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敢说亮话

独自莫凭栏

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年10月8日

  明日,我要在德意志银行午餐时间演讲,今次有30分钟Q&A时间,我相信有不少尖锐问题,但我又无办法预先准备,最好方法就是放开心情,写一篇啱自已心水文章,在两日前,我以李后主「浪淘沙」中之无限江山,别时容易见时难,写了一篇文章,有网友以独自莫凭栏作回应,使我有多少感触,我写「细价楼爆煲论」多少与此有关,我唔希望见到今日不顾一切上车的人,他日当楼价下跌,独自在露台或者天台思前想后,好容易做出傻事,今日,楼市下跌之势已成,如果仍然以创新高价追上车,我相信他们已有充份准备,亦有不少准备买楼的人对记者说,他们预咗楼价会跌,有这一句话,大家就放心得多。

  我们先重温李后主之浪淘沙,「帘外雨潺潺,春意阑珊;罗衾不耐五更寒。梦里不知身是客,一饷贪欢。独自莫凭栏,无限江山,别时容易见时难,流水落花春去也,天上人间!」。在后主亡国之后,一干人等搬往京城,太宗为了心理上征服南唐君臣,经常吩咐小周后入宫侍酒,后主知道,侍酒为名,侍寐为实,小周后每次入宫,都吩咐后主千祈唔好一个人行出露台,怕佢做傻事,所以,后主在最后一首词都用上独自莫凭栏,表示他实在怀念小周后。

  这首词是非常伤感,但我有点不明白,点解现在在北京,上海以及其他大城市,多数有一间Karaoke叫天上人间,而且是最顶级的,甚至在Karaoke内唱歌都会唱到流水落花春去也,天上人间,填歌词的人的确犀利。

 
 
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1. 引刀一快 2015-10-08 09:08:34
唔怕唔怕,历史长河兄同珍惜香港兄系消防孖寳,早就帮全港各大fans铺定气垫喺楼下,以证其“可以不问价入市,任何价都唔应该出”理论,有几大实用性。
3. 神奇 2015-10-08 09:36:32
神奇心态
4. Sugar 2015-10-08 09:39:58
脍炙人口的'浪淘沙"历千年而不衰......讵料8/10/2015又有了全新诠释:"独自莫凭栏"="小心防跳楼".......呵呵呵,妙极!李后主泉下得知,很晕~~~~~~~~~~!!!
5. 珍惜香港 2015-10-08 11:52:06
珍惜香港TO:1/F 引刀一快

冇乜新 TOPIC,就唔好 CALL 我出嚟。

「可以不问价入市,任何价都唔应该出」,呢句好有误导性,亦抹煞咗好多关键点。

我从来都喺咁话,买物业要量力而为,唔好投机。既然个「价」喺决定你,是否量力而为嘅一个重要因素,咁点可以唔问「价」?再者,买嘢当然要讲价,我沙士入货都讲价啦!

香港,有好多投资机会,出唔出货,喺因应你自己嘅个别投资情况,而唔喺单睇个「价」。我地唔赞成嘅,喺为咗「贪价」就连自住楼都卖走,租楼等趺。沽自住楼炒跌,就喺将投机行为,引入埋自己同家人嘅生活里面,非常不智。呢样嘢,博士一样唔赞成。

仲有,讲乜铺定气垫?你睇淡喺你嘅事,唔好咒人跳楼
6. 引刀一快 2015-10-08 12:01:43
珍港,乜你睇到铺咗气垫都跳会落去咩?贪得意呀?
7. 无限江山,别时容易见时难 2015-10-08 12:01:48
超人当然深明此话含意,所以用实际行动及创新高价投地,再次证明香港楼未来无限风光。

长实夺康城8期 总投资百亿

经济日报经济日报 – 3时前
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【经济日报专讯】长实地产(01113)8年后再进驻将军澳日出康城,勇夺第8期,总投资约100亿元,可建1,430伙,集团看好2房及3房市场。对於投地是否回应撤资传闻,集团执行董事吴佳庆指「肯定唔会。」

吴佳庆於夺得日出康城8期后,随即会见传媒,交代项目发展。她表示,对於集团成功投得日出康城第8期感到开心,项目总投资额100亿元,涉约1,430伙,暂时未决定兴建的单位类型,但睇好2房及3房市场。

