近日多个楼市指标均显示楼价已下调，连持货量甚高的大发展商也说楼价可从高位下调百分之三十，相信楼市进入下降周期已无人异议了。
现时住宅单位已超越家庭总数，因此刚性需求不会太高，近年的买家很多并没有买楼的必要性，只是预期楼价未来会继续上升，因此提早入货，亦有投资保值的心态，当楼市转势下滑，市民对楼价愈来愈贵的迷信破灭，需求可以大幅减少。
出招仅降成交量
政府过去推出不少辣招冷却楼市，但只能降低楼宇成交量而不能降低楼价。行政手段往往只是增加买卖双方在物业交易中的成本，但当经济环境畅旺时，人人预期楼价必升，业主决不会减价卖楼，而买家亦抱着迟些买楼要付出更高楼价的心态。所以过去政府不断加辣，但楼市只是成交量萎缩，楼价却没有下调。
经济周期有上有落是必然现象。本港经济已明显转势下行，受多项不利因素困扰。内地出口数据转弱，构成经济压力，而本港与内地经济相互影响的程度日渐增强，内地经济转差必然波及香港。此外，早前反「个人游」的恶果日渐浮现，内地游客大减，酒店业及零售业正吹冷风，如果情况持续，业界可能裁员及退租，加剧经济下滑速度。
人民币早前贬值，投资者不再相信人民币汇率永不下滑，可能令海外投资者减少投资内地，更坏的情况是出售内地资产把资金调往其他正在复苏的经济体系。面对庞大走资热潮，人民币汇率进一步受压。据闻中央政府已落闸阻止资金大规模外流。香港过去不少贵重物业的买家均是内地人，若内地真是落闸阻止资金外流，香港物业市场必受影响。最近的欧洲恐袭亦可能影响经济，但程度如何尚需时间观察。
增供应解决失衡
经济转弱，再加上政府早前卖地的项目陆续推出市场。供应大幅上升，市民不再迷信楼价必升，继而买家可突然大部分消失，业主卖楼必须减价才可成功吸引买家。在正常情况下，楼价上升或下滑都是渐进的，但现时多项辣招仍生效，物业买卖的成本甚高，如遇上跌市，业主叫价须大幅下调才可吸引买家入市。
另一方面，过去楼市下滑时，只要累积至一定的楼价跌幅，便有买家入市执平货，促成小阳春局面。但在辣招不撤的情况下，买家入场费高昂，而三年内损手离场也同样重罚，买家入市执平货必然三思，小阳春格局不易再现。楼价下滑而没有承接力，如果经济情况进一步变坏，楼价可在短时间内急坠。
笔者一直相信行政措施并不能理顺楼市失衡，必须增加供应才可彻底解决问题。过去数年政府积极卖地所提供的新盘将陆续推出市场，对促使楼价下滑有极大作用。如果政府有能力在未来一段时间提供稳定而又充足的供应，可考虑楼价下调一定幅度后逐步取消辣招。
陈超国
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为英国皇家特许测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
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