地产博客 > 敢说亮话 返回
浏览人次:31733    回应:38
敢说亮话

如何面对完美风暴

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年7月9日

  财爷近日话环球金融完美风暴已经完成,有老友问我财爷的意思是什么,何谓完美风暴,我不是财爷,没有财爷的高瞻远瞩,并不知道财爷的意思,只知道财爷是一番好意,话俾大家知道环球金融市场将会出现巨变,大家要小心防范,但如何防范,财爷虽然没有明言,我估计离不开是借贷少,减少非必要投资,持有足够现金,就算风暴来临,亦可以捱得住。

  老友继续问,倘若楼市是一个完美风暴,我们应如何面对,我认为最佳方法并不是按兵不动,待供应量充足,政府撤销辣招后才考虑,不但借贷要少,而且预留足够资金防守,因为唔知道政府几时会撤招,而且,在环球金融经济转坏之下,空置率及欠租必然增加,如果情况不明朗,情愿减少投资,甚至,将手上较为不重要的物业出售,不过,一般投资者早已做了这个俗称逢三退一的工作,现在,大部分物业投资者都以最高警戒来面对财爷所说的完美金融风暴,就算风暴没有来临都唔紧要,否则,如果现在轻举妄动,就有可能出现措手不及情况,仲会俾财爷话早已提醒我们。

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
回应 / 留言规则
  1. 禁止撰写粗言秽语、诽谤、渲染色情暴力或人身攻击的言论;
  2. 禁止以名称/昵称/绰号/同音字等批评或映射任何人士、机构、公司;
  3. 禁止发布有关招聘、推销、广告等内容;
  4. 禁止公开任何个人资料(如电话号码、电邮地址、即时通讯帐号等)。

敬请留言者自律。本网站保留删除/堵截任何留言的权利。

会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. 人在江湖 身不由己 2016-07-09 09:33:31
香港人真是惨,楼价高企,只能租住劏房,要等200万以下的楼,何时有,深水步开放式也要$300多万
2. 历史长河 2016-07-09 10:20:49
好多人用咗十几年在等完美风暴,可每次风暴总是不那么完美。广大业主在这些大大小小不大不小的风暴中不断发展壮大,大都练就一幅金刚不败之躯。

当世界一片人云亦云式的愁云惨淡时,美股又悄然新高。须知道,投资世界从来不是简单直白的好与差,你所要战胜的是一个叫「预期」的魔女。你战胜不了自己又怎能奢望战胜别人的预期?

或许,你应该要耐心等落去,下一个风暴也许可能或者有机会完美。
3. 好 2016-07-09 11:09:35
住工厦劏房就惨了,随时命都无。
4. 萧峰 2016-07-09 11:11:19
一楼

今年头,气氛最差时,市区出现过唔少2字头楼盘。


2016年4月22日 17:14

经过数月跌市洗礼,北角单幢细单位楼价亦陆续跌穿三百万元水平。世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,北角月园街7-15号明月大厦,刚录得中层D室成交,实用面积188方尺,1房间隔,座向东面望楼景,成交价293万元,实用面积尺价15,585元。

上址单位於2月份放盘开价320万元,终减价27万元沽出,原业主於2013年1月以255万元购入上址,持货3年至今将物业易手,账面获利38万元离场,物业期内升值15%。

1月14日

cc东网专讯】跌市情况持续,再有熟悉行情的地产代理,把握上车机会执平货。早前有大型代理行90后代理以低於「3球」楼价,购入粉岭碧湖花园两房单位上车。现时区区都有笋盘,沙田河畔花园中层户楼价首度跌穿300万元,减价17万元后,仅售298万元,新界屋苑上车价重现「2字头」。

土地注册处资料,碧湖花园6座中层F室最近以290万元售出,登记买家为姚子峯。据了解,同类实用面积400方尺两房户,去年7月楼价已逾400万元,故上址属笋盘,而新买家姓名与美联新界北一名代理相同。该行数月前有3个地产代理夹份以260万元超低价购入一个天水围嘉湖山庄单位。

