楼价与经济互动

调查显示，香港楼价为全球八十七个主要城市中最难负担的，楼价中位数相当於港人每年收入中位数的十九倍，香港楼价再次荣登全球榜首，负担比率创调查进行十一年来的新高，大幅抛离第二位澳洲悉尼的十二倍。楼价自去年第三季开始慢慢回调，但很难回到看齐全球正常可负担的水平。

香港楼价负担比率与全球平均水平的差距，意味着和全球竞争力的差距。其中所包含的，是市民收入向银行信贷的转移，就是潜在消费力的流失，也就是经济动能的流失。港府资料显示，按揭供款占住户入息比率於去年第三季升至六成四，远高於一九九五至二○一四年间的长期平均值四成六。由此可以解释，本港零售消费何以对内地客形成依赖，经济除了进出口下行的拖累，也相当程度受到消费的拖累。香港从收入角度，最具消费力的一群，是喜爱出埠旅游的一群，意味这部分收入的转化，以旅游的方式流向外地。

市民收入向置业转移，实质是以按揭利息的方式成为银行的基础收入，这是银行盈利长期好景的重要因素。由於高楼价不可持续，港府顺应民情亦有压低楼价的意愿，楼价逆转，向前述正常负担比率回归，势必抑遏银行业务拓展，若银行未能另辟有效盈利来源替代，也是经济的不利影响。要下好香港经济这盘大棋，港府要有通盘考虑形成的策略。