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敢说亮话

急转直下的2016年楼市(德意志银行讲稿)

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年1月27日

  在踏入2016年之后,无论楼市,股市都急转直下,虽然在去年底大多数分析员,除了大摩同林一鸣,都预料到2016年楼市,股市情况是不大好,但估不到情况是如此之坏,我见到大摩力排众议,竟然预测楼市上升,所以,我写咗一篇文章「人人买庄,大摩买闲」,因为,做一个有别於其他分析员的人,压力其实很大,而且,在目光之下,又唔能够转軚,我点解咁样讲,因为,我在去年写了「细价楼爆煲论」,就了解到个中情况,如果叫大摩分析师今日再写,我相信他们预测香港楼市今年有升幅,虽然,大摩都是预测升幅只得5%,因为,楼市的确急转直下,究竟是什么原因。

  影响楼市有四个重要因素:

  1.利息

  在去年底,美联储局最后一次议息,决定加息1/4%,现在,大家睇楼市评论文章,很多时都会用上「在美国加息之后,楼市急转直下」,亦有评论员认为,美国今年会加四次息。

  我认为楼市下跌,并不是因为美国加息,而是怕加息机制启动,在加息之前,大多数人都有准备,金管局亦有3%压力测试,当时,一般人都说不怕加息,但加息之后,已经很少人讲,因为,所有人都担心,加息机制启动,就会一发不可收拾,耶伦知道,所以佢派了一粒定心丸,名字叫「步伐缓慢」。

  虽然,不少分析员认为美国今年会加四次息,但既然耶伦说步伐缓慢,我相信不会下一次议息就加息,在下一次之后,美国总统大选,双方候选人都不会掂这个话题,所以,我估计,最快都要在年底前,而我相信,美国今年只加一次息,最多。

  2.辣招及逆周期措施

  虽然,施永青在不同场合要求政府放宽辣招,我在商台同城市论坛与施生面对面时,一样持相反意见,我认为政府在任何情况下都唔会撤招,其中一个理由就是楼价并未下跌,以施生拥有中原指数,比最高峰时只不过下跌了8%,比去年初还有多少升幅,当时,政府打算再出招,今日,在楼价还未下跌之后,政府又点会撤招。

  政府在DSD之后,市民担心政府再出招,财爷当时又俾一粒冇效力定心丸「在加辣的时候,就要通过立法会,减辣不需要」,我们接受,原来就铸成大错。政府亦曾经修改辣招,就是市民买新楼时,毋需在半年内将自住物业卖走,可以等待出入伙纸后半年内卖走而毋需缴付DSD,大家满意,於是,买了新楼的人没有即时卖走自住物业,而当时楼宇供应短缺,没有那些已买新楼的人腾出供应量,解决不到供应不足问题,楼价飙升,当时,政府打算回复原状,但考虑到加辣要立法会通过,一定会俾立法会议员玩死,所以没有申请,如果现在减辣,楼价再次飙升,加辣又不可以,所以,唔使祈望政府会撤招。

  如果当时要求财爷「减辣就要立法会通过,加辣就毋需要」,而现在情况,就将减辣个波交俾立法会,如果楼价飙升,就立刻加辣,很可惜,当时大家都没有想到。

  我认为控制楼市措施,最有效的是金管局逆周期措施,现在已经去到逆七,一般人买楼,尤其是第二个物业,都很难借钱,有多个物业的人,已经到了弹尽粮绝,被迫出售一些物业,做成供应量增加,在去年或以前,这是一件好事,现在供应量已经太多,就唔系一件好事,如果放宽逆周期措施由逆七到逆五,逆四,就会释放大量购买力,对稳定楼市有正面作用。

 
 
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1. 真真薯片 2016-01-27 08:49:25
林一鸣又出返黎讲野
2. 如是 2016-01-27 09:00:57
不同意现在供应量已经太多。若真的多,楼价就唔会跌 10% 都冇啦。
3. Carson 2016-01-27 09:30:24
我认为今年内应该出现比较好嘅买楼时机. 但一路唔买嘅人, 始终都系会得个睇字.
4. 占士 2016-01-27 09:31:14

