调查显示,香港楼价为全球八十七个主要城市中最难负担的,楼价中位数相当於港人每年收入中位数的十九倍,香港楼价再次荣登全球榜首,负担比率创调查进行十一年来的新高,大幅抛离第二位澳洲悉尼的十二倍。楼价自去年第三季开始慢慢回调,但很难回到看齐全球正常可负担的水平。
香港楼价负担比率与全球平均水平的差距,意味着和全球竞争力的差距。其中所包含的,是市民收入向银行信贷的转移,就是潜在消费力的流失,也就是经济动能的流失。港府资料显示,按揭供款占住户入息比率於去年第三季升至六成四,远高於一九九五至二○一四年间的长期平均值四成六。由此可以解释,本港零售消费何以对内地客形成依赖,经济除了进出口下行的拖累,也相当程度受到消费的拖累。香港从收入角度,最具消费力的一群,是喜爱出埠旅游的一群,意味这部分收入的转化,以旅游的方式流向外地。
市民收入向置业转移,实质是以按揭利息的方式成为银行的基础收入,这是银行盈利长期好景的重要因素。由於高楼价不可持续,港府顺应民情亦有压低楼价的意愿,楼价逆转,向前述正常负担比率回归,势必抑遏银行业务拓展,若银行未能另辟有效盈利来源替代,也是经济的不利影响。要下好香港经济这盘大棋,港府要有通盘考虑形成的策略。