金管局一向密切留意楼市发展，近期我们注意到地产发展商纷纷推出不同形式的按揭贷款计划和优惠吸引买家，促销楼盘。

这些由发展商提供的按揭贷款计划和优惠五花八门，当中包括：

高达楼价八、九成，甚至九成半的按揭贷款；
让买家抵押现有物业，然后额外提供过渡性贷款，总贷款额甚至超过新楼的楼价；
首两、三年为优惠期，买家免息免供，或者只需先付少量订金，优惠期届满才缴付楼价的全数以完成交易；
买家毋须通过针对还款能力的压力测试，甚至不用提供任何入息证明。
置业是许多市民重大的人生决定之一，供款期动辄长达二、三十年，因此准买家应清楚了解条款细节，即使眼前的短期优惠可能看上去很吸引，亦应该考虑未来可能出现的变数，小心评估自身还款能力，作出精明和审慎的决定。

在做自我评估时，不妨花几分钟想想以下几条问题：

一. 楼价如果下跌，高成数按揭物业的市价便很有可能低於按揭贷款的余额，举例说，承造九成按揭的物业，只要楼价跌幅超过一成，就会变成负资产，我有这个心理准备吗？

二. 免供免息或低息优惠结束后怎办？如打算转往按揭息率较低的银行申请按揭「上会」，银行是根据最新物业市场估值，而非买家向发展商买入物业时的价格。届时价格一旦低过买入价，买家或无法从银行借到足够贷款「上会」，我有没有额外资金完成交易？如果无，已付的首期会被没收，我想冒这样的风险吗？

三. 免息免供或低息优惠听来十分吸引，但有没有认真计算过，优惠到期后的供款额会上升多少？以首两年最优惠利率（P）减2.5％、其后为P粗略计算，全期按揭利息较银行的按揭利息可能超过一倍。倘若考虑未来数年随着美国利息正常化，P亦会逐步向上调，届时买家需要支付的利息可能会进一步上升。我是否有足够预算去应付大幅上升的供款额？

四. 发展商针对换楼客推出高成数按揭计划，买家在购置新物业的同时，需要向发展商抵押现有物业，取得额外过渡性贷款。一旦买家未能在过渡期内按计划出售现有物业，将会大失预算，我可否承受两所物业同时跌价的风险？

五. 如果现时因为压力测试或入息证明不足而未能成功向银行申请按揭，故转用发展商的优惠，当优惠期结束后，是否肯定到时可以通过银行压力测试或提交足够入息证明？

置业是一项重大的决定，希望上述的问题有助准买家能够作通盘、长远的考虑，多想想优惠期届满、最终「上会」时可能遇到的问题。

最后谈谈楼宇贷款的问题。将发展商提供的按揭贷款与银行整体住宅物业按揭贷款余额作比较，现时的比率相对仍然较低，但我们也注意到，个别发展商在过去一年的按揭贷款以倍数迅速增长。

金管局负责监管香港银行业，致力维持香港银行体系稳定和风险可控。虽然我们并不监管发展商，但由於银行向部分发展商提供融资，发展商向置业者提供按揭贷款会间接增加银行的潜在信贷风险。金管局认为有关发展值得关注，并一直与银行沟通和研究有否需要推出适合的措施，加强银行向承造高成数按揭的发展商提供融资的有关风险管理。

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20160620.shtml