如是兄,现在供应量已经太多是相对於之前而言,另外,楼价跌10%左右一般认为是较为健康,如果跌太多对金融体系做成伤害。

5. 向饭民说不 2016-01-27 13:37:59
soros 已经兵临城下,外汇市场上叫逼仓,仲讲紧咩楼价,货币战争啊。如果末日博士无计算错误,那么香港和中国基本已经入了美国人的圈套,加上美国人在香港的内应,今年联汇攻防战将会好血腥。

要在货币战争中胜出,第一,香港人一定要团结,打楼价也应该暂时停下来。现时已经到达了鱼死网破的阶段。soros的内应肯定会打香港的安定,因为市民恐慌,就会令港币外流加剧。CY仲为民粹打楼价,同自杀无分别。

「九年嘅泡沫系香港人自己制造嘅,包括炒爆房地产,约为五千亿美金。目前的泡沫,是热钱流入形成的,规模近一万亿美金,而且呢啲钱大部分借咗返大陆。热钱要走好易,但借咗去大陆啲钱,拿唔拿到返来呢?」赖志文指内地现在愈来愈依赖外汇及资本管制,暂时为内地止血,但却将压力卸来香港。
6. 一个广州人看香港的浮沉 2016-01-30 13:55:00

一个广州人看香港的浮沉

 

 

  我是在广州出生长大的广府系人士。我的亲戚朋友和曾经的同事、客户中有不少香港人,当然也多次去过香港。基於相同的语言文化,我应该能比天涯社区的许多外省网友更能准确和客观地理解香港人的心态和想法。今天就开个贴聊一聊香港浮沉的缘由和过程。当然,我这个帖子肯定不会让所有人,包括香港或大陆的网友满意,也肯定会有嘲讽,谩駡,挖苦,质疑(例如质疑我是否“正宗”的广州人或广东人等等)。在此先声明,我没有兴趣和这些人浪费时间,所有我认为属於以上类型的跟帖都不会回复。如果各位网友想不受这些干扰,请使用帖子右上角的“只看楼主”功能。

 

 

  先列个提綱:

  一、香港在世界和历史上的定位

  二、香港是几时发达?怎样发达的?

  三、香港几时开始衰落?标志是什么?

  四、香港衰落的原因是什么?

  五、香港的前途如何?

 

 

  在论述前,先引用一个先知先覺者的话:

 

  这是值得高兴的日子,但不用太兴奋。它回来了(指香港回归),至少是名义上回来了。不过人家政治、司法、行政自成一套,本质上就是和当年的租界没区别。这不是贬低它,而是有话直说。这种单方面的事实独立,再结合我们处於弱势的意识形态地位,最终只能导致一个结果,就是:它发展的好了,是它民主自由、法制健全,抗拒我们干涉的结果;它发展遇到困难了,就是它自由受我们限制、法制被我们破坏、经济被我们拖累的结果。总之,无论回归后,它是好是坏,都极有可能把我们当作对立面,进行导向型攻击。我本人,一点也不看好两边能互利互惠地作为一家人过日子。  

  ——19984月《回归后續发展的几点预测》,李欣欣,中共中央政策研究室研究院,中共中央政策研究室社会研究局副局长

 

 

一、香港在世界和历史上的定位

 

  曾有网友说:香港是西方(主要指歐美)在中国(或亚洲)的“桥头堡”。这个说法大致正确,但感情色情太强,“桥头堡”一词有違中立性。

 

  我们可以这样表述:香港是整个东亚地区中,在制度、文化、社会结构等各方面最接近西方的城市,因而成为西方世界在东亚的一个最重要的基地和视窗。所以,香港相对於大陆的兴衰浮沉,其实就是西方世界相对於中国的兴衰浮沉。

 

  基於香港社会对西方的亲近性和亲和性(与及地点適中),现在和可见的将来,它依然会担当西方世界在东亚的重要基地和视窗的角色,依然会有许多世界500强企业将它的亚太区总部设在香港。所以香港不会淪为某些大陆网友所认为的小漁村,但它对中国内地的重要性和价值,就如西方对中国的重要性和价值一样,还将继續下降。

 

  换言之,如果西方对中国的重要性和价值依然象八、九十年一样,那么香港对大陆的重要性和价值也差不多会维持在那时的水准,还远远谈不上衰落。

 

 

二、香港是几时发达?怎样发达的?

