政府本月中以低於2千元楼面地价，批出大埔荔枝山住宅地皮，被指贱价卖地。发展局局长其后重申政府不会贱价卖地，也没有高地价政策。这幅地皮有多个财团入标，包括本地及内地大小发展商，合谋压价是天方夜谭，要执死鸡也谈何容易，因此笔者接受地价是以「市价」批出。
楼市下行 未来价更低
荔枝山地皮受司法覆核影响，工程延误风险会构成价格折让。另一方面，地皮的地势凹凸不平，地基工程需额外支出和时间，现有的树木须向地政总署申请才可斩除，需时最少一年才可动工。
以地价每尺1,850元，加发展成本5千元，再加百分之二十利润，总成本价已是每尺8,200元（建筑面积计），以实用率八成来换算，未来卖楼不可低於尺价1万元（实用面积计）才可维持合理利润。地皮邻近的楼盘平均现价亦是约1万元一尺，假若大市继续向下调整，发展商利润便被蚕食，未来甚至有亏本的可能。
楼市波动时，地价波幅必会较楼价波幅为大。新界楼发展成本中的地价所占比例较市区楼低得多，因此地价与楼价的关系远较市区敏感，同样是楼价下跌一成，市区地价可能只会下调一成半，新界地价却可下调二到三成。
假若地政总署认为发展商出价未达最低要求，拒绝批出荔枝山地皮，如果半年后重新推出招标，若楼市持续下调，发展商届时的出价更低。政府若然到时接受更低的地价，库房便因不接受早前更高的出价而蒙受损失。
覆核失败反益发展商
发展局局长指出不会因地皮有司法覆核申请便延迟推出土地，否则影响土地供应，笔者认同这看法。现时政治对立愈来愈严重，政府任何重大计划也可能遭到反对者申请司法覆核，万一遇到法律挑战便收回土地，恐怕反对者日后会变本加厉，任何土地招标均会申请司法覆核，土地供应必大受影响。
再从另一角度看，发展商订定地皮入标价时，如果地皮有诉讼，必然会把风险反映在入标价上，出价较为保守或有所折让，库房收入必有损失。然而，若土地售出后，司法覆核失败，发展期没有任何延误，发展商便冷手执热煎堆，入标时的风险折让便成为额外利润。申请司法覆核的人士很多不满地产霸权，但他们又有否想过他们的行动只是伤了库房，反而明益了发展商！
太古城单位在九七年高位时卖1万元一尺，沙士时降到低於每尺4千元的水平，相比1万元一尺，每尺4千元是否贱价？业主若要在沙士时期卖楼，可以售出已属幸运，因此楼价与地价是否贱价，只是相对历史价格而言。如果市民希望楼市下调，不是应该乐见更多政府土地以「贱价」批出吗？
陈超国
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为英国皇家特许测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
App下载
