七月中，我在网志跟大家分享了对私人住宅物业巿场的观察，包括：未来几年供应会大幅增加；一手楼楼价与二手楼楼价差距收窄，甚至出现一手楼较同区二手楼便宜的情况；发展商积极推销一手楼；巿场竞争将日趋剧烈......。目的是希望透过提供资料，让大家比较全面了解经过特区政府几年增加土地供应工作后，私人住宅物业巿场起了一些根本性变化，同时厘清一些概念，避免大家对坊间一些报道的误解。
两个月下来，我想重申两点和补充一点：
（一）一些大家普遍参考的楼价指数，都只是反映二手巿场的楼价，并不反映一手巿场的楼价情况。因此当二手楼成交比较淡静时，指数容易受到个别交易是否有特殊状况所影响，例如买家因某些原因而出高价购入单位。此外，差饷物业估价署公布的指数是滞后数字，例如上周公布的私人住宅售价及租金指数处於历史高位，是反映七月份的情况，未反映巿场在过往两个月的变化。正如我在七月的网志中指出，现时本港住宅整体成交量，徘徊於1997年以来的低位，2013及2014年的本港住宅的整体成交量分别只有约50,700宗及63,800宗，远低於两个楼巿高峰期1997年 (约172,700宗) 和2010年 (约135,800宗) 的水平；而且一手楼所占的比例是过去十年（自2005）以来最高。
（二）本港新住宅单位供应正逐步增加。在6月底，预计未来三至四年的潜在一手楼供应量将高达83,000个单位，较2012年6月底现届政府上任时高出约28%，比七月份我写网志时更高，估计这潜在供应量会持续高企。而这八万多个单位中，近七成都是实用面积低於70平方米的中小型单位。与此同时，一批已完成补地价或即将完成招标程序的土地，亦可额外提供11, 300个单位。至於私楼落成量方面，差饷物业估价署预测明年的落成量便达到约20,000个，较过去十年的平均数高约七成。事实上，过去三年（2012-14年）的平均动工量也较再对上五年（2007-11年）的平均动工量大幅增加约58%。
（三）过去两个月，本港以至全球经济气氛均持续变化，经济前景似乎变得更不明朗。据上月公布的上半年经济报告，纵使本港经济今年第二季仍录得按年2.8%的实质增长，未来却挑战不少。今年以来，环球经济表现逊於预期，以致亚洲出口全面受挫，区内经济增长普遍放缓。与其他多个亚洲经济体一样，香港整体货物出口在第二季亦告转差，较去年同期实质下跌3.6%。另一方面，访港旅游业持续放缓，访港旅客人数过去两个月更出现负增长，旅客人均消费亦继续下滑；今年七月的零售业总销货价值，按年下跌2.8%，其中服装、药物及化妆品、珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销售货值跌幅较大。此外，环球金融巿场波动加剧，本地股巿近两个月相当反覆，恒生指数曾由高位下跌近三成，目前仍较五月时的高位下跌了逾两成。展望下半年，香港仍要面对众多外围不明朗因素，包括美国加息步伐未明，欧洲和日本经济未见复苏，以及中国经济的下行压力等，后者对香港的影响尤其重要，假若内地经济出现波动，本港将会首当其冲受到影响。
在上述背景下，有意置业的巿民应当倍加留神，小心衡量风险，量力而为。
至於土地供应的工作，我仍会坚持不懈。要解决本港房屋问题，最根本的方法始终是要增加房屋供应。而要将大幅土地变成为宜居的社区，需要大规模的综合规划、通过各项相关的技术评估，以至基建工程和设施的配套，所以由开始造地到建屋完工往往需要十多年的时间，其中如果牵涉到大量寮屋及／或棕地的补偿和安置，所需时间会更长。因此，土地供应的工作应当持之以恒，不应因为短期楼巿波动而停顿。希望社会可以继续支持我们这方面的工作，同心协力解决本港的房屋问题。
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