 

 

  香港的发达并不是有些大陆网友所认为,是从80年代中国改革开放后才开始的。原因就是香港的定位并不只是西方对中国的基地和视窗,而是对整个东亚的基地和视窗。事实上直到80年代初,中国大陆对整个西方世界的贸易总额还是很小的,而当时香港已经有“亚洲四小龙之首”的美称。香港这种历史地位的来源可以追溯到二战结束。由於二战大大削弱了英法等老牌帝国的力量,战后其殖民地纷纷独立,相继退出上海,越南,马来西亚,新加坡,菲律宾(美托管50年)等地,香港就成为西方尤其英国可以直接控制和管治的最后堡垒。所以,香港的经济起飞其实是从六十年代开始的,大致和新马独立同时。

 

 

  不过,香港在回归前夕相对当时大陆的强势,也的确直接来源和得益於中国的改革开放。80年代初期香港虽然号称亚洲四小龙之首,但考察其普通居民的生活水准,也就和中国东南沿海城市2000年左右差不多,剛剛“小康”,谈不上富裕。事实上,即使在香港人最牛逼的90年代,其優越感也主要是对於大陆和大陆人而言,而从来不是对於西方和西方人的。

 

  中国的改革开放除了大大刺激了香港经济,使许多香港人大赚了中间暴利外,至少还有以下三种显著的效益:

 

  1.许多香港本地工业如制衣、电子、塑胶、玩具等等,虽然本身的技术并不先进,但其产品贴近国际市场,有销路,於是在一段时间高速擴張,许多香港老闆也纷纷往大陆投资设廠;

 

  2.许多外国知名品牌和企业初期不愿直接投资大陆市场(因市场规模还不够大,而且不熟悉,风险高),於是纷纷招揽香港人做代理;

 

  3.不少香港工人和基层职员得到晉升的机会,例如原来制衣廠的女工跟著老闆到大陆后,当上师傅和車间主任,等等。

 

  以上三种效益都在90年的中期(回归前)达到最高峰,所以那的确是香港人的黄金时代。

 

  另外还有一个重要的原因不得不提,就是汇率的變化。如果说80年代大陆的官方外汇牌价是人为的,没有多少參考价值的话,那么基於民间自由交易形成的“黑市”价应该是比较接近真实的。80年代后期,至少有四五年时间人民币:港元的“黑市”价是在45~50:100的范围内窄幅上落。但随著90年代大陆政府盯緊美元的汇率贬值政策,人民币:港元曾去到>110:100,直到现在也没有恢复80年代后期的水准。这就變相大大地拔高了香港人的生活水准,慫恿和鼓勵其固化自己的優越感,也出现了拿香港政府綜援的窮人居然有钱在内地包二奶等现象。

 

 

三、香港几时开始衰落?标志是什么?

 

  在90年代中期香港表面最风光的时候,它的衰落实际上就已经开始,迄今超过20年了,只不过近几年才开始为人注意到和谈论到罷了。

 

  为什么这样说呢?相信大家知道香港,认识香港,几乎都是从它的流行歌和电视剧开始,那么我们就从它的标志性产业--传媒娱乐业分析。

 

  90年代香港的传媒娱乐业有三件事,足以證明香港开始衰落,香港人开始喪失所谓狮子山精神(如果它不只是一个传说的话):

 

  1.资本力捧和固化“四大天王”

 

  有香港网友可能马上会“指正”说,“四大天王”其实是某次演出活动随口叫出来的名称,不过后来被人承认和沿用罷了。这就是香港人的幼稚病。其实,如果没有资本在背后的默许和支持,这种偶然出现的名堂是不会持久的,更不可能达到后来那种十几年的垄断局面。资本之所以力捧和固化“四大天王”,说明它们已经无意在乐坛艱苦创新,只想吃老本,舒舒服服地赚钱;或者说,将钱投入来钱更快更容易的行当,例如房地产,而不愿再投入流行乐坛。

