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纵观全局

楼价可被吓倒?

 

陈伟强

大学讲师
2015年11月21日 (东方)

礼失求诸野,有时政府做不到的事,便得靠民间力量了。香港人最关心的是住房问题,楼价高不可攀,过去几年,政府即使出尽九牛二虎之力,对着楼魔往死里打,也一直拿它没法。在上位者既不中用,於是就得由社会的自发力量出手,近月来传媒人十分齐心,也异常卖力,以前所未有的声势,尝试将高楼价吓倒。

物业价格又怎能受吓呢?可以的,楼价高低取决於入市者信心,这几个月来,多个媒体似乎在合力营造楼市已转势的气氛,使用智慧手机而又装上传媒Apps的市民,几乎每天都可收到物业市场如何「劈价」、「冧市」的消息。三人成虎,楼市跌价的消息听多了,不信不信还得信,入市者还价时,自然就可以加把狠劲,业主脚软了,於是就真有市民可以用低价成功置业了。从这个角度看来,传媒人确是为置业者做了一桩好事,效果之佳可让政府官员汗颜。

但这种主要靠媒体力量去改变市场心态的方式,究竟可以持续多久?最终效果如何?这是将来社会学和经济学值得研究的大课题,香港物业市场近期出现的情况,更可以成为重要案例。

笔者以客观分析,本认为今次中、小型住宅的跌浪未必是真,因为就在本月,香港的商厦尺价和一宗豪宅的高价成交,同时创出历史新高。而与香港一河之隔的深圳,中、小型住宅价格也不停猛涨。唯独本地的中、下价房屋在跌价,这本不正常,我初步估计这正是传媒之功。但这功效可维持多久?就值得认真研究了。

 
 
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1. 大宝二宝 2015-11-21 09:47:26
同意,楼市唔系靠吹就会升,靠唱就会跌,如果系咁香港房屋问题就一早已可解决。不过从来都系升嘅时候个个就话会看升,跌嘅时个个话会继续跌。有几多真系[众人皆醉我独醒]?醒果个就系赢者。

楼市系咪跌势已成抑或只系大涨小回?保守D好,还是睇多几个月先有可能见真章。

共醒之,哈哈!
2. 历史长河 2015-11-21 10:26:20
由於政府的各种辣招政策,造就了今日高慢牛局面。高慢牛是政府,上车客,职业炒家,地代,甚至银行都不愿看到的结果。

这次大合唱,以上各持份者出奇的齐心合力,包括修改指数规则,务求唱衰楼市,迫政府撤招。

大合唱也许在初期有少少效果,但应该不会跟本扭转走势。
3. 打工仔 Andy 2015-11-21 11:20:47
现在市场上睇淡唱淡的, 可谓无所不用其极!不顾一切大力唱楼市会大跌! 
试问这会有什么人得益? 香港经济? 银行体系? 高位出了货等入返市的? 等上车的? 
自古以来, 人必须要靠自己努力工作, 平时要过悭家既生活, 把金钱多作合适的投资, 慢慢你的购买力就出来了! 
不是成日想人家PK自己就可成功的! 

4. 自我陶醉 2015-11-21 13:08:27
非常同意孖宝兄,根本以香港楼市嘅规模,唱升唱跌都系嘥气,如果政府真系要楼市跌,推一啲极端行政措施,一夜间就可以将楼市推冧,洗咩要唱跌咁麻烦? 其实,政府一直只系要稳定银行体系,同埋增加供应,成日话政府要推冧楼市,又无能为力,实属无知。 

所有投资市场都有人睇升,有人睇跌,正常到不得了,睇升就畀人话想冇楼嘅人PK, 睇跌就畀人话想有楼嘅人PK, 事实系根本唔需要望人PK, 而且望都唔会有用, 睇错市嗰个自然被市场惩罚,边个PK系由市场决定,而唔系取决於个人意愿。

至於呢个所谓大学讲师就更离奇, 净系讲细价楼跌唔正常,到底又有冇睇过细价楼之前一年升凸豪宅商厦几多? 中原城市领先指数 CCL大型单位系142.73 按月跌 3.3%, 中小型单位140.84按月只跌 2%,长线啲睇有指数20年,两数相距都唔够2%,有几唔正常?呢啲咁嘅分析质素,小心误人子弟喎!

