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敢说亮话

楼市不解之谜(1)银行的估价报告

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年9月30日

  有年轻朋友同我讲,中银将楼宇估价调高3至6%,楼市冇得跌,我认为有商榷地方,银行调高估价与减息一样,是他们希望多做生意,与楼市升跌关系不大,如果他们唔想借钱出街,就算楼价狂升,银行都不会调高估价。

  银行每年会从楼宇贷款收回大约4%,而在银行的按揭物业亦很难加按,现在莫讲话要增加贷款,银行同事要追回失去的按揭贷款已经很辛苦,减息虽然可以争取到一些新按揭贷款,但同时有机会令到旧有客户要求减息,无形中收入减少,有可能得不偿失,但提高估价就有所不同,除了可以争取到新客户之外,亦有机会加按给现有客户的按揭贷款,是一箭双雕做法,况且,现在适逢其会,楼价的确有显著升幅,如果唔调高估价,反而会被人话跟不上大市步伐,虽然话银行调高估价是正确,但并不能够说银行睇好后市,因为,即使银行估价比市价高两成,在借贷比率偏低之下,银行的风险仍然很低。

 
 
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1. Alan Pepper 2016-09-30 09:06:42
完全同意

相信几只怪兽对此没有意见,如果咁都有,真系搵交嗌。
2. 南派三弟 2016-09-30 09:12:22

汤生其实系用自己的分析来证明咗年轻朋友的结论啫.

点解? 大家一齐再睇吓文章第一句"有年轻朋友同我讲,中银将楼宇估价调高3至6%,楼市冇得跌"。"中银将楼宇估价调高3至6%" 是事实, 这一点汤生也没有异意,然后, "楼市冇得跌" 嚟果系结论, 汤生话有商榷。一个事实、一个结论, 但中间独欠分析和论证. 唔紧要, 年轻朋友唔做汤生做. 汤生论点有二, 第一:银行想做多D楼按生意, 及第二:银行怕被人话跟不上大市步伐, 意思系银行都觉得楼市在升, 所以不得不调高估价.

听完汤生的分析其实结论就系"楼市冇得跌", 试问有银行条大水候射住点样跌呢? 这种"明弹暗赞" 的手法十分高明!

新手上板, 不喜勿插.


3. AH-HO 2016-09-30 09:31:14
系罗,唔该高抬贵手,比返D空间大家讨论楼市啦。。。
4. Alan Pepper 2016-09-30 09:52:10
To 2:

欢迎理性讨论
5. 向引刀・土著说不 2016-09-30 10:45:41
看毕后,嗰班无知喽罗怪兽应该满足了!

没有房子,奋斗再多都将无家可归!

2016-09-29


有人发表高论称:失去奋斗,房产再多我们也将无家可归。


在房价高企引发全民恐慌的氛围中,这样的论调可以说相当幽默。作者可能身在不愁房阶层,遂有“何不食肉糜”之叹,比如已经当上了房奴,或者根本不用当房奴就有福利分房,或者某种特价房,你懂的。


那个文章给自己贴了个标签叫“锐评”,我的看法正好与之相反,那就称为“钝评”吧:别把炒房不当奋斗,没有房子,你奋斗再多都将无家可归!


现在是一个什么社会?别的不说,你就说20年来房价涨了多少吧,而在此过程中居民收入又涨了多少,两相一对比,是不是猛然发现中国社会的主要矛盾变了?课本上说,我们的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。可现实告诉你,主要矛盾里面好像还藏着一个核心矛盾,那就是,火箭腾空的房价同龟速增长的购买力之间的矛盾。


深圳售价88万元6平米鸽子笼出笼的时候,据说最初开发商都想自己内部消化掉——狼都看上了蚁房,屌丝们请在外面排好队先。你很难知道鸽子笼究竟都卖给了谁,总之一个上午被秒杀干净了,这个项目终被深圳规划国土委紧急叫停,因涉嫌违法改建销售被责令整改,买卖协议亦被解除。


