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敢说亮话

二手楼交投愈淡静,楼市愈健康

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年10月4日

       有评论员说楼市的成交量惨过沙士,连上半年表现不俗的新楼盘,到了第三季都开始气力不继,本来有大约六千个新单位供应,但第三季计数,只能售出三千六个,刚好是六成,而二手楼就不用说,就算楼价指数屡创新高,都不能令成交量增加,有人话如此低迷成交量,显示楼市是处於非常不健康水平,我并不同意,在楼价屡创新高,若果成交量亦同时增加,反为大事不妙,市民无论是抱著贪婪抑或恐惧心态,都不理会后果而疯狂入市,这时的楼市才不健康,不似现在,无论指数公司怎样唱好楼市,有资格入市的市民觉得楼价太高,情愿抱著观望态度而拒绝入市,现在楼市虽然淡静,但持有物业的人欠债比率普遍不高,所以,怎样说楼市不健康。

       现在要成交量增加唯有减价一途,否则,成交量一直会萎缩下去,过往,有人以楼价不断创新高来吸引市民高价追货心态,但这招早已不实用,有意买细价楼的市民见新楼与二手楼同价,注意力早已集中在新楼盘,如果他们唔太心急,或者有睇我在半年前发表文章「新楼会愈卖愈平」,就知道就算一时未能买到合理想新楼盘,亦毋需太忧心,一定有机会买到,而不会将资金投放在屡创新高的二手细价楼,今日,他们就是赢家,如果至今仍未买到合适的新楼,更加会是大赢家,地产商为求去货,一定会提供更多优惠,无可否认,二手楼就会更加淡静,但不能说楼市不健康,因为,新楼盘的供应才能真正解决市民对楼宇需求,所以,我认为现在二手楼淡静,楼市就更加健康。

 
 
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1. 引刀一快 2015-10-04 09:18:29
”刚需“慢慢回归自然,下一步就系刚需中嘅刚需展现。
2. 西门吹雪 2015-10-04 09:45:21
而家只系开始。。
成日有人话卖紧既系楼花,并吾系真正供应,到楼宇入伙先系真供应。呢个我很认同。今年落成量其实特别少,可是单单卖楼花已经吃光刚需。明年落成量大増,买左楼花既开始入伙朝,佢地住紧既二手楼,一系卖一系放租,真正供应来临。到时又有到时既楼花大卖。想买楼的,大把有得拣。
3. 邓学士 2015-10-04 10:09:15
致一楼刀兄,若果想有私人空间兼期望楼价升值便是刚需,那我便是超刚需,比他们更加刚需了。
4. 蜗牛 2015-10-04 13:35:14
昨晚在旺角女人街地铺食佐个晚饭, 两个人八点坐到九点几...全程包场, 食完望下隔离餐厅, 情况差不多... 讲真, 星期六晚饭时间, 国庆假, 咁既情况感觉比沙士更沉重...
6. 真真薯片 2015-10-04 21:51:38
成交清淡, 代表卖家守到, 买家又唔追, 形成均势

不过购买力系会随住时间而累积, 呢招叫做饿盘, 假如一年刚需系要15000个单位, 呢万五个买家因为经济唔好, 5000个决定唔买/买唔起, 剩低仲有一万人因为经济唔好决定睇定d, 但系随住时间过去, 明年又有另外一万个刚需要买楼, 所以购买力系会随时间累积

经济唔好, 加息, 供应多, 都会同时减少刚需既购买力同时加大卖家既沽压, 但系如果美国到明年第三季都唔加息, 第二季尾市场储够购买力突然有个新盘突击杀出重围大热卖, 都唔排除会引出累积左一年既购买力不问价追货创新高令楼价指数系加息前再升一浸

唔知大家点睇?在下只系纯靠估, 因为早几年出完辣招都系咁, 希望在下唔好估中
7. 引刀一快 2015-10-04 21:57:29
To 3楼 邓学士兄

想有私人空间已经系刚需,兄台超刚需,系咪有小宝宝来临?恭喜先!
8. 邓学士 2015-10-04 23:08:45
To7/F刀兄,差不多估仲,仲可以估多啲,我已有小朋友,以前居所又不太适合我一家人住,所以要搬出去住再作打算,谢谢!
9. 邓学士 2015-10-04 23:22:25

