香港房屋协会推出优质长者房屋项目「隽悦」，为银发族提供养老单位。本港人口老化是不争事实，如何解决这日渐壮大的社群的生活需要，是一项严峻挑战。
隽悦日前截止申请，从申请者数目来看，可初步分析项目是否受欢迎。项目提供588个单位，其中开放式或一房单位共301个，占单位数量约五成。惟申请表仅393份，平均年龄72岁，近七成申请者为单身。
护理支援未够贴心
项目未能超额「认租」，料主要与其设计及财务安排有关。申请者近七成为单身人士，估计大部分冀认租开放式或一房单位，惟隽悦仅约五成单位为一房或开放式。
由於今次申请者不多，相信单身申请人仍可全数选得开放式或一房单位。开放式及一房单位并没设工人房或储物房，但负担得起这优质项目的租客应有能力及有需要聘用工人，照顾日常起居。没独立房间安置工人，会为租客带来不便。
隽悦有近半为两房单位。若长者选择与家人同住，一般港人心态是百年归老后，把单位留给陪伴自己走过人生最后阶段的亲人。惟长者过身后要把单位归还房协，同住的亲人须另觅居所，如此安排不符港人一般心态。
另外，隽悦在单位内提供居家护理支援系统，但笔者对其实用价值亦存疑。
租权费高昂不划算
财务安排方面，笔者认为这才是项目不受欢迎主因。隽悦提供的是租住权，租客不拥有单位业权，故银行不能提供按揭贷款，申请者须自行筹集一笔过或分期支付的租住权费，即使是分期支付，也得先一笔过支付五成租住权费。
以一个中层约350方尺单位为例，60岁申请人要一次过支付390万元租住权费，即使分十年支付，也要先付220多万元首期。房协算体恤老人家，估计这些富贵老人可能拥有其他物业，故联系按揭证券公司为申请人安排其他物业的按揭变现，以支付租住权费。
不过，按揭证券公司条件苛刻，以申请人年龄60岁为例，市值2,000万元的单位只可贷款约380万元，而且利率较一般按揭利率为高，更要每年支付按揭金额百分之一点二五的保险金，变相供款利率高达4厘。
如能负担支付巨额租住权费的富贵老人，他们多数有能力聘请佣人照顾起居，隽悦提供的设施和服务也没必不可少的性质。老人家购住私宅，过身后单位可留给后人，但隽悦单位居住权费不便宜（60岁计约一般私楼市值的八折），居住者多年后，一旦过身单位须交回房协，后人只可取回百分之五的租住权费，很多人觉得不划算。
地产商拒发展有因
私人发展商向来较官方或半官方机构灵活，从隽悦情况看来，他们不发展老人屋苑，是因相信香港人未接受这个市场。笔者认为，房协不宜与发展商市场重叠，日后不宜发展只向富贵人家提供服务的项目，可考虑改为提供廉租屋形式的老人屋苑，服务草根市民。
陈超国
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为英国皇家特许测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
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