 

  香港资本和资本操纵的传媒,将香港流行音乐的衰落归结於盗版碟的冲击,其实又是混淆视听。在没有翻版CD之前,在黑胶唱片时代,一样有无数盗版音乐流行--翻录的录音带。其数量之大,“技术”之容易掌握(人人都可盗版,只要有答录机),远远超过初期的翻版CD。所以香港流行音乐的衰落可以有很多原因,但肯定和盗版无关。

 

 

  2.“三级片”氾濫

 

  所谓“三级片”就其商业性质来说,就是投资小,周期短,来钱快,拍摄制作容易的东西。虽然表面的原因可以勉强解读为,当时内地人去香港开始容易起来了,为“三级片”提供了大量廉价劳动力。这一条和鼓吹“四大天王”一样,都是香港资本不愿辛苦创作,只想轻松赚钱的表现,同样反映了香港人和香港社会创造力和创造精神的衰退。

 

 

  3.具有深刻西方背景某水果報和蘋果集团成立

 

  这标志著香港社会政治化的开始(以前是“几乎纯商业社会”),也是撕裂的开始,尽管它宣称的口号很动听,而它的许多从业人员和读者也对这些口号迄今信以为真。

 

 

四、香港衰落的原因是什么?

 

  许多人都谈过不少香港衰落的原因,有些是容易看到和理解的,例如香港没有什么有竞争力的核心技术,香港多数人从事的航运,贸易,仲介,商业等是容易被学习和取代的,香港人并不比大陆人更聪明和更勤奋,香港的地产霸权,阶层固化,流动困难等等。这些原因都有一定道理,但却不能从整体上或全局上解释香港的衰落。因为内地许多城市都有类似或更严重的问题,而香港的基础毕竟比它们好得多。

 

  从根本上说,香港衰落之大,衰落之速,是其整个社会无论从制度上,文化上还是经济联系上都企图自绝於大陆(香港人或认为是“自立”於大陆)的结果。香港只想从与大陆的联系中獲得好处,而排斥(或者表面接受,内心抗拒)任何联系必然带来的某种影响和改變,不论这种影响和改變是好是坏。由此,香港也就喪失了与大陆一起高速成长的机会(这个结论同样適用於臺灣)。

 

  例如,香港一直自诩是“国际金融中心”。可是金融不是无本之木,它需要实业支撑,需要为实业服务才能实现自己的存在意义。那么香港的金融业究竟为谁服务??大陆改革开放三十多年,除了少部分企业去过香港上市融资,部分香港的“地下钱庄”成为一些洗钱和灰色资金进出的管道外,绝大部分国内企业在其发展壮大过程中和香港的金融业关系很有限。外资跨国公司也只会帮衬跨国金融集团,结果,香港本土金融业跳不出服务港资企业的小圈子,也必然随著港资企业的收缩而萎靡不振,所谓的“国际金融中心”几乎已成笑柄,只靠国家关照的人民币离岸中心地位勉强维持。一个很简单的资料:1997年时香港股市的日均成交金额是沪深股市总和的10倍;到2015年整整掉了个头,沪深股市日均成交金额总和是香港股市的10倍,而且沪深股市有10%的涨跌幅限制,实行T+1(当日买不能当日卖),香港股市无涨跌幅限制,实行T+0(当日买可以当日卖)。如果沪深股市也象香港股市那样实行T+0而且解除涨跌幅限制,其日均成交金额将是香港的20倍不止。恰好,香港现在的经济规模也就是整个大陆的5%以下,呵呵~~

 