事实上,二手业主急出货,各区均有笋盘。中原招锦昌称,河畔花园B座中层4室,实用面积242方尺,开价315万元,减至298万元沽,楼价跌穿300万元,实用尺价12,314元;另将军澳新都城1期1座高层B室两房户4个月减80万元,以460万元售出,实用尺价1.26万元。


5. 萧峰 2016-07-09 11:23:59
屯门私楼重现1字头
(东方) 2016年4月13日 
香港楼市步入衰退,楼价由高位回落,就连楼价最平的屯门区亦失守,近日重见「1字头」私楼买卖成交。「屯门三宝」单幢楼之一的利宝大厦中层户,劈价至194.8万元易手,为该区一四年底后重见200万元以下成交,较去年高位跌价30%。而同区车位亦炒燶,居屋兆麟苑车位以53.8万元售出,约四个月跌价约22%,单是帐面已蚀逾15万元。

中原李梅芬称,楼市气氛差,屯门单幢楼业主亦看淡后市,劈价出货,有「屯门三宝」之称的利宝大厦、丽宝大厦及万宝大厦,日前成交价跌穿200万元,利宝大厦中层F室,实用面积约266方尺,二月叫价逾220万元,业主看淡后市,近月劈价至194.8万元,即获投资者承接,实用尺价约7,323元,同类去年高位曾售280万元,跌价约30%。

除利宝大厦平价成交外,李氏补充,同区丽宝大厦低层H室,实用面积239方尺,一月叫价220万元,近月辣招松绑后,即减至约193万元转售,实用尺价8,075元。据了解,上址约三年帐面只赚13万元。她又指出,同区自一四年底后,已未见「1字头」成交,而近日投资者查询急增,但平价盘被消化,现时叫价已由225万元起,为丽宝大厦中层实用面积238方尺放盘。

兆麟苑车位炒输22%

住宅价回落,屯门车位情况更惨烈。祥益胡志伟称,居屋兆麟苑去年拆售车位,有投资者去年底以约69万元购入屋苑1期2楼双号连约车位,但该投资者看淡后市,减价至53.8万元沽货,约四个月帐面已蚀约15.2万元,蚀幅约22%。据了解,兆麟苑至今录得6宗帐面蚀让个案,蚀幅约2万至15.2万元,是次为最大蚀让个案。

市区亦录「1字头」买卖,但做价与去年高位相若。黄大仙公屋凤德邨实用面积149方尺单位,连地价叫价达200万元。富诚地产林栢荣称,投资者以188万元购入上述紫凤楼高层6室,实用尺价约1.26万元,料日后租金回报率近5厘。据了解,成交价与去年高位相若。

黄大仙下邨仅售175万

林氏续称,同区公屋黄大仙下邨1座高层户,因业主财务问题仅以175万元获白居二购入,实用尺价约4,545元,属「笋价」;同区私楼黄大仙中心2座连天台户,九个月减价98万至502万元沽出。

美联称,鰂鱼涌太古城昨连录2宗买卖,银柏阁中层A室,累减280万至1,800万元沽,属屋苑今年最高成交价,实用尺价约1.62万元,较去年高位跌价23%;另泰山阁中层A室售910万元。中原称,同区惠安苑D座中层3室,连车位售975万元,实用尺价1.09万元,扣除价值120万元车位,属近年低价。 
6. 完美风暴? 如何部署? 2016-07-09 11:32:49
7. TO: 4-5楼 萧兄 2016-07-09 12:04:58
当时,有好多小业主被阿公公和一班楼市淡友塔利班独弧一味靠吓,话和:楼价将会下跌一半,真系信佢支生虫拐杖嗰啲沽楼走货者,今天只有哑仔食黄莲,有苦自己知!

讲真句呀,以公公为首领的淡友塔利班,本身又不是住在香港,又冇港楼揸手,又点知香港楼市市况实情!本身又不是移民了欧、美、澳、加,咁有学识体面!只是早年在楼价山腰位卖掉港楼,拾了少少Jet So,就回广州住在贫民窟,悭悭哋生活可以唔使做,得闲冇事就出来狗吠咁叫几声,预测港楼将会大跌,期望有朝一日可以港楼大跌后,可以班师回朝购回港楼,相信佢嗰啲同路人,逻辑思维咁无大志嘅 Slumdog Millionaire,边会有一天会发达嘅呢・・・?
8. 引刀一快 2016-07-09 12:05:31
To 2楼 长河san

好多人用咗十几年在等完美风暴

请教,十几年为哪年到哪年?
9. 萧峰 2016-07-09 12:41:01
7楼仁兄,

系啊,2-3月的帖子都在,有record,佢地话,「依家买楼=买炭」、「现在卖楼好过6个月后卖楼」,信佢地一成,真系要自己执生!