5. 无奈 2015-11-21 13:17:27
楼价的确在极高的位置,对于大多数打工仔而言,楼价与收入脱了节是不争的事实,唱跌比吹升更易被认同。

长远看,香港有别於一般外国市场,称谓东方之珠非浪得虚名,其地理位置和大陆的特殊关系使之成为中外重要交汇点,一带一路如是,ttp 的发展更加如是。只要香港仍有法治,个人财产得以保障,楼价不易大跌。

睇近些,楼价一路走嚟到达今天的历史高位,极大程度上拜各国QE所赐,无路可去的情况下,钞票留在砖头上仍较有保障。

传媒习惯上喜报到极端例子以吸引眼球,当报导一段时间之后,低价成交习以为常,又会报到极高价成交,原来在此之前,投资者早已密食,观望者仍然陶醉在观望中。这样的故事,在历史长河中,不断重演。

说楼市转角,不少人的内心奇盼,诚如是,未尚不是一件坏事。可惜,很大机会是窄幅上落居多。

实在说不凖,毕竟是瞎子摸象。








6. 大宝二宝 2015-11-21 13:21:50
回自醉兄,

师兄所言甚是!讲出小弟心底话。莫非自醉兄就系一早醉醒咗果个赢者?

共醒之,哈哈!
7. 楼价真的不会跌吗 2015-11-21 13:22:02
汤文亮:银主盘增5千响警号
(东方) 2015年11月21日
近月市场上银主盘已升至约80个水平,纪惠集团副主席及行政总裁汤文亮称,即使银主盘升至200个,只要市场有承接便「唔使惊」,但若出现5,000个便要小心,他维持三年内市场会有多达1万个银主盘的预测。

汤文亮称,最近银主盘数目有上升趋势,他亦发现近日已有个别财务公司,跳过银主盘的过程,直接逼业主卖楼。对於近日一个入伙不久的新盘出现两个银主盘,他称该两个新增个案业主为内地人士,仅承做一次按揭,料因断供而沦为银主盘,他认为於本港置业的内地买家供款不准时,料楼价跌时,内地人心态是「放弃都无所谓」,届时将出现更多银主盘。

东角道地铺低旧租25%

他料明年底会是入市时机,但要「贪新忘旧」,即只买新楼,不买旧楼,因两者售价相若。他又在网志称,今年买楼的人,由於有额外印花税,即使出售物业获利,大多不能抵销税款,故基本上他们是不会出售物业,否则就会由赢家变输家。

零售业走下坡,他认为不反映本港经济情况,部分铺位租金仍较早期租约高50%。消息称,铜锣湾东角道双号地铺以约36万元租予药房,较旧租低25%,旧租户亦为药房。港置工商部伍万益称,荃湾工厦One Midtown录首个银主盘,一个7楼银主盘以尺价约5,600元沽出,低市价近一成。
8. 自我陶醉 2015-11-21 13:27:37
孖宝兄,

其实一日没增加成交, 一日胜负未分。

共估之,哈哈!
9. 如是 2015-11-21 13:32:55
客观分析未免流於表面。
10. 2011年开始 2015-11-21 14:01:22
在3辣椒之下成交量同以前不能相比,现在的成交量就是3辣椒之下的正常成交量.
11. 西门吹雪 2015-11-21 14:05:16
呢个人讲既野咁搅笑既?不过,总算有一句系啱既

今次中、小型住宅的跌浪未必是真

不过原因好明显吾系佢讲个d罗 xDDD
12. 引刀一快 2015-11-21 14:05:57
举深圳楼市作例,系过度以偏概全。
13. 西门吹雪 2015-11-21 14:15:00
如果用sz市中心同新界东北比,就真系差吾多。要比应该同反市中心比。
早几年大陆狂跌时,香港咪一样狂升。早几年又吾见讲一河之隔。 =.=
14. 大宝二宝 2015-11-21 15:18:30
回2011年开始兄,

你可以去'地产论坛'内删除或更改自己的留言。

15. 2011年开始 2015-11-21 16:06:02
大宝二宝兄,已经删除重覆留言,多谢指教!
16. 无奈 2015-11-21 17:10:31
2楼河兄:
小弟愚昩,指数规则改变了?几时发生?改变了什么?,愿闻其详。谢谢。
17. 打工仔 Andy 2015-11-21 17:28:52
自醉兄

师兄所言甚是! 


18. 历史长河 2015-11-21 19:07:20
16楼 无奈兄,几周前改变的。同以往不同的地方,现在是破顶成交临约暂不计入指数,破底则会计入。

统计学上来讲影响应该不会很大,对有些业主心理可能会有点影响。不过修改之动机及时机耐人寻味,有加入大合唱之嫌。
19. 云在青天水在瓶 2015-11-21 19:22:02
楼市的升跌从来就不是由媒体唱出来的,而是受经济周期的影响而表现出来的。

媒体的影响力,在政治煽动或娱乐八挂方面可能会大得多。如果有人买卖楼宇是受媒体的左右而出入市,此人必定愚且鲁。

香港楼市现在面对的客观环境,是美国加息在即,租金回落已现。即成本增加,租金下跌,物业的租金回报跟跌,中期调整已经开始。

国内楼市情况则相反。虽然经济增长回落,但央行已启动降息降准措施,银行利率持续下降,资金成本回落,对内地楼市影响正面。
20. Ronald 2015-11-21 22:57:22
楼上
云在青天水在瓶 兄
2011开始  师妹
我发了个电邮给你们,不知有否收到?


