近日金融市场异常波动，除了人民币贬值外，各地股票市场均明显下调，会否演变成新一轮金融海啸仍言之过早。

数年前中国是世界工厂，耐用品绝大部分是中国制造，但近年已有明显转变。笔者经常购买运动服，从前运动衫裤鞋袜几乎全是中国制造，但近日中国制造的比例已大幅下滑，运动服的产地包含了印尼、越南、柬埔寨等国家。一叶知秋，估计运动服以外的其他耐用品亦有相似情况，早前一畅销手提电话的制造商亦表示考虑在国外设厂。

内地经济虽然近年急速膨胀，并已成为世界第二大经济体系，但地域广、人口多，人均生产值仍远远落后於先进国家水准，仍需靠出口来赚取外汇带动经济增长。出口下滑带来的影响渐渐浮现，并非一时三刻可解决的问题。

另方面，习主席上场以来严格执行反贪腐，令内地高档消费急降温，再加上乘数效应，亦对经济构成一定压力。人民币贬值前其他东南亚货币已大幅贬值，因此笔者相信人民币的贬值是无可避免。

回归以来，香港的经济愈来愈向内地靠拢，早年内地经济火热时本港也经济蓬勃。但现时内地经济下行，香港很难置身事外。楼市亢奋了多年，现时的金融市场有可能是令楼市转势的最后一根稻草。
难受惠人民币贬值

过去几年本港楼市持续上升，政府多番推出辣招也冷却不了，市民普遍相信土地供应不多，楼市长远易升难跌。但年前政府已恢复主动卖地，新落成的住宅单位会於未来一、两年到达高峰期。单位供应增加，如遇上经济不景气，相信楼市必定降温。住宅需求很大程度依赖市场气氛，气氛好时人人睇好楼市，均想尽早入市，令需求上升。但当经济转坏时，求过於供可马上变成供过於求，令楼价转势，下调幅度可以十分显著。

有较乐观者却认为人民币下滑和股市波动可能促使投资者把资金转投楼市，买砖头保值，因此需求不降反升，但笔者不认同这看法。过去不少人相信人民币只升不跌，吸引了不少热钱投资内地各式各样的项目，希望项目赚钱兼赚汇率。这些热钱在未能进入内地时可能暂留香港，造成银行体系水浸和实质利率长期远远低於优惠利率。若这些热钱流出香港，可令银根抽紧，那么即使美国不加息，本港的实质按揭利率亦会被推高。
热钱抽走 雪上加霜

内地超级富豪甚多，但当经济不景气时，必会减少投资香港或来港置业。再加上早前的冷却楼市辣招和部分港人的反中心态，对楼市可说是雪上加霜。

除住宅外，店铺租金亦因零售业走下坡而有下调压力，租金是零售业中最具弹性的成本，生意额下降首先冲击租金。如短期内没有起色，很多旺区商铺均会要求减租或退租，商铺价格亦可能下调。

物业市场始终有其周期，绝不会永远上升或永远下降。但现时判断升市已完结尚是言之过早，还须看看金融市场在短期内的表现和买卖双方如何解读近日的市场讯息。

陈超国

第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为英国皇家特许测量师学会资深会员、香港测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。