被问及是次投地是否回应早前长实撤资的传闻,吴佳庆表示:「肯定唔会。」同时强调,集团投地视乎地皮潜质,对楼市前景有信心,认为辣招对一手市场没有太大影响,一手楼需求永远存在。

补价29.6亿 将军澳住宅新高

有指今次的补地价约29.55亿元,金额为同区住宅项目的新高,吴氏称,高地价反映地皮位置优越,又表示8期的地皮为全个日出康城中最靓,有8成面向海景,方便规划,但重申以市价投地。

港铁(00066)昨宣布,日出康城第8期物业发展项目,由长实地产投得。项目共接获6份标书,是次长实击退5组财团,勇夺第8期项目。

长实2004年起曾投得康城1期首都(2,096伙),又两度伙南丰投得康城2期领都、领峯、领凯(共4,272伙),3期致蓝天(1,648伙)。但自2007年,虽然连番积极竞投第4至7期项目,可惜仍铩羽而归。而是次投得的第8期补地价约29.55亿元,每平方尺达2,830元,料为区内住宅项目新高。招标条款中,列明港铁分红比例至少15%。

推盘成绩佳 暂变现300亿

事实上,长实今年内已相继推出多个大盘,销情均相当理想,包括致蓝天、维港・星岸、峻滢II及悦目等,截至9月份已合共变现250亿元,已提前达到原先订下的本港销售目标(中港合计销售目标为300亿元),至於元朗世宙亦有机会季内出击,料年内在港变现额有机会挑战300亿元。而在变现后,亦用以投地,贯彻集团货如轮转的原则。

莱坊估价及谘询部主管高级董事林浩文表示,预料发展以中型单位为主,建筑成本每尺约4,000元,尺价将逾1.3万元,入场费约800万元。

康城8期地盘面积约17.9万平方尺,住宅楼面约104.41万平方尺,料於2021年落成。继8期成功批出后,预计9期将於短期内推出,邀请发展商递交意向书,项目可提供约1,700伙。

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之前 珍惜香港 兄表示过第十个理论,今年美国不会加息,我也倾向美国今年不敢加息,因被习大大支长程导弹覆盖美国而吓怕了!


【理财投资】黄金右脚疑跪低 储局成无脚雀仔

信报财经新闻 – 6时前
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「我听人讲,呢个世界有种雀仔系冇脚嘅,佢只可以一直咁飞呀飞,飞到攰嗰阵就喺风入面瞓觉;呢种雀仔一世只可以落地一次,嗰次就系佢死嘅时候。」阿飞哥哥悄然落地虽已十余载,但每念及冇脚雀仔落地,始终难以释然。上周美国最新非农就业数据一出,市场揣测耶伦姥姥由鹰转鸽,大开香槟。不过鹰好鸽好,终归是雀,一旦冇脚,如何落地?

是什么脚?作为女掌门,姥姥当然只有两只脚而不是三只脚――不要想歪,说的是联储局dual mandate下的「最大就业」脚和「物价稳定」脚。有媒体认为,9月议息声明为联储局的任务多添「国际形势发展」一脚,不尽然也;由始至终,姥姥及裙下众臣所关注的,不过是国际形势发展,对美国两脚有何溢出效应,即会否如笔者在7月30日所言,烧埋佢老美自己嗰叠。

众所周知,自从2009年复苏以来,美国经济一直都以一条腿走路。2011年初至去年中通胀勉强达标,但失业率未达伯南克时期订下的6.5%门槛;到了失业率,在去年中开始达标,却轮到通胀插水,迫得联储局将加息的通胀门槛,由「预测未来一至两年通胀高於2.5%」大幅放宽至「有合理信心中期通胀将回到2%」,但仍不肯定能否达标。

因此,可以说联储局去年收水与放风今年加息, 很大程度上是由就业这只黄金右脚一脚独撑。

可是,最新非农业新增职位远差於预期,加上8月职位亦大幅向下修订,这数据自2012年第二季欧债危机以来,首次连续两个月低於15万份。去年的非农业新增职位,平均值高达26万份,是支持联储局收水的有力数据;今年「本应」是加息年,但数据的九个月平均值,反而跌穿20万份(仅19.8万份),近两个月更远低於此数,反映外围市况波动下,美国股市表现,以及企业经营实难独善其身,姥姥熊抱抱有理。