记得当时有问过一位大淡友,市区已经频现1、2字头楼,正是上车的好时机,你们这样阻住人地上车,真系好吗?


10. 引刀 fans 2016-07-09 12:46:01

有冇搞错,白头佬又讲呢D


11. 任志刚最新系讲呢D! 2016-07-09 12:56:03

一带一路: 商谈新丝路 - 金融服务

12. 香港土著 2016-07-09 13:03:28
10楼,

白痴都要智商有下限,哩本野两年前架喇!咩叫又讲哩d呀?
13. 香港土著 2016-07-09 13:09:44
2楼历史先生,

从好友立场出发,分享下你现在港楼/现金比例如何,教大家实战策略啦!
14. 13楼 土著兄 2016-07-09 13:32:47
最新一期周刊系咁,师老板话:『做好准备上火星』。



文章重温,睇下冇坏:
https://finance.ctgoodjobs.hk/article/show_article.aspx/1173-15800-%E5%B0%88%E8%A8%AA%E9%87%91%E7%AE%A1%E5%B1%80%E5%89%8D%E7%B8%BD%E8%A3%81-%E4%BB%BB%E5%BF%97%E5%89%9B-br-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%85%AB%E5%AD%97%E7%9C%9F%E8%A8%80-%E7%9C%8B%E6%B8%85%E5%BD%A2%E5%8B%A2-%E9%87%8F%E5%8A%9B%E8%80%8C%E7%82%BA

专访金管局前总裁 任志刚 
楼市八字真言 「看清形势 量力而为」


香港金融管理局前总裁任志刚告诫港人:「看清形势,量力而为。」

一头银发是香港金融管理局前总裁任志刚的标记,与他划上等号的还有联系汇率及出招打大鳄。即使他已退任金管局,近期港元多次触及强方兑换保证,市民大众又想起他,原来其「金融沙皇」形象已深入民心。

退下火线已5年,期间却又因发表提倡检讨联系汇率论文而惹火,今天他改变了态度,「不在其位、不谋其政」成了他专访的主要关键句。接受访问不论政府决策,却愿见年轻人买楼上车,但在入市前要谨记「看清形势,量力而为」。

近期本港楼市升势再现,细价楼升幅尤为亢奋,不少市民都说要赶急上车。惟楼市风险正在升温,如加息渐近、供应渐多,市民赶入市前,到底要注意甚么?香港金融管理局前总裁任志刚在接受本刊专访时告诫港人,尤其是年轻人,抛下八字真言:「看清形势,量力而为。」

他初时还谦虚地回应说:「没甚么忠告可以给他们,真的。」其后又反覆说:「量力而为,最紧要看清形势和了解风险所在,不要乱来。要看自己能承受多大风险,自己要有压力测试,然后量力而为。」

6大因素保楼市稳定
任志刚虽然多次强调自己不是此方面的专家,但是建基於楼市影响银行体系健全。因此,楼市是否稳定仍然值得留意。扬言时以「居安思危,防患未然、与时并进」为信念的他,以《居安思危》命名新书,他在书中辑录了2005年10月6日在金管局网站专栏《观点》文章。

文中提及香港具备六大因素令楼市仍能保持稳定(尤其是银行体系稳定):一、美国利率一直趋降;二、银行严格依循金管局所设定的七成按揭监管指引;三、外地家庭佣工令女性劳动人口参与率提升;四、储蓄率高:五、资本充足比率20%;六、按揭证券公司可降低风险。

虽然是9年前的观点,但以上各项因素至今仍然左右本港楼市大局,当中利率仍是一大主因,到底美国何时会加息?任志刚认为并不会太快。他强调:「美国好明显在退市中,因为美元的基础货币仍然好大,例如联邦储备局的资产负债有4万多亿美元,在正常情况下,不需要如此多,退市的步骤是:减少买债、停止买债、当债到期时收返钱不再买。」