如果这个奇葩案例还不足以揭示中国房事的现状,那么南方人民已经被“奋斗”掏空了。南方的人们,上海的不惜离婚而买房,杭州在限购前立马疯狂,长尾影响恐怕将延续好几个月甚至好几年。现在轮到南京,限购令实施首日离婚人数增了三倍,夫妻办离婚时手挽着手,笑容和蔼,那欢乐劲跟结婚一样。舜哥真心为他们的奋斗感到高兴。




为什么人们需要这么费尽周折地买房囤房?就是因为在连年飞涨的房价面前,无房者普遍都有资产缩水的切肤之痛。换句话说,GDP、居民收入啥的似乎也每年在增长,但增长得很缓慢,而且还要抵消物价增长指数,这一增一减相当于“工资基本不动”,可房价疯涨才不管你这个,相形之下,一个是时代巨轮,一个是巨轮下的蝼    蚁,与其螳臂挡车,不如爬上巨轮喘口气。


数据佐证了这艘巨轮的魔力。据央行公布的数据,今年7月新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门新增贷款占比近99%,与之形成鲜明对比的,则是企业新增信贷为负增长。


过去,货币是一般等价物。现在,房价俨然已经秒杀了货币,成为了终极货币和货币之王。这是一个正常的现象吗?如果正常请随意。如果不正常,谁该反思,又为谁图之?


且不说学区房,既然钞票相对房子的购买力在下降,换成值钱且还增值的房子,难道不是理性选择吗?这可能与普遍意义上的“奋斗”相去甚远,可如果在时代车轮下,很多人连自救都难,那么抱房子大腿以自救,如何不算一种无可奈何的“奋斗”?


假装房价没有涨,以及把房子从奋斗中抽离出去,好比你安慰我说“房子不等于家”,都是站着说话不腰疼,好吧,没房子你能帮我娶媳妇吗?


需要追问的是,为什么几乎所有企业都跨界来搞房地产,为什么全民炒房热潮永难止沸,房地产凭什么轻轻松松抽干实体经济的最后一滴血?


那“锐评”文章说,飞涨的房价会抵消奋斗的价值,解构奋斗的意义。说得对,然而理性的人沿着这条思路,应该回视这个社会何以如此,又如何疗救。YY式地指责炒房者躺着把钱挣了变成精神上的房奴,无助于解决任何问题——这样的房奴谁都想当好吗,如果这也叫“无家可归”,请让我先“无家可归”吧!


房价一直猛涨,那么6个月的时间,房价到底能涨多少?


在绝大多数国家的绝大多数城市,通常都涨不了多少。但在2016年中国,就完全不是这么一回事了。


中金公司研究部跟踪、搜集、整理了多方数据后发现,从2016年2月到8月,短短6个月时间里,全国70多个主要城市中,大多数城市房价均有较大幅度上涨,部分城市涨幅高达40%。



6个月,比高还高

今年3月,中金金网向用户介绍了“中国房价地图”——由中金公司研究部跟踪、搜集、整理多方资料制作而成、包含全国70个主要城市的2月房价数据。





6个月以后,在经济形势和金融政策均无较大幅度变化的前提下,期间还伴随着部分城市出台楼市限购调控政策,全国70多个主要城市中,大多数城市房价均有较大幅度的上涨。




在房价最高的3个城市里,北京(西城区)平均房价从2月份的70943 元/平米涨到了8月份的89875元/平米,涨幅达26.69%;上海(静安区)平均房价从2月份的67149元/平米涨到了8月份的76091元/平米,涨幅达13.32%;深圳(福田区)平均房价则从2月份的59302元/平米涨到了8月份的64045元/平米,涨幅达8.00%。

南京涨四成  全国第一 大连青岛成都等13城房价下跌


从2月到8月,全国70个主要城市中,17个城市的房价涨幅大于10%,15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间,25个城市的房价涨幅介于0至5%之间,13个城市的房价出现下跌。




