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敢说亮话

供应争拗何时了,楼花知多少

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年10月10日

  楼市开始转势,劈价盘屡现,有很多人投诉,那些劈价盘似乎只会在报章出现,在现实生活是见唔到,他们去到物业代理行,都唔见到有劈价盘卖,有老友问我那些劈价盘算不算是特殊成交,会不会计入楼价指数,如果计算在内,就会影响楼价指数,有机会会向下调整,而事实上,楼市根本不是那么差,报章的报导有所偏颇,楼市现在只不过是在稳定期,稍后就会回气再上。他们有此说法,我认为是太乐观,不过,楼市又不是太坏,不用悲观,如果二者只取其一,则乐观好过悲观。

  在过往几年,影响楼市的各项因素都处於极佳位置,或者有极佳数据,而这些极佳在日后只会转到颇佳,良好,甚至不佳,所以,我认为楼市上升的幅度比下跌的幅度细得多,根本是一个不平衡赌局,如果任由参与赌博的人士落注在任何一方,我睇唔到有什么理由会落注在楼价,特别是细价楼仍然会上升,现在那些赌细价楼仍然会上升的人,所持的理据愈来愈少,而当中最大的就是政府没有能力提供足够供应量,但事实又是否如此。

  美联最新公布,今年首三季有1.4万个楼花供应,但并未全部能够销售,大约尚余5千个单位未能如期售出,而政府公布第四季有8,600个楼花单位,而这不过是开始,尚有8万3单位在未来3至4年可供发售,地产商已经为此伤透脑筋,如果有心人整天仍然不信政府可以提供到上述供应量,这会令到政府就算知道供应太多仍然不敢减少,否则,就会受到有心人士攻击,所以,我认为大家关注政府在未来在供应量是否能够做到达标之际,不妨了解现在有几多楼花仍未被市场吸纳,到最后,那些未被吸纳的楼花要出售,减价是唯一途径,现在那些细价楼楼花已经与同区二手细价楼同价,在这种情况细价楼楼花仍未全部被吸纳,由此可见,市场上购买力已经被消耗得七七八八,地产商早已有不寒而栗感觉,不但诚哥有,其他都有。

 
 
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1. 80s 2015-10-10 10:25:44
Hi Dr. Tong and other readers, 

May I ask a few questions? 

1. Where can I find the news / data about the number of units that have obtained the pre-sell approval in each quarter?  I can only find the number of deliveries and number of new units in construction from the govt website 

2. In addition to 8,600 units to be sold in this quarter, there are still 83000 units to be launched in next 3-4 years. Any double counting? If no, it is a good news to us

3. Some critics argue that the 5,000 unsold units means that developers are optimistic about the market and they have strong holding power and it does not means that they can't sell the units. How do you see their argument? 

Thanks all in advance! Looking forward to seeing your reply and learn from you guys  
2. 文斯 2015-10-10 10:43:48
     综观近期美国及欧、日、中国的经济数据,运行低息政策将是不二之选。在加上中国人(包括香港)对楼喜欢程度胜于全世界任何一民族,遇上现今投资门路不太稳定的现实,投资房屋是一不错选择。
3. LYC 2015-10-10 10:52:28
楼价见顶回落大跌,言之过早!
加息都唔知几时开始,就算加都唔会加得多。
业主持货力强,收租好过卖楼揸住d钱唔知做乜。放银行冇利息,买股票输多赢小!
收租供完楼还有钱袋,完全冇诱因卖楼。
辣椒又加重买卖成本,想高沽低买走下位都难。
冇业主肯减价卖楼,点跌?
二手楼才是最大供应,决定楼市价格。
想楼价跌,难过登天!
4. 西门吹雪 2015-10-10 11:42:25
回三楼LYC 兄
博士系foresee 未来既情况,分享佢既睇法。如果下下等数据出现,确定转势先讲出来,没有前瞻性既评论,根新闻报导有甚么分别?
至於业主投资的情况,如果好好地长升长有,甚至只是持平,你所讲既就正确。可是人很奇怪,当楼市下跌一两成,原本就算话打死吾卖,冇经济压力既,无啦啦又会乱卖楼。因为人始终系人,贪心又怕死系天性。看看近期股市和人仔,那种人踩人式下跌就明白了。
至於系咪真系而家已经开始发生紧,to be fair, 楼价再抢新高,减价盘只有个别例子,急促下跌之势真系未见到。情况令人有D心灰
5. 神算 2015-10-10 11:46:52
To LYO,

要记住而家嘅港楼价系经过好多轮措施影响,当政策改变,会回归现实。
6. 朗晴 2015-10-10 13:25:52
往后三至四年将会有八万三个单位供应,这组神奇数字当中欠决了一个最重要部分,总楼面面积数字.
如果用较为合理的两房四百实尺 x 八万三个单位计,等如三千三百二十万平方尺.

一包面粉可做一百个面包,点知有个好聪明嘅整饼师傅整细D个包,最后一包面粉可以整到三百个包,但系个包细左D人原先食一个就饱,依家要食三个,哩个就系丶假,细,空'.