21. 历史长河 2015-11-21 23:38:21
云在青天水在瓶兄,

你所讲媒体之功效也是我一直认同的,不过这次可能有少少不同。现在成交量十分之低,只有二千几,另外撞正股灾同人民币贬值,几十个愚且鲁就能拉底指数。

不过长线来讲,媒体或任何人都不可能改变楼市方向。

至於美国加息,小弟不认同你的讲法。经过长时间等待,市场已完全消化了这个动作。预期加息将会轻微且㣪慢,到时候加息将会变成好消息。拭目以待。

租金下跌也不完全正确,以我个案来讲,应该说暂时走稳更为确切。

另外纲主Ronald有事找你,请查看电邮。
22. 无奈 2015-11-21 23:54:21
河兄,多谢提供资料,只有破底成交价才计算很难理解其合理性。

这样说来,万一楼市由跌转升,所有破顶价都应抹去才可符合期望。
23. 80's队长 2015-11-22 01:23:43
如果有专家同你讲,因为segment唔同,客路唔同,购买力唔同,因此豪宅唔会冧但细价楼会冧的话,我可以话比你听佢一定呃狗你。


当然系逻辑上或学术上系有可能,即系话呢家有钱佬就个个好发,发到猪西咁,所以豪宅唔止有支持,而且仲可能会有升幅,之不过细价楼系因为对大众market,你唔好问点解总之呢家有钱佬普遍都好L掂,但平民百性就仆晒街个个都食二手饭,系一个咁极端的环境下大家都要放楼求售,但求一死,而有钱佬好劲,有钱系手系要等到淘大跌番到几十万一间咁,然后就成幢买落黎,中间就算跌到百几万二百万,有钱,系都唔会执平货的,所以系一个咁极端的情况下,系无错的,豪宅系唔会冧但细价楼会冧。


不过我认为市场系某程度上系理性的,即系话假设你系银行,呢家你见到细价楼仆晒街,一方面我谂都会收遮,所有按揭业务都会变得好保守,而我指"所有"的意思,其实系包括左豪宅以及细价楼?喂讲真,你话无跌姐,点知下一步跌唔跌啊,睇住细价楼估价已经回落,公司炒紧人,有乜理由反而豪宅生意会大胆进取,咪玩啦?再者,我有好难谂到一个现像系,香港失业率大幅上升,好多老细走路,好似沙屎咁,日日都话炒人的时间,然后咁样的情况下,普遍老细会特别好景得黎,仲会系大市咁仆街的环境下好多人仲大旧大旧钱去买豪宅?唔通有钱果D人真系傻捻左?傻捻到有跳楼货唔要,有子弹楂手又唔要 ,死都要谷番落去几千幻几亿的楼咁样?咪玩啦兄弟。


又有人话加息个市会冧,先唔讨论呢一点系咪成立先,但点解加息又会只系队死细价楼而唔系豪宅呢?当然合理的解释一定系话细价楼对於平民的负担能力有好大影响,而对有钱佬就无所谓,话之呢家我借几千幻几亿,加1厘一年都系讲紧几廿幻息口有限数,没问题,咁对细价楼又系咪咁仆街绝杀先?


之前都计过类似的野,不过我都唔厌烦再计多次,当一个普通市民欠银行300幻,30年还的话下表系佢要面对的每月供款:


@2.15 = 11314
@3.15 = 12892
@4.15 = 14583
@5.15 = 16380


一早讲过你老美能够加一厘息的话我谂佢死都未到你死,系少於一厘的情况下,每月都系供多1578元,而对於一个有钱佬睇的细价楼的业主,就算有压力测试的情况下,佢系认为一个细价楼的业主可能因为比多1578元就会仆街。也许我误会左,又或者佢认为系会加两厘息,即系比多3269元的话,细价楼业主就会系咁先,那怕你过左压力测试搵紧4皮野一个月,你老婆又搵紧3几皮,你手头仲有几十幻应急钱呢D,通通唔捻计,离地咪就系呢只。


再睇番今时今日的政策,所有野都倾斜去帮助买细价楼的情况下,就算最近市淡左都好,只系其实D人等待所谓的冧市而无再讲,但其实冧市并没有来,要冧的话豪宅更无可能独善其身,能够有咁样定论的人,应该都系果D系扒房锯住扒食住龙虾的人,去讨论呢家面包铺的包食唔食得饱人的行为。


个人认为细价楼所吹的淡风将会系明年小阳春前完结,想上车的人请记得尽力搵平盘,否则下一个升浪又系会令你追唔切。