在57个房价上涨的城市中,南京平均房价从2月份的25159元/平米涨到了8月份的36216元/平米,涨幅达43.95%,高居第一;合肥平均房价从2月份的10579元/平米涨到了8月份的14625元/平米,涨幅达38.25%,位居次席第二。北京、东莞和珠海则以20%以上的涨幅分列3至5位。

 
在13个房价下跌的城市中,大连平均房价从2月份的10952元/平米下跌到了8月份的10336元/平米,跌幅5.62%,排名第一。青岛平均房价则从2月份的15364元/平米下跌到了8月份的14746元/平米,跌幅4.02%,排名第二。三亚、鞍山和成都则分列3至5位,跌幅在1至3个百分点之间。

6个月后,100万元能买几平米房?


如果你对上述房价数据没有概念,或者是对房价的涨跌幅没有概念,可以看看下图:



100万元对99.99%的中国人来说,都不是一个小数字,但对于房价、尤其是北上深的房价、以及越来越多的二线城市来说,都只是一个越来越小的数字了。

半年涨幅,几年辛苦?

100万元,对于绝大多数城镇居民来说,相当于其20多年的可支配收入。但对于京沪有房阶层来说,可能只是其房产在2016年里一两个月的增值幅度。
 
例如,假设你在北京西城区有一套100平米的房子,从今年2月到8月,短短6个月时间里,该地平均房价从70943 元/平米涨到了89875元/平米,这套房子的市值则从709.43万元涨到了898.75万元,增值189.32万元,增幅达26.69%。
 
2015年,北京市城镇居民人均可支配收入为52859元,只相当于上述房产半年内增值幅度的1/36。换句话说,一个普通北京城镇居民工作36年,并将其所有可支配收入存下来(为方便计算,不考虑通胀和投资收益),才刚刚超过北京西城区1套100平米房子在今年6个月的涨幅。
 
在上海、深圳、厦门和天津, 当地普通城镇居民分别则需要16年、10年、12年和11年,才能完成这一“壮举”。




当然了,房价不可能永远像这6个月那样“逼空式”上涨,而且即使一线如北京上海、核心如西城静安,其房产亦不可能永远只涨不跌,但房价的高企和不断攀升,无疑加剧了贫富分化、恶化了社会流动性。


http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160930/bkn-20160930102017842-0930_00842_001.html
可惜LYC须要开始交租了。

差估署:8月私楼售价单月升1.9% 连升5个月

09月30日(五) 10:20
  • 【on.cc东网专讯】 差饷物业估价署公布的最新数据显示,截至8月份私人住宅售价指数报287.4点,按月上升约1.9%,已连升5个月,累升约5.9%,反映楼价持续向上,指数已升至去年11月后最高。至於租金指数则报168.7点,按月上升约0.84%,已连升4个月,累升约3.2%。

    6. to 1 2016-09-30 11:46:51
    果几只怪兽只要一见你睇好楼市, 就会出黎咬人, 呢度既留言都比佢地弄脏.
    7. 自我陶醉 2016-09-30 12:15:42
    人会觉得曱甴系怪兽,曱甴又会觉得人系怪兽,到底边个系怪兽,有时真系好难讲,拗到天黑都冇答案,不过有一样嘢可以肯定,要出嚟打怪兽的,一定觉得自己系超人。前超人退位,又有新超人补上系好事。 努力啊!维护世界和平靠哂大家啊!哈哈哈!

    8. 向引刀・土著说不 2016-09-30 12:35:02
    7楼自醉兄讲得非常有道理,就呈上以下祝福语以表敬意:

    9. 对号入座 2016-09-30 12:40:41
    七楼对号入座?
    10. 自我陶醉 2016-09-30 12:50:21
    5楼 说不,

    看乜鬼毕呀? 咁大段字又细,睇都唔想睇。还有,你成日都咁post 啲大陆新闻,人哋会觉得你系Q房地代啊! 误会咗你就唔好喇,呵呵!