7. 倾向於美国今年无力加息 2015-10-10 13:45:47
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151010/19327762

2015年10月10日

储局加息有难度 美股早段俏

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■联储局主席耶伦

【本报综合报道】美国联储局昨发表9月会议纪录,显示与会官员对推迟加息未有强烈反对,相反对中国的忧虑明显较强,被视为更倾向鸽派的方向;加上本月初公布的非农新增职位数据欠佳,令市场相信在今年内加息的确有难度。
美股消化会议纪录内容后,昨早段表现仍平稳。开市后1小时(本港昨晚10时30分),道指升26点,报17077点;英、法、德股尾段升0.5%至0.9%。
联储局会议纪录认为,美国经济状况可以承受加息,但一些储局官员希望看见更强有力的证据,证明全球经济放缓不会对美国构成冲击。反而对全球经济降温的忧虑明显加深,特别是对於中国的描述显然转为看淡。
诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨(Joseph Stiglitz)出席世银及国际货币基金组织年会时表示,储局应该到今年底都维持利率不变,以支持经济。他指出,美国的复苏微弱,所以不希望局方今年加息。摩根士丹利行政总裁戈尔曼更表示,储局应该明年3月才加息。

印尼大马货币急升

由於市场预期最快要到明年才会加息,加上股市反弹及商品价格回升,造就亚币兑美元急弹。其中印尼盾兑美元昨日升4%,按周计算更升近一成,印尼盾本周单周就收复了今年来一半跌幅。马来西亚令吉兑美元本周亦大升7.3%。按周计,印尼盾及马来西亚令吉本周分别创2001及1998年以来最大的升幅。
数据方面,美国劳工部昨公布,9月进口价格较8月下降0.1%,跌幅较市场预期跌0.5%略小;按年跌幅为10.7%。而8月的跌幅修订为1.6%,前值为1.8%。至於出口物价则按月下跌0.7%,但跌幅则较预期的0.2%为大;按年跌幅为7.4%。而8月的跌幅终值仍维持1.4%。
此外,英国《金融时报》引述消息人士报道,瑞信新任总裁将於两周后公布一项庞大集资计划。报道未有透露集资金额。高盛早前预计,瑞信将通过发行新股,集资逾50亿瑞士法郎(约400亿港元)。 

8. 供应的分析 2015-10-10 14:05:24
回6/F, 最惨系现阶段的人买唔起大面包,只能买到细面包,所以面包师傅才制做细面包,如果你唔饱就只能交双倍洗用才吃得饱了
9. LYC 2015-10-10 14:52:35
现实就系土地供应不足,楼宇供不应求情况持续,货币扁值,情况一直冇变。
政府所谓八万供应依然未够,未来数年楼价将会稳步上升!我估计每年大概上升10%!
10. Sugar 2015-10-10 15:41:22
#6朗睛San:打个招呼^^楼宇供应这些东东我不懂,坐听您们讨论...Good day!
11. 西门吹雪 2015-10-10 16:01:05
回LYC兄。
供应呢样野,政府吾识魔术变出来,以过去几年既情况多多都吾够,莫説83000,连十八万也不够。因为就好似你咁讲有好多系投资收租既需要。可是投资既需要很脆弱,只要出现一定程度既下跌,呢d需要会消失无纵。如果没了投资需求,单靠自住,绝对无可能支持今日既楼价。
12. 文斯 2015-10-10 16:22:58
     在不知低息何时结束的预期下,要楼价下跌20%谈何容易,有可能的话,最多就在高位徘徊,身体的朋友(拥有多个单位),基本上都有同感,租金照收,生活照过,从未担心过。若朋友不认同此看法,半年后,数据将会体现。
17. LYC 2015-10-10 17:41:41
低息持续(美国根本唔会加息),资金泛滥,各国印银纸,砖头正是最好投资工具,要这势头逆转,谈何容易!
18. 引刀一快 2015-10-10 18:00:21

To 6楼 朗晴兄

早排D劏屋一样热卖,楼面面积的确系一个问题,但系大量劏屋亦吸纳不少购买力,往后两年,好多“刚需”著会以细总价嘅单位作爲观望时期嘅过渡,如果呢类劏屋供应到位,无论如何还是会解决不少需求。
19. 引刀一快 2015-10-10 18:04:02
To 11楼 Simon1兄

杀头生意有人做,蚀本生意冇人做,明系跌价快过租金收入,借钱买屋仲要俾利息,边个制?依家完全系因爲仲有人觉得会升,先至有讨论空间啫。
20. 萧峰 2015-10-10 18:34:02
现在的情况稍稍复杂,即:低息环境预计会持续一段时间,供款压力不大;但经济又确实不好,年底或明年初估计会更差。跌2成,一定是几方面的坏消息一起出(如sars时),只是单纯经济不好,影响有限(除非大裁员)。
21. 真真薯片 2015-10-11 00:39:19
正如炒iphone一样

无论任何人讲任何理由, 供应多又好, 经济差又好, 买左楼投资睇升既人都绝对唔会认输, 同佢地拗系嘥气, 唯一领佢地认输既方法只有一个, 就系楼价跌两成, 投资楼宇既人实实在在咁蚀钱, 佢地自然会收声兼失踪

目前业主选择死守, 只有个别业主劈价卖, 99%业主仲未输过钱, 你同佢讲睇淡只会比佢地笑
22. 引刀一快 2015-10-11 01:31:38
同意同意,真真薯片兄言论较少派系味道。
23. 朗晴 2015-10-11 04:33:26
Sugar San HiHi^_^
我l唔系想讲供应量会否达标,而系讲质量.
大家有无留意电视财经新闻,美国新屋动工量几多,年律又几多,增加或减少又几多,最小每个月公布一次.
反观香港,三至四年会有8万3,讲多少少等我地多D数据去参考都唔得,其实升又好趺又好总之最重要系讲老实说话,用数量而忽略质量最终只会将一个问题变为另一个问题,到大家数年后想将两房单位换做三房果阵就会明明白白.
24. 萧峰 2015-10-11 09:19:35
不到真正输钱一刻,大家都唔会转胎,依家唯有等。但任何投资/资产,都冇可能长升长有。依家除左楼,几乎所有大类资产都跌紧。刚需,有部份投资者是为资产增值,如果股市有机会,呢部份刚需即刻变冇。所以,如果唔系急於上车既,慢慢等罗,等系唔会蚀既。