香港市道转差，旺区商铺被视为重灾区，核心商业区出现不少吉铺，反映商铺市道出现重大变化。
商铺价值受制於租金和回报率。现时借贷利率仍处低水平，短期内加息机会不大，但不少商铺投资者不看好未来租金走势，故商铺投资回报率已微升，高峰期的低於百分之二的核心区旺铺回报率已不复见。
高端消费客减来港
商铺租金是消耗性的，故对零售市道相当敏感。近期核心旺区商铺新租比旧租大幅下滑情况普遍，有的减幅达百分之五十。由於租金直接与商铺价值挂鈎，有投资者不愿接受现实，宁愿把商铺丢空，也不欲以低租金出租，以免影响出售商铺时的叫价能力。
零售市道转差原因很多。占领运动后出现的反自由行示威令内地居民感觉香港不友善，高端消费者减少来港消费。不少自由行旅客靠走水货「搵食」，他们仍活跃，但并非高端消费品主要客源。
转攻日韩欧美购物
自由行已实施多年，早期来港的内地旅客不少是首次出国旅行，当然疯狂购物。听手表商户说，当年内地旅客买十只八只名表很常见。但来港次数多，便没有必要每次也扫十只八只名表。内地反贪腐政策亦影响高级消费品销情。
内地对出外旅游限制愈来愈少，很多国家也愈来愈欢迎内地游客。内地游客来港多次后，自然向往去日韩、欧美等地旅游购物。很多名牌产品在欧洲退税后的价钱比香港便宜两、三成。
另网购在内地已相当成熟，商场业务大受打击，很多商场已大幅提升餐饮和生活体验等不能网购的行业的面积比例。淘宝虽攻港已数年，但只限於低价商品，估计消费额占本港零售总额一个很小百分比。
网购普及 打击利润
不过，笔者发现网购已渐在高端消费盛行。笔者好杯中物，过去在铜锣湾酒铺买一支高级日本清酒要近三千元，但近期在日本网站订购同样清酒，连空运费也不用二千元。不少朋友的太太也开始在本港名店只看款式和试尺码，然后再向外国网站订购，售价可平几成。
网购普及可令香港商铺营业额下跌，继而影响店主利润，长远而言一定对租金造成压力。
此外，网上资讯亦可改变商铺租金水平的分区差异。很多年轻人在购物前必在网上格价，挑选最低价格商店。香港公共交通发达，只要商店位置不是太偏远，便宜一百几十元已能吸引买家专程去购物，有些商店更不用地下铺面，采用楼上铺便成，省回租金，回馈消费者。
投资环境天天在变，投资者要在风浪中保持不失，除熟悉金融和物业市场外，对社会各种趋势变化也必须充分掌握。网购冲击商铺投资价值，将愈来愈明显。
陈超国
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为香港测量师学会资深会员、英国皇家特许测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
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