假升、假跌、假希望！ 2015-11-26 (汪敦敬先生)
近期市场，大家都沉迷的楼市「劈价潮」已被过份渲染了！
市场的逻辑应该是：调整将泡沫去除。性质上的逻辑，必须弄清楚。
楼市爆煲必须要有泡沫，甚么叫泡沫？泡沫是甚么？
是借贷过大？
现在香港的借贷比率是数十年来比例最少的！六成以上的业主已供满楼！银行存款达10,659,279百万元，也是历来最多！
存在过份炒卖？楼市辣招已令市场炒家活动减至近乎绝迹了！
供应量过多？「唔系啩」！？
现在的楼花供应似乎中期过剩，其实并不是因为供应量排山倒海，是因为销售量滞销，近年楼花成交量也远低於楼花供应量！以2014年1月至2015年的10月，只共成交30,481个楼花，平均每月只得1386宗成交！
另外，根据发展局局长陈茂波较早前表示，未来香港需要发展等同三个半沙田、以满足100万人口的住屋需求，这也等於五个洪水桥发展计划的供应量，笔者在此借问看官阁下，五个洪水桥发展计划，阁下准备好支持政府未？如果答案是「未」，其实今天已决定了未来楼价会继续上升了。
近年香港民间兴起了挑战领袖的文化，但是，「玩谢政府」并不是免费午餐，香港人是要为阻碍政府发展建设付出沉重的代价。
大家要清楚一个现实，在香港政府的需求管理压抑下，其实楼市需求并没有减少，反而日益积聚，虽然「楼市辣招」是想抑制市场运作，然后buy time(买时间)在两三年内去找地起楼！但是，计划的「副作用」是去除市场泡沫，在零泡沫下上升的楼价可能是非常巩固的，那么，「造地」的时间愈长，楼价就愈高愈稳，假如本来楼市可以锁定在7,000元一尺的，但是时间耽误令楼价零泡沫下巩固在10,000元一尺，你认为香港人因「玩谢政府」付出的代价是多少？
「楼市辣招」的方向是正确的，但是为香港人有勇气争取的政府得到的就是千夫所指，遍体鳞伤啊！
另一方面，现在仍然很多人期望政府的政策会令楼市大跌的，但是，要一个政府以政策去砍低楼价并不逻辑，因为引起的副作用是巨大的，而制造不稳定也不合符任何政府的原则，等楼价大跌的朋友要想一想！
一个不升不跌长期打横的楼市才最合符政府原则！
亦有人担心，在政治上香港人「养唔熟」，会否因此受到中央的惩罚？我认为这顾虑就不需要了，香港近年的表现，已令不少人减少对香港的依赖了，香港自己已走向自毁，将会日益落后於其他城市，已不需再惩罚了！
既然「没有泡沫就没有楼价大跌」，这也代表了当楼价调整完之后就会再重新上升了。虽然，楼价下跌除了泡沫爆破外还可以有其他因素，譬如经济低迷，我承认经济转型及恶化未见底，而香港零售业等数据也下滑，但看失业率，香港经济困境并未至，近期的劈价潮会太早抵销了有关负面因素。
要知道未来香港楼市必须要探讨宏观调控的最新发展。
宏观调控（包括香港的楼市辣招）制造了价格在不断上升的过程中也同时不断巩固、不断去除泡沫的效果，即是说宏调之下的价位是由低泡沫高巩固而来的！所以在宏调之下期望价格大跌并不实际。这正是宏观调控一直给我的一个困扰，就是不断巩固下，有资产者将富者愈富，只要追随政府的忠告，投资便胜多输少了，那么，楼价是否永远不倒？如果会，宏调下的调整又会如何的呢？到了近年看到内地的市场变化，我有以下结论。
宏观调控令到市场成交减少，即价升量跌，於是很少成交就代表了整个市场表现，正因为成交不足，市场只有用足够时间去为价格进行巩固，我认为要经过一年左右才可以比较巩固！即是说过去一年左右的成交价，可假升亦可假跌。
巩固的调整就是「调整未巩固好的部份」，与旧常态的「调整过热泡沫的部份」原理一样，但市场的反应、入市及出市时机也会很不同。
现在的楼市只是进入了一个新的常态，这个新的常态我认为很大机会是由「劈价」、「高价」、和「正常成交价」同时合奏，未来市场的高低只是这三种组合的份量不同而已，如果你认为一面倒劈价是一个常态，恐怕是一个美丽的误会，基本上市场从未出现一面倒的劈价潮！市场仍不乏新高价，甚至破顶价出现！大家真要追寻的其实是市场上的「合理的价位」！即真正已巩固了的价格水平，市场会在「合理的价位」之上不断动荡！这也就是未来的新常态！
买家虽可以追求一年前的成交价位，但是我要提醒各位，这只是笔者的一个理论，也正因为市场由太少成交去代表，一年前左右成交的价位未必一定是过高，亦可能过低，这也是新破顶价仍继续出现的原因了。
基於「买有风险！不买也有风险！」的机会成本概念下去为买家订定一个策略的话，最有利的方案就是现在大胆还价，如果追求到一年前的价位，相信是比较实际的追寻方案！
我最后强调一点的就是，虽然宏观调控之下的价格是需要时间去巩固，但巩固了之后，价格应该是继续更巩固向上升的，这点才是「等」平价的朋友最大的风险啊！
撰写本文的时候正好在伦敦回港的航机上，看见电视上播放卢冠庭唱「天鸟」，不胜唏嘘，愿年轻一代也能抛开悲愤，放开胸怀振翅高飞，如歌词般「飞上天上，找那温暖太阳！」
今天不少香港人，已没有足够面对逆境的底气，只有骄气及怨气，香港人的未来就断送在个别不负责任的政客及传媒上了。
香港人可以改变吗？
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