看重非农就业数据

非农业新增职位表现不佳,影响有几大?很大!【图1】及【图2】所见,过去近七十年来,非农业新增职位(三个月平均数)与美国季度经济,两者的按年增长率可谓「啱哂嘴形」。再者,1948年至今,非农就业数据与美国经济增长的相关性高逾0.8,前者可解释后者逾六成半走势,说非农就业数据是美国经济增长的温度计,绝不为过。

事实上,自从去年10月QE3完全收档后,联储局明显对非农业新增职位数据益发重视。

笔者翻阅去年的议息声明,发现原来在10月之前,议息声明对就业市场的提述,仅在於失业率和劳动资源使用率;但自从10月开始议息声明,突然在描述失业率之前加入「with solid job gains」的字眼,而且一直沿用至今。这个字眼上的变化看似细微,但一粒沙可以看世界;联储局对於非农业新增职位的重视程度,显然大大提升,甚至较dual mandate里的失业率更为优先。

翻查纪录,在2008年12 月前,议息声明根本从无提过就业;对劳动市场的关注,仅始於2009年1月,可说是相当近期的发展。联储局近年对劳动市场的评估方式,由最大路的失业率到新增职位,再到自行编制,包含近20个指标的劳动市场状况指数(LMCI)等,持续改善;当中以新增职位最为领先,因而愈来愈受委员和市场重视。

事有凑巧,就在联储局在议息声明加入「job gains」字眼后才三个月,明尼亚波利斯联储银行的助理副总裁及政策顾问Kenneth Beauchemin突然发表,一份仅得八页纸的研究备忘【注】,表示将非农业新增职位数据纳入其修订的MF-VAR模型后,该模型的预测准确度大大提升逾五成,尤以联储局季度经济预测,其中个人消费物价通胀和中长期实质经济增长这两个变项为甚。

年内加息添变数

由此可知,联储局对非农业新增职位的「忽然重视」,并非纯粹出口术之用,可能是真正纳入其预测模型,以作决策之用;LMCI与非农业新增职位数字饼印一样【图3】,可见对后者的重视。

可惜的是,观乎非农新增职位、观乎近日美国企业的裁员消息,就业这只支撑联储局弃掉零息政策拐杖的黄金右脚,隐现跪低的风脸。通胀脚跛、就业脚跪低,联储局政策正常化这只雀仔,何时有落地的一日?

注:Kenneth Beauchemin, 'Research Memo∶ Adding Nonfarm Employment to the Mixed-Frequency VAR Model', Federal Reserve Bank of Minneapolis, January 2015.

交通银行环球金融市场部

撰文:何文俊

8. 历史长河 2015-10-08 12:06:44
博士果然乃大性大情之人,这篇啱心水文章既暴力又色情。过瘾!小周后有刀兄个影子......
9. 引刀一快 2015-10-08 12:12:19
咁不如珍港你讲下依家价位系入市定系出货时候喇。
10. TO: 1楼9楼 引刀兄 2015-10-08 12:23:41
你都在内地生活咯,你得李老板对香港楼升定跌,追揸沽喇!估计你是之前几年喺睇错市,一早沽咗香港楼,焗住前往大陆生活,等待香港楼价好比97年咁跌落跳水无水花,不过97年下跌要7年夕到03年止,睇怕从今日开始等到底位,你在大陆有排等罗,再次应验:『别时容易见时难』哈哈哈,为资本主义干杯!
11. 香港人要自重 2015-10-08 13:00:40
明白时势的人往往不出声,香港人自救吧!
12. 引刀一快 2015-10-08 13:10:11
10楼 兄台

点解我要等嘅?
13. 历史长河 2015-10-08 14:44:41
刀兄,引刀同凭栏哪个更快?
14. 引刀一快 2015-10-08 14:45:02
长河快
15. middle middle class 2015-10-08 14:51:52
博士将楼市加入了文学气息,很 romatic, 又很凄美!

珍兄,你的开塲白好搞笑。减轻我在假后首天上班的痛苦。  Million thanks.