  再譬如,香港租金之高早已让中小商户叫苦连天,但可以大量節省租金成本的网购却因为技术落后,思想狹隘等原因发展寥寥,不成氣候。香港人自己也不想想,一个七百万人的城市能有多少技术人才和商业人才?能产生多少有价值的商业idea和创新?一个13亿人的国家又能有多少技术和商业人才?有多少有价值的idea和创新?不愿意好好学习别人的长处,不愿意端正态度,承认自己的落后,这样的香港只能被越拋越远。

 

 

  必须进一步指出,香港的衰落也和香港人的自私观念有关。典型的例子是港珠澳大桥。这个工程原来是香港建筑商胡应湘在九十年代后期提出的,但他扇完风点完火后就闪到一边,只想打接工程赚钱的小算盘。然后香港和大陆,澳门讨论近十年,结果是大陆方面承担了最大部分的费用,而且拒绝了(大概也有中央扶持香港的压力)深圳提出的接驳设想(即双Y方案)。由此,香港企图垄断和“抽水”广东西部出口贸易的私心昭然若揭。深圳虽然口头不说什么,甚至还会表示“深港一家亲”云云,但从此彻底断绝了与香港有任何实质性合作的念头,香港也从此失去了深圳这个非常有实力的伙伴和后方。到现在港珠澳大桥还是一拖再拖,即使建成,基於香港根本就没有多少实业辐射力,广东西部的出口货运也不会经它走(西部也有许多港口,谁要一定经香港?),最后还是得靠深圳搭救。

 

  所以广东人常说:香港佬,算死草--就是精明过头,连死了的草也要算钱。真正广东人对香港人的了解其实是非常深刻的(估计比许多北方网友深刻),呵呵。

 

五、香港的前途如何?

 

    其实90年代末的亚洲金融风暴就已经将香港的弱点暴露出来了。当时香港曾经有一年负增长,大批负资产人士,经济萧条,到处减薪失业,社会叫苦连天。2003年后开放自由行和世界经济好转又将问题暂时掩盖。但是,仅靠卖奶粉和卖手袋等奢侈品能维持香港人所要求的高尚体面的生活吗?何况这些奶粉和手袋也是别人的,而大陆人之所以跑去香港买奶粉和手袋,根本原因是内地进出口的政策限制和关税成本。当内地的政策开放,自贸区发展起来,网购也成熟起来后,香港人再想卖奶粉和手袋都不可得了。

 

  坦率地说,香港的前途是黯淡的,尽管它不会一下子“死”去,它的衰落过程可能还会比较漫长,但它的衰落历史大趨势已经确定无疑了,而且不可能扭转。这是因为香港社会的大多数人,不要说反对派和泛民的人,即使是所谓“建制派”内的大多数人,也依然沉迷在所谓“制度優越性”的幻象中,依然沉醉在所谓“狮子山精神”的夢境裏。所以他们不会从根本上改變对大陆的态度,也就不会从根本上變革香港社会,去除弊端,扭转頹势。

 

  例如梁振英政府最近就高调提出,要香港在中国的“一带一路”战略中发挥“超级联系人”的作用。Oh my God!今时今日依然幻想神马“超级联系人”,这要何种闭塞和自大才能说出来的话?!而且这是出自一个被反对派指责为“亲中”的领导者之口(换言之,他对大陆的了解应该更客观和深入)。如果说和西方国家贸易,香港毕竟时间较长,经验较多,勉强还可以算大陆的老师的话,那么“一带一路”中都是些什么国家?大部分是第三世界,发展中国家,例如巴基斯坦等。和这种国家贸易,大陆的知识和经验远胜香港,香港应该拜大陆为师才对。香港一没知识,二没经验,三没有这些发展中国家迫切需要的实用而廉价的技术(相反这三项大陆全有),凭什么去当“超级联系人”?凭什么让人愿意你当“超级联系人”??

 

  必须指出,不仅是大陆人不再需要香港这个中间商,西方人也不想再要香港这个中间商,这是中间商的必然宿命,香港人自己死抱中间商思维不放,只能自食其果,怪得了谁??