「慢慢地,基础货币降到正常水平,到正常化就会对利息有影响。大家都知道,联储局货币政策跟就业、通胀有一定挂钩,大家留意这两方面发展,不难预测趋势点行。好肯定,利率只会升不会降,只是时间问题。货币政策正常化要有一个过程,由减少买债到停止买债再到赎回,然后才在利息上做工夫。」

港楼利率敏感度较细
他续说:「今次联储局公开市场委员会会议纪录给人印象是,9月、10月会停止买债。这不难想像,过往买如此多债,现在愈买愈少到最终不买,一定会经过这过程,大家不用觉得太特别……但未来加息亦需要一段时间。」

利率以外,书中第一章「立足香港」(2003年10月9日《观点》中提及:「本港楼市波动大,个中成因复杂………香港高度城市化,人口稠密,对决策者构成很大的挑战……需求大幅波动是本港楼市的一个明显特色……住宅需求对价格预期相当敏感,香港住宅楼市的产品偏向单元化,加上交易费用相对较低,形成市场流动性出奇的高,因而市场需求容易受价格预期影响。」

即使他说不会看楼市,但却能洋洋洒洒数百字,就能概括本港楼市上升的原因,但有一点他却认为相当令人意外:「香港住宅需求对利率(即融资成本)的敏感度,不如其他地区大,这或会令人意外。」记者问为何利率升但楼价仍会升,他回应说:「现时似乎有政策风险,如果政治压力大,可能有特别政策,我不是说政策不对,但对市民大众有一个好大的影响范围,有特殊政策是无可厚非,突然政策出现时,房地产市场一定会受影响,但是,过往利率和楼价的关系,将来未必有。」

无楼在手如空仓楼市
无论楼市有否受政策影响,说到底,大家都想知道现在是否仍是入市时机,年轻人又如何可储足钱买楼。对於此问题,任志刚过去曾经说过,「对需要有一层楼自住的人来说,不买楼就等於『空仓』,有一层楼就等於『平仓』,多过一层就『揸凸』。」今天他的看法又是甚么?

任志刚说:「大家都想市民大众、年轻人可以上到车,现在低息环境对资产价格有一定的影响,要视乎政府对房地产的政策。当然,长远要增加供应,将价钱控制到合理水平,等年轻人可以上车,这是清楚明白的公共政策。至於金融政策如何鼓励?不是容易,因为香港货币政策目标好清楚,在固定汇率上,美国利息仍然维持低水平,未来加息亦需要一段时间,香港好难见到息口快速上升,对资产价格仍有基本刺激作用。」

年轻人应该买楼吗?「你在香港,不可以在楼做『短盘』,无楼即是『短盘』,你梗要有一个『窦口』,如果有机会应该至少『平盘』,而不是『短盘』。『长盘』则视乎自己有无钱,(但年轻人好难买楼)我知道亦好同意,要视乎政府政策,金融方面不是太多事情可做,当然有些逆周期的宏观审慎政策可以有影响。」

宏观经济现不寻常事
「但请不要忘记,这些政策是防止楼市波动影响银行体系健全,这才是目标,而不是说,想去调整楼市。」

除政策外,还有甚么影响香港楼市甚至经济的风险呢?「从宏观经济层面来说,是有不寻常的事,不单止香港,美国的量宽将经济增长维持在仍然低的水平,欧洲、日本又如何呢?内地经济亦慢了下来,虽然我觉得现在似乎有机会见底,希望会慢慢回升,这是一个好的势头,但亦都是多年来比较低的一个增长。还有好多其他非经济或金融层面,好像政治层面,有好多事发生紧,有机会演变成一些比较难处理的局势,可以发展到令人担心的地步。」的系统性风险及结算风险。