刀兄,请给我们更新一下国内目前实际情况。


16. 西门吹雪 2015-10-08 14:56:07

刀兄在此成众矢之的。我们都系算把啦~~

楼市长升长有~~供应永远不到位,美国永远唔加息。中国经济似差实好。美国佬又正在经济起飞,前途无限。香港得大陆关照,正苦又出招减辣,楼市仲有排升。大家快D入多2间,好行夹唔送 XDDD

17. 引刀一快 2015-10-08 15:22:38
Simon1兄

多谢兄台代引刀举牌,香港真系被大陆地産龙头关照紧,因爲佢地都怕香港跌出面会引发骨牌效应,攞少少钱过嚟买地皮,果did dur钱,佢地当买块多士啫。

依家就睇中国点对应美国嘅TPP,当中太多博弈部份,我都系观望紧。一带一路同TPP,合纵连横,唔知会点。
18. 引刀一快 2015-10-08 15:24:30
Middle Middle class兄

你呢道题就真系大喇,讲紧边瓣先?
19. TO 16楼 SIMON1 2015-10-08 15:37:17

今年8个月有升,最少今年唔会跌,政府公报唔会作大,你满意未!


本港8月私楼楼价指数按月升0.4% 连续五个月创新高

星岛日报星岛日报 – 4时前
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  本港私人住宅楼价持续创新高。差饷物业估价署公布,8月份私人住宅楼价指数按月上升0.36%,至305,是继3月指数持平於高位后,连续五个月创新高。   其中,约1000尺以下的中小型单位楼价升0.39%,大单位楼价升0.07%。  今年首八个月,本港楼价累计上升9.59%,中小型单位升9.82%,大单位升5.92%。(nc)

20. 历史长河 2015-10-08 15:49:07
Simon 兄误会咗,引刀兄系我哋至爱,就似太宗中意小周后咁样。
21. 鱼蛋仔 2015-10-08 15:50:58

To: 17/F

有时呢,真系。吾识就比佢吓死,在尼个网站耐D呢,就比佢笑死。

22. 引刀一快 2015-10-08 15:55:06
长河弟

你去搵番你自己D雀友陪你赏菊喇,引刀唔啱你果家嘢架。
23. 历史长河 2015-10-08 15:56:12
刀兄,唔使咁认真嘛!
24. middle middle class 2015-10-08 15:57:45
刀兄,外汇储备及人民币等等,不知坊间常提的崩溃论会否…。  而我在深圳丶东莞及惠州等地见到工厂就好差。
25. 历史长河 2015-10-08 16:03:22
刀兄,讲真,有时我都怀疑你是否在夜总会做男公关,作息规律有点乱。不过都得,你身体好。
26. 鱼蛋仔 2015-10-08 16:12:41

楼上,揸夜间的士,得吾得呀。

27. 历史长河 2015-10-08 16:15:24
哦,都得都得!多谢提醒。
28. 引刀一快 2015-10-08 16:32:29
系咪呀,你梗系放工坐得夜更的士多,醉fingfing幻想开车果个系我,后面果part唔好乱估就得嘞,我冇开的士。
29. 引刀一快 2015-10-08 16:36:18
系咪呀,你梗系放工坐得夜更的士多,醉fingfing幻想开车果个系我,后面果part唔好乱估就得嘞,我冇开的士。
30. 引刀一快 2015-10-08 16:43:16
To 25楼 长河弟


我身体好唔好,你冇机会感受架喇,唔好成日试水喇,我起鷄皮...........
31. 历史长河 2015-10-08 16:44:42
刀兄,我知你中意向饭兄。
32. 路人皆知 2015-10-08 16:47:25

经常看这裹的文章仲以为楼市唔死都重伤,不如大家留意下明天公布被正常化的楼价指数跌成点!而家应无得赖甚么"特殊交易"吧!


