粉岭马屎埔土地纠纷终圆满解决，但事件令人反思新界新发展区面对的困难。据报道，马屎埔涉事土地的原业主早年已经出售土地予发展商，其后租回土地作耕种用途。
因土地位於粉岭北新发展区内，发展商已向地政总署申请换地作住宅发展，并於租约期满后要求交回土地。不过，原业主却拒绝交回土地，发展商须向法庭申请多项命令才能成功收回土地，期间更几乎发生肢体推撞事件。
行政漏洞 衍生地霸
近年社会高度政治化，发展商易被针对为无良商人，有租霸或地霸便把自己塑造成被发展商欺凌的形象，冀博取政客及压力团体支持，试图争取更多利益。
惟租霸及地霸的出现，却可能是现行土地行政安排衍生出来。据地政总署一四年发出有关古洞北及粉岭北新发展区的作业备考，发展商在区内为自行发展项目申请补地价或换地，必须於一六年一月底前接受补地价或换地基本条款建议书。
其后地政总署两度延迟上述「死线」至本年十二月底。此外，发展商还须赔偿给有关土地上的占用人，并须提交占用人签发的收据或文件以证明满意发展商的赔偿金额。
上述作业备考可能引伸两个问题。第一个问题涉及补地价的金额评估。因政府及发展商就补地价金额的估算分歧甚大，很多时需要经过多次上诉才能达成协议，需时三、两年是常见的。
现行条款 存两问题
惟地政总署却规定发展商必须於本年底前，接受政府评估的补地价金额，对发展商来说有相当大的无形压力，若死线期近仍未争取到发展商认为合理的补地价评估，发展商便进退两难，更可能考虑放弃有关项目，怪不得古洞北及粉岭北新发展区合共只有两宗补地价申请。
第二个问题出自要求发展商提交占用人签署的收据或文件证明满意发展商的赔偿。事实上，新界土地界线模糊，亦多没有围栏，土地被人霸占经常发生。政府要求发展商取得占用人的同意书，才可以完成补地价或换地手续，占用人的地位即变成关键因素之一，怎会放过政府送上的赚大钱机会？
还有，作业备考并没有说明何谓占用人，前租客若心怀不轨，便在租约期满后继续霸占土地，企图争取更多利益。发展商为求在死线前完成清场，很多时只有无奈地被占用人勒索一笔。
确保供应 稳定楼市
土地供应紧张，开发新界新发展区可提供大量土地，意愿良好。惟执行有关方案时，必须体恤市场现实，才可令计划顺利进行，使土地可尽早推出市场。否则，发展商打退堂鼓，政府引用收地条例收地再自行开发，必定受到更大抵抗，阻慢土地供应，不利稳定楼市。
陈超国
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为香港测量师学会资深会员、英国皇家特许测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
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