    11. 自我陶醉 2016-09-30 13:00:53
    9楼

    预咗你咁讲喇,仲会有边招? 唉!  莫非你都系曱甴超人? 哈哈哈!
    12. LYC 2016-09-30 13:52:01
    傻仔,我大把楼收紧租,印印脚。
    你唔信咪继续冲去买罗!
    13. 自我陶醉 2016-09-30 14:03:57
    8楼 说不

    你真系恐慌得好紧要喎,连阴宅都留意定! 你买咗未? 人哋话未买就系沽空,快啲喇! 有冇book 埋下一世搵边个有钱仔做老豆?  畀人抢哂你又冇行㗎喇!  哈哈哈!
    14. 向引刀・土著说不 2016-09-30 14:59:53
    10楼自醉兄,人家话喎:眼盲事小,心盲事大,写到明,"没有房子,奋斗再多都将无家可归!″咁都唔识DIY上网Search吓搵原装版本咩?仇恨已经唔止蒙蔽你双眼,更加顶住你个心,自己一个饮闷酒因住提早塞心肝硬化,变成自碎兄就少咗个劏房巧租客啦!
    15. 傻仔 2016-09-30 16:30:21
    说不兄,自我陶醉放下股神身段、教授汝等收租佬放弃高风险而只有3%租金之愚蠢收租行当、而转攻每半年就可赚20%的股票事业、汝等理应无言感激才对.而家这样的好人已经不多了、要珍惜.
    16. 恐惧 2016-09-30 19:31:24
    近耒楼市向好可一班好友潜咗水,多次比人技术击倒的自我陶醉开始活跃,唔通系沽咗自住楼后不安恐惧感作怪?自我陶醉唔系在屋企陶醉咩?为何到公众地方陶醉?趣致的紧要喎.
    17. 有一种叫做感觉良好 2016-09-30 22:13:25
    我想问下帐面上升值系咪好High?

    呢样嘢好简单:
    我话比你听飞机杯依家卖十元
    明天飞机杯依家卖二十元

    拥有飞机杯的人真正能找到买家接手 才能真正体会出野的快乐

    如果飞机杯不能卖出也不叫真正体会出野的快乐
    只有长期留恋杯中的润滑油 而且有时候冇润滑油会好痛





    18. 3% 2016-09-30 22:17:53
    3% 回报是什么
    到底你们训能醒未 All in 回报少於3% 

    如果香港唔系有相关法例 
    我一定会标会

    多多都收 


    19. 凶前 2016-09-30 22:53:23
    20. 引刀一快 2016-10-01 14:25:45
    怪兽?如果今时今日地球安危著眼于有冇怪兽,实在太狭窄喇,周街都系外星人、变种人、地震、海啸、军事阴谋、极端组织、复仇者联盟.................

    系咪打咗怪兽就世界和平呀?

    睇法唔同就系怪兽?咁唔该睇睇上述搵一个对号入座。

    超人?超人呢.............

    淡友订咗喎..........

    21. 引刀一快 2016-10-01 14:33:21
    说不仔

    我估你都可能系“超人”,你如果唔系黑心超人,就一定系蛇蝎侠,还是黑寡妇Natasha个老公,黑寡佬?
    22. 向引刀・土著说不 2016-10-01 15:32:10
    20楼广灿傻B真有超凡想像力,在今天全国欢欣的国庆日裹,却念念不忘将日思夜想,「忧国忧民」的心底说话向大众倾诉一番关於:今时今日地球安危著眼于有冇怪兽,实在太狭窄喇,周街都系外星人、变种人、地震、海啸、军事阴谋、极端组织、复仇者联盟......』,实在是令人喷饭,难以置信。更难能可贵是你可以在今天中港和乐升平的氛围下,政治经济平稳安定的环境下,竟然怀著此等不快的心灵,站出来在此论坛上寻衅滋事。假如阁下生活并不如意快乐,请记得按照医生吩咐,定时食傻B快乐药呀,否则你的长期抑郁症将会发挥作用,危害家人及社会安全!
    23. 引刀一快 2016-10-01 16:12:47
    说不仔

    真系爆笑,举脚欢腾你就说不,哈哈哈哈哈哈哈哈