15. Small Potato 2016-07-09 13:51:46
长河兄,讲得啱呀,确实有部份人系0几年时卖左楼,好有耐性咁等,到依家还是在等,其实个D人,系任何时候都有藉口吾买楼嘅。
16. 搭讪 2016-07-09 14:08:13
8楼,能力同分析力每人不尽相同,几时开始几时结束的完美风暴,你觉得有得定死嘅咩?提问为虚挑弄为实,若是搅错真心请教,对阁下嚟讲为时已晚,都系嗰句算把啦。
17. 引刀一快 2016-07-09 14:29:31
发挥想象空间,激发大脑潜能,超越思维极限,冲破理据逻辑,淡友睇唔明嘅嘢,可能好友会明喎。
18. 引刀一快 2016-07-09 14:48:14
17楼 

你连我问乜都搞错。

长河san话“好多人用咗十几年在等完美风暴

前提系“好多人”,等十几年,由边一年开始等到边一年系重点。

如果,以今日2016年计起,距今“十几年”即为97年至03年,远于近于都唔系十几年,刚好处于下跌期,事实系,除咗2003年摸底卖之外,呢段时间卖楼嘅人都有机会遇到更低价。

唔驶整图你睇卦?


19. 搭讪 2016-07-10 02:56:55
真系唔到你唔服,好似先头饮嗰啲咁啤啤声!16年有人使用完美风暴此字眼,之前唔觉有人用以形容在经济方面,故此有自称中国专家的,就以此年份作计算倒数最多十九年。16年未过所谓完美风暴未确认,就傻计边十几年,过咗去计咁精有铁用咩!好多人年年等紧心目中的灾难发财,但又惊自己发财之后灾害未完反成难民,如是者等…等到灾后天下太平,嗰时又唔轮到你罗。
20. 引刀一快 2016-07-10 04:38:29
又系跌落地乸沙。
21. 大大少 2016-07-10 10:23:58
搭讪都咁多分析,辛苦晒啦分身!
22. 真真薯片 2016-07-10 14:53:38
点先叫完美风暴?

在下认为, 系发生左某d事, 令到业主冇得拣唯有沽楼变现, 增加沽压, 如果承接力对应唔到, 楼价就会跌, 上年股票暴跌加人仔贬值造成沽压, 美国加息限制购买力, 所以楼价就跌, 到左今日, 沽压已经基本上消化晒, 所以楼价又企稳

所谓完美风暴, 即系会有新既事发生令到业主又需要沽货变现, 问题系, 到底会发生咩事造成第二轮沽浪? 财爷冇讲明, 净系话完美风暴黎紧, 又讲唔出根据, 冇乜说服力
23. 引刀一快 2016-07-10 15:49:16
真真薯片兄

都系果句:

住,系刚需

赚钱,系刚需中嘅刚需

唔想蚀钱,就系刚需刚需刚刚需

三者其实亦互为因素,同环境时事起难以全面揣摩嘅化学作用,眼见嘅时候,风暴出现。


24. 【博鳌论坛】曾俊华:环球市场完美风暴条件已形成 2016-07-10 15:56:37
http://www.mpfinance.com/fin/instantf2.php?node=1467700351914&issue=20160705

【博鳌论坛】曾俊华:环球市场完美风暴条件已形成

文章日期:2016年7月5日 14:27
 
Share
 
   
1之1 - 

财政司司长曾俊华出席博鳌论坛午餐会时表示,英国脱欧震惊全球市场,虽然近日有所回稳,但由於英国与欧盟的谈判料持续数年,加上市场预期欧日经济疲弱,及各国央行政策各异,完美风暴的条件已然形成,令环球经济前景仍然不明朗,但他仍对亚洲市场的前景感到乐观。

他指,随著亚洲的中产人口增加,加上海外直接投资的持续上升,亚洲市场将仍是全球经济增长动力。IMF (国际货币基金组织)今年4月下调全球GDP增长至3.2%,亚洲地区未来5年则保持6.3%,中国则是6.5%至7%。

