无论是中国或境外，比如香港，房地产市场的繁荣与否根本上来说都是与住房按揭贷款的出现有关，而住房按揭贷款的核心又是利率。有了住房按揭贷款，就有了房地产市场发展的杠杆。
如果买楼首付比例低，购买住房者的进入门槛低，就能够让更多人进入住房市场，但并没有降低购买住房的成本。如果购买住房者年轻、就业前景好，可以把购房款项延后偿还支付当然是好事。因为年轻人将来支付能力会愈来愈强，购买住房的负担也就会愈来愈轻。但对於年纪较大的人来说，首付款降低并不能减轻购买住房负担，反而往后压力更大。
实质负利率左右房价
对置业者而言，按揭贷款利率高低则完全不同，低利率可降低买房融资成本，进入住房市场不仅门槛会降低，而且购买住房负担也会全面减轻。如果通过住房按揭贷款，让住房投资者的杠杆率推高，而贷款利率低或融资成本低，那么购买住房就成了许多投资者最好的投资工具。这就是近十年来不少国家住房市场过度发展与繁荣的关键，特别是在实质负利率的情况下，会鼓励更多人涌入住房市场，让泡沫吹大。
香港中文大学地理及资源管理学系姚松炎教授最近的研究表明，房价高企根本上与土地供应和房地产消费没多少关系，主要是与实质负利率有关。在实质负利率情况下，房地产市场融资杠杆高及融资成本低，住房投资有利可图，这就必然鼓励更多的人买房。
但是，十二月联储局加息几成定局，加息意味着十年来全球廉价资金的时代将要结束。而联储加息首当其冲的当然是住房按揭贷款利率。全球各国的按揭利率会随着美国加息而上升，不仅会影响购买住房者融资成本，也将全面削减住房投资者的利润。
一线城市泡沫随时爆
如果住房投资者预期房价可能会随着联储加息下降，或会促使这些住房投资者退出市场，房地产市场的泡沫就可能在这过程中破灭，所以房地产投资者对此不得不提高警觉。
对於中国来说，尽管美国加息不会对货币政策产生直接影响，但对人民币汇率将产生巨大冲击，甚至於会影响人民币新一波贬值。而人民币的贬值则可能引导资金流出中国市场，引发中国的房地产泡沫破灭。
中国一线城市的房价过高早就把其置於过高的风险中，任何原因随时都可能成为一线城市房地产泡沫破灭的导火线，而三四线城市的房地产市场只能等待泡沫破灭。不过，联储局加息对中国房地产市场影响有多大，目前看来是不确定的。
由於利率是住房按揭贷款的核心，联储局加息将全面结束全球廉价资金时代，按揭贷款利率将全面上升。这将对房地产市场将造成巨大的影响，甚至将敲响全球房地产市场泡沫警号。
易宪容
当代内地著名经济学者，原中国社科院金融研究所金融发展室主任，○七年辞去职位，目前在社科院金融研究所担任研究员工作，以敢言著称，有「房地产平民代言人」的称号。易氏拥有上海华东师范大学硕士、中国社会科学院研究生院经济学博士学位。
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