33. 引刀一快 2015-10-08 16:51:14
To 24楼 M.M.C兄

崩溃本身定义系好模糊,暂时我觉得言之尚早,不过经济差几年就冇得走。
34. 引刀一快 2015-10-08 16:52:13
够喇,长河弟,人嘅取向唔系靠长期暗示就可以俾你扭曲嘅,我明白你嘅痛苦,唔该唔好转嫁喺别人身上,唔该。
35. 西门吹雪 2015-10-08 17:06:25
回19楼~

我咪咁讲LAW~做好友咁易中,我转做好友了~~XDDD

36. middle middle class 2015-10-08 17:20:47
刀兄,我哋见唔到有路行。  在我过去二十五年的工厂生涯中未试过这境况!  我指中小型工厂。
37. 引刀一快 2015-10-08 17:42:44
MMC兄

所以我就系话第二个浪也已经嚟紧,过去中国嘅资源未枯竭,好多唔理性嘅情况都系牺牲资源去弥补,依家资源枯竭仲边度有位走?萧条一排,D人识惊之后,慢慢会有新景象,讲得唔好听,就系“真真薯片”果句,唔见棺材唔流眼涙,识得惊就会出现转机。
我两年几之前讲大陆经济唔掂,边个听啫?依家开始出面就一窝蜂表现恐慌,亦系过度表现。
38. 惜缘 2015-10-08 17:58:07
有心人兄

真的容不下引刀兄吗?这样做自己不辛苦吗?

阿弥陀佛!
39. middle middle class 2015-10-08 18:06:34
幸好做内销的不太差,出口就…。  我虽然明白经济有周期性,但各国嘅量宽丶消费模式嘅转变丶各消费品嘅供求…等等都增加了前景的不确定性 ( 好似高官啲新闻稿 )  。  唉,日子难过。

所以想多了解阿爷副身家啫!
40. 历史长河 2015-10-08 18:30:16
惜缘兄,恰恰相反,这里非常需要引刀兄。多谢提醒。
阿弥陀佛!
41. 引刀一快 2015-10-08 18:43:35
惜缘兄

多谢多谢,惜缘兄出现总是灵光一道。
兄台最近忙吗?有空的话我有点佛教问题想请教。

42. 历史长河 2015-10-08 18:50:52
其实我个心都向佛,如何才能入门?要洗礼吗?
43. 引刀一快 2015-10-08 18:52:28
M.M.C.兄

阿爷缺钱已经唔系今年嘅事,依家搞咁多嘢,当然系缺钱缺到爆喇。
内需都会缩,我一直讲大陆要爲近15年嘅折堕风气埋单,呢个系其中一样,你有冇听过床单同袜子都著一次或用一次就丢嘅人?虽然唔多,但系好多人浪费成爲习惯,到经济紧缩嘅时候,压缩咗佢地呢部份,自然出现大量産能过剩。
44. 惜缘 2015-10-08 18:54:42
To 40楼历史长河兄

长河兄心胸广阔,呢度需要不同意见的人士,才可百花齐放。
45. 历史长河 2015-10-08 18:57:35
惜缘兄,非常认同!请帮忙监督我个言论,我习惯自由,有时嘴大!
46. 惜缘 2015-10-08 19:06:29
To 41楼引刀兄及42楼历史长河兄

两位师兄见笑了, 关於佛教,在下除左阿弥陀佛之外, 其他一窍不通。不过,在下愚见认为,咩信仰唔重要,一心向善就可以。
47. 历史长河 2015-10-08 19:10:58
惜缘兄过谦了,不过这要求我自认能达标,刀兄应该亦可达标。
48. 萧峰 2015-10-08 19:17:03
to 19 楼: 今日啱啱收到经纪报价,杏花邨一单位降价80w,幅度都几大。可以等一两个月👀下,系未个index仲升。
49. 惜缘 2015-10-08 19:20:04
To 45楼 历史长河兄

实在不敢, 在下言论如对长河兄有冒犯之处,还望师兄多多包涵。在下一心只想大家开心d, 因难得有缘在呢度相聚。

共惜之,哈哈!
50. 历史长河 2015-10-08 19:29:02
共惜之。
51. 地藏 2015-10-08 20:36:56
阿弥陀佛。光中极尊。佛中之王。
52. 打工仔 Andy 2015-10-08 22:00:17
惜缘兄

上次聚会有幸认识到你! 可惜坐得较远, 未能与你详谈, 有机会下次定必请教请敎! 
53. 惜缘 2015-10-08 22:12:58
打工仔兄

请教实在不敢当,有机会的话一定同师兄谈天说地、闲话家常。
54. 打工仔 Andy 2015-10-08 22:30:40
惜缘兄

一定一定!