目前的香港楼市真是像雾里看花，连不少有经验的分析 员都看不清。大家心中都认为住宅楼价高得不合理。但是楼价偏偏就非常硬朗。上周的中原城市领先指数续创新高，与前周比较续升0.11%，与上月比较则升1.44%。
按差饷物业估价署的数据，面积160平方米以上（即最大或E类）的住宅，自九九年一月至一○年九月首次引入额外印花税之前，楼价升幅达115%。面积40平方米以下（即最小或A类）的住宅，同期楼价升幅仅得52.5%。但自一○年十月至一四年底，E类住宅升幅放慢，四年来仅得23.1%。相反，A类住宅同期升幅却有82.8%！
上周在美国联储局议息前夕，有主攻细价上车楼盘推出242伙，实尺价近1.7万元，楼盘虽曾录11宗挞订个案，但一个晚上仍售出六成。另一边厢，豪宅蚀卖个案一宗接一宗。大坑亦有豪宅录得持货八年帐面仍蚀千万元的个案。随着新盘供应持续增加，有分析员预期楼市势将大泻，有机会跌逾五成。
购买力不断被消耗
笔者不认为楼市会崩泻，但相信楼市现时已属强弩之末。表徵有二。一是发展商提供最高35%二按；二是超细面积蚊型楼的出现。两个徵兆都表示，发展商已意识到不少买家已付不起四成楼价的首期。如果购买力不断消耗，楼市逐步下跌将是无可避免。
笔者认为，健康有持续性的楼市，必须有换楼活动。像现时，换楼活动极为稀少的市场环境，发展商以首次置业者为主要销售对象，就难免逐步消耗市场有限的购买力。购买力最强的买家置了业，就要靠购买力稍逊的补上；购买力稍逊的置了业，就要靠购买力再稍逊的再补上，如此类推。因此笔者相信楼市会「阴阴跌」，而不会像九八年那样一泻如注。
有人会问，为何到现时为止仍未见「阴阴跌」？我的解释是，市场潜在需求庞大，战后婴儿的下一代已届适婚年龄，成家置业的需求不可轻视。由於额外印花税打击换楼，二手楼供应稀少，造成小型楼跑赢大市的局面。
至於楼价跌多少的问题，当然不易预测。但按笔者对香港楼市的认识，九八至○三年的大跌市，应是粗暴震荡楼市所造成，若然当天没有贱售公屋，跌市根本不会出现。由於战后婴儿下一代的刚性需求，政府所能推动的新供应亦不算巨大，楼市若跌超过两成，我会大感意外。
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