曾俊华相信,香港可凭著自身的优势,例如专才、融资平台、税制等方面,把握当中的机遇。

记者:徐宝文

25. 真真薯片 2016-07-10 16:10:52
引刀兄,

在下认为刚需论用黎理解购买力比较贴切, 业主同沽方既心态同刚需冇乜关系, 重点系有冇咩事发生令到业主需要沽楼

上年股汇暴跌后引发左一浪扑水潮, 所以沽压加大, 不过扑水潮似乎已经完得7788, 要有第二浪沽压楼市先会再跌, 当然, 如果第二浪沽压已经出现, 则楼市已经要跌第二浪, 到时系事后确认而唔系事前分析, 而呢一刻去睇, 有冇第二轮沽压, 在下就暂时睇唔到, 依家话完美风暴, 等於话下个月会有八号风球, 基本上系靠估, 天气热就会打风, 不过好多时个风未必会黎香港, 依家验定窗一定冇错咁解
26. 搭讪 2016-07-10 17:27:46
To21楼,你都睇到系分析呀!咪好罗都有分析能力去分析。点都适合过辽辽数字,毕竟系讨论区。
27. LYC 2016-07-10 19:12:24
真兄,最坏情况肯定已过,成交爆升,买家追价,按息下降,资金流入。你咁聪明,可惜徧徧当局者迷,不断地等一些所谓风暴,仲唔知会唔会有,唔知对楼价有冇影响,不断地等,这真是一个聪明反被聪明误的极佳例子!
我乜都唔识,只知楼价一定爆上火星,只是时间长短问题,反而逢低扫货,印印脚叹世界,你却要努力搵钱抢租盘,真是令人感慨,不胜唏嘘!
28. 香港土著 2016-07-10 22:33:46
LYC,

今年上半年成交创十几二十年新底,你所讲嘅爆升,真系细力过你个口放屁呀!爆哩家野,真系地球火星原全两个意思。
29. 望东楼 2016-07-10 23:39:55
你可以用最简单方法演绎。如果阁下做文职,生活圈系地铁沿线,咁打超级台风、落飞刀对你嚟讲只不过系追多几多集韩剧嘅问题。但假如你老哥系渔民,咁就算你唔出海,你大半身家都系at risk。咁当然点样去推演自己系扮演紧乜角式就睇大家修行啦。最弊系阁下唔知自己做紧乜。
30. 引刀一快 2016-07-11 03:03:57
香港土著兄

LYC今次有长足嘅进步,“我乜都唔识,只知楼价一定爆上火星”,呢句嘢咁谦卑,我以为老眼昏花睇错。

从此,我都同意爆上火星,人类登陆火星定居果日,香港楼价上火星。
31. 搭错讪 2016-07-11 09:42:29
19楼,冇病呀?咁自high? 老实讲你果个啲系疑似分析,睇完第一句,已删略余下内容。
32. 搭讪 2016-07-11 10:49:19
31楼早晨,谢过关心问候,留得言有病都系小病,有云小病是福,你有无病呀?
只睇一句半句就已经接受唔到异见,仲等你有错指正,请多留言讨论以扩心眼。
33. 引刀一快 2016-07-12 04:04:32
东楼兄

你心水清,一语中的。
34. 引刀一快 2016-07-12 04:12:05
真真薯片兄

刚需论嘅三部份,住,系最单纯而又非常弹性。赚钱同唔想蚀钱,两者系互动性好强,互为因素。

赚咗嘅钱,唔想蚀返落去,加上想再赚钱嘅动力,都会系一种压力。

问题就系大家对未来嘅预测,地産商嘅睇法摆到明,大家跟唔跟就各有各睇法。
35. 大家跟唔跟就各有各睇法 2016-07-12 08:12:39
大家跟唔跟关你蛋治呀?! 最紧要是有钱及有瓦伞头,去广州生活就一定唔会跟 !
36. 香港土著 2016-07-12 10:15:13
35楼傻强,

你手字真系好有昔日情怀, 令人忆起九龙皇帝!! 

其实, 你知唔知近几个月有几多钱流出香港呀?
37. 36楼 傻B 2016-07-12 10:40:09
唔需要知有几多银两流出香港,只知楼价去紧火星的途中。
38. 引刀一快 2016-07-12 13:19:41
To 36楼 香港土著兄

35楼 阿傻强依家好惆怅,都唔知好唔好押埋间瓦顶嘅寮屋俾囡囡交首期,再去淘宝网购一张100寸大床做嫁妆,佢又唔识广东话,去到广州尿布都买唔到,依家准备去呼伦贝尔养老呀!