租金或售价较便宜的旧楼单位在市区日渐减少，基层市民被迫搬进劏房或迁出市区。隽悦项目前身为房协的廉租屋邨，提供大量廉租单位予基层市民，可谓沙漠中的绿洲，让基层市民可居於港岛市区内。
但房协於二○一一年向政府补地价超过十亿元，把官契的资助房屋限制删除，以便发展富贵老人地产项目。房协剥削了基层市民的廉租屋邨，花巨款搞富贵老人地产，道理说不过去。
检讨运作免生怪象
隽悦出租率及租金水平双低，房协日后还须以租金收入补贴项目的营运资金，项目回报率必定不会理想。但房协却没有吸取教训，仍然向城规会申请在土瓜湾搞另一个老人房地产项目。
房协成立时的宗旨是提供廉价居所给有需要的市民，乱花金钱搞富贵老人地产已偏离了原有宗旨，看来政府应重新检视房协运作，以防再度出现劫贫济富的怪现象。
陈超国
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为香港测量师学会资深会员、英国皇家特许测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
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