 

  尽管香港依然会长期作为西方在东亚地区的基地和视窗,但其中的收益越来越和普通香港人无关。譬如世界500强公司还会将亚太区总部设在香港,但其中的职位不过数十人,范围不过财务,人事,行政,文秘之类。虽然薪水或较高,但得益人很有限,实质性的对人才需求量大的研发、生产、销售、后勤等主要部门只会集中在内地。而且随著内地人才的快速成长,这些香港的“高端”职务也很可能被内地人才占据,或者被跨国公司内部越来越多熟知中国的外国人占据。最后收益最大的依然只是这些高端写字楼的业主--大地产商。所以香港企图依靠的所谓“总部经济”,只能装点一下门面,满足一下虚荣,很难起到实质拉动作用。

 

  香港人总愛将香港的发达归结为“狮子山精神”,也就是香港人主观上的聪明和勤奋,内部原因;大陆网友则喜欢将香港的发达归结为各种特殊的历史条件,也就是客观的外部原因。

 

  我看以后大陆网友不必再和他们争了,香港人喜欢吹嘘自己,就让他们去吹好了,不管这个“狮子山精神”是否曾经拥有,是否已成过去,都不重要了。

  因为我们大陆的“改革开放精神”已经远胜於所谓的“狮子山精神”。

 

  “狮子山精神”成就再大,香港毕竟是一个没有经过大的战争和动乱的地方,毕竟各方面的基础比国内许多城市好得多。

  而“改革开放精神”则是将整一个国家由几乎一无所有发展到现在的世界第二,舉足轻重,那个更厲害,还用争论吗?!

 

  现在香港社会的分裂和僵持,实质就是东西方“两条道路”的对立。目前,这“两条道路”的对决还没有结果,因此香港社会的分裂和僵持也不会结束,进一步的混乱也在所难免。香港曾经是光彩夺目的美人,现在已经迟暮,或许我们有生之年,也将会看到她满脸皱纹,弯腰驼背的样子。这是宿命,也是自然规律,可以叹息,但不可能抗拒。

 

7. Tony lam 2016-01-30 16:49:13
楼上篇文应该放上D大地盘、唔好嘥咗D心机!!!
8. 广州网友 2016-01-30 20:33:58
麻煩你帮我转啦!我系国内,好多香港网站上唔到。多謝曬!

9. 引刀一快 2016-01-30 23:47:38
10. 萧峰 2016-01-31 12:55:38
最近经常见到内地对香港质疑的文章,比如香港股市日成交量有几少,已经比大陆超越几个世纪,等等。香港股市根本系机构投资者主导,换手率低,理性,以企业盈利为基础。而内地股市散户主导,日换手率闲闲地都有50%,自然成交量大增,几百倍PE随处可见,完全是炒作概念,一个没有企业盈利为基础的牛市,跌起来有几瘋狂,大家都见到啦!炒作,除左監管机构印花税收入比较好以外,其收入是否用在民生上?,炒作本身就是投机。


11. 雲在青天水在瓶 2016-02-01 00:34:44
实质利率回升,是楼市下跌的最主要原因。

香港的基本通脹率,2013年为4.0%,2014年为3.5%,2015年预计约为3.0%,但第四季预计为2.3%。即2016年的通脹率还应该继續下降。由於前几年银行利率接近零,实质利率即为2013年-4.0%,2014年-3.5%,2015年-3.0%。

2016年在美国加息和通脹率回落的情况下,实质利率将继續回落。如果美国加息3次,加上2015年底的一次,将加息至一厘,而香港的通脹率很有可能回落至2%左右,那么实质利率将跌至-1.0%。虽然仍可能是负利率,但回落速度快且急,而且重要的是趨势已成,楼市还可能是不倒翁吗?
12. 如是 2016-02-01 09:10:01
雲兄,2016 通脹率回落至2% 已很乐观,2016 尾可能 1% 都冇。
13. 股災 2016-02-01 10:48:41
完全同意广卅兄意见,説实话,如香港在非州,边搵到食,那有今天咁多储备,现在话要脫离一个有優势嘅地方,西方更系开心啦
14. LaLa 2016-02-09 15:07:13
讚同广州人观点,长期養尊处優的人好难发奋图强的,是很自然的事!