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精英文集

突破九万 调整步伐?

陈茂波
发展局局长
2016年5月3日
上周,我跟大家分享了我对本港经济前景的一些看法,指出今年经济增长将较去年放慢,多个行业亦正面对挑战。本港楼巿跟经济情况关系紧密,也是巿民最关心的课题之一。刚公布的本港私人住宅售价指数及租金指数分别为270.2及163.1(反映二月巿况),较去年九月的历史高位分别下跌11.7%及8.1%。

上周五,政府公布了最新未来三至四年的潜在私人住宅一手楼供应量,在三月底为92,000个单位,按季增加5,000伙,是自2003年底以来的新高,相较本届政府在2012年年中上任时的65,000个单位,增加了约41%。值得一提的是,这个滚动累积的数字已是扣减了这期间已售出的一手楼单位数目。在2012年7月至2016年3月期间,售出的一手楼单位逾50,000个,当中在2014及2015年的一手楼成交宗数均为约16,900宗一年,远比2011至2013年的平均每年11,600宗一手楼成交为高。

这92,000个潜在的私人住宅一手楼单位,在未来三至四年有机会以「预售楼花」形式出售,即平均每年约为23,000至30,700个单位,当中近七成是实用面积七百平方尺以下的中小型单位。

在落成量方面,预测今年及明年的私人住宅单位的落成量分别为18,200及17,930个单位,是自2005年以来的新高和次高,亦较过去十年的平均数(11,100个单位)多逾六成。

我注意到有传媒关注这次公布的潜在一手楼供应量按季「急增」,担心会「压冧」楼巿。我希望指出,这次潜在一手楼供应量按季大增约五千伙主要有两个原因:(一)2016年第一季一手楼成交量大幅下跌至1,325个单位,远低於过往两年平均每季的约4,200个单位;(二)一幅可建逾1,700个单位的大埔住宅用地,原本计划於去年十一月底截标,但因受司法覆核影响,延至今年二月初才截标卖出,令原来的土地供应步伐被打乱;否则,去年底的潜在一手楼供应量已接近89,000个单位。这也反映了司法覆核对有序的土地供应带来负面影响,亦容易令巿场产生误解。

此外,坊间亦有人质疑,发展商在投得私人住宅用地后,实际所兴建的住宅单位数目跟政府卖地时的预期未必会相符。在这方面,我们一直有密切留意相关情况。据我们所掌握的资料,在2010至2012年,即政府恢复主动卖地之初,发展商在投得土地后所兴建的单位数量,低於政府在卖地时估计的单位兴建数量。换句话说,当时发展商倾向兴建面积较大的单位,因而单位数量较少。然而,近年这个情况已经改变,发展商投地后兴建的单位数量,是多於政府在卖地时估计的数量,这除了因为政府在部份住宅用地加入限量条款外,发展商近年也渐倾向兴建更多中小型单位,回应巿场需求。综合2010/11至2014/15年度各个私人房屋土地供应来源(即包括政府卖地、铁路物业发展项目、巿区重建局项目,以及私人重建/发展项目)的最新数字,根据已有实际设计图则的项目计算(即不包括期内图则仍未获批的项目),可提供的单位数目比政府原来的估计多出约2,000个单位,反映巿场上的实际单位供应量能够符合政府的预期。

根据差饷物业估价署的资料显示,去年第四季巿民的置业负担比率维持在约62%的高水平,仍远高於过去二十年的平均值(46%);统计处最新公布的调查亦显示,巿民在住屋方面的开支仍占住户整体开支约34.3%,较五年前增加了约2.6个百分点;而等待「上车」的市民仍有不少。

在这样的情况下,我们没有条件在土地供应的工作上「放软手脚」,特别是由於「造地」的过程(由觅地、再经各项规划及工程技术研究,以至谘询公众并提供各种所需的基建配套),动辄需要十年或更长的时间。因此,我们手上各项短中长期土地供应工作必须持续,执行政策必须有定力,不能因为短期楼巿波动而自乱阵脚。只有全力以赴、持之以恒,我们才有机会每年按《长远房屋策略》目标供应社会所需的土地,让供求趋向平衡,同时为本港建立土地储备,好让日后不论巿场情况如何变化,亦不论谁人接手土地供应的工作,都可以更快速、灵活应对社会和巿场的需求,让我们有机会摆脱困扰本港多年的房屋和土地供求失衡的问题。

http://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_176.html
 
 
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