我对六楼真真薯片的观点有些存疑,因为刚需与“刚需”好难估,相比供应数字就实在好多了,不尽亦不远矣,刚需可从摆酒数字生育数字估到,但“刚需”就要睇市场气氛了。
10. 邓学士 2015-10-04 23:30:22
补充,仲有有毛有翼要有私人空间,分居同居啲数字统统都要估一餐,不能尽录。
11. Ooooo 2015-10-05 01:06:21
12. 待买楼 2015-10-05 10:05:23
香港人口老化,生育又低,一个起二个止,越有钱越唔敢生,长远楼价好难有支持。估计今次跌落去,可能要衰足二十年先有机。
13. 真真薯片 2015-10-05 14:53:35
邓学士兄,

在下都系求其估, 所以数字不能作准, 可以肯定既系, 经济唔好, 股市爆破, 肯定会减少刚需, 新盘销售差就反映左刚需大减

问题反而系供应, 大部份业主同发展商防守力惊人, 货源归边, 所谓未来三四年八万三个单位, 如果政府未来推地无以为继, 发展商大可惜售strong hold长坐善价而沽慢慢卖

结果刚需受经济差影响而减弱, 同时业主发展商又死守坐货唔卖。 变成忍唔住一定要买既买家(例如生左仔, 结左婚婆媳反枱) vs 守唔住等钱港一定要卖既业主先会成交, 问题系边一边压力大d, 在下估计, 如果本港经济冇进一步恶化而美国系美年第三季前唔加息, 主导权有可能会再次去返业主果边, 靠估而已, 在下都冇楼, 好想楼价跌, 不过在下觉得想楼价跌应该多d留意楼价会升既factor, 睇实会令楼价升既“坏消息”, 令楼价跌既“好消息”反而唔洗理
14. 邓学士 2015-10-05 15:58:58
To真真薯片兄,我们还是坐埋一边等政府同地产开发商大战,我相信一方面想卖五万蚊尺,一方面想用供应量制衡到万五蚊尺,看看边个赢,九七有董建华八万五,最后Yoho卖最低八十万(03年)。
15. 真真薯片 2015-10-05 17:45:52
邓学士兄,

但愿如此, 本来在下都怀疑政府推地将会无以为继, 但见今日连前特首都拉得, 689已经进入阻佢者死mode, 能力已经唔系问题, 问题只系佢有冇心推供应而已
16. 邓学士 2015-10-05 19:35:24
真真薯片兄,学刀兄话斋,世事往往出人意表,我们唯有等,同睇大家既造化,当叫价到大家可接受并有能力时便可买进,其他的无谓估了,我没有这个能力,你有我便给你一个赞了。
17. 历史长河 2015-10-05 21:58:38
邓博士,「当叫价到大家可接受并有能力时便可买进」,'大家'是谁?他们接受能力又是否一样?若不一样,你能否等得到?考试正式开始!
18. Joe 2015-10-05 23:29:09

刚需,即不论价格如何,都有需求。
住屋需要是刚需,可透过买楼、租楼、同人共住、或入住公屋来实现,但买楼或换楼不能算是刚需,因这涉及投资成份,经济好,带动投资楼市需求,经济差,买楼的意欲也失去.....

19. 邓学士 2015-10-05 23:41:13
历史长河兄,抱歉令你误会,我所指既大家只是我同真真薯片兄之间啫,然而又指我与他各自可接受的价钱同能力,例如我可接受是四百万又有能力买两房,但并不代表真真薯片兄也是这个价,因此因人而异各有需求,可能真兄可接受既能力为以七百万买市区一千尺房呢!这实在是很复杂既问题,不能详述吧!
20. 邓学士 2015-10-05 23:47:14
真真薯片兄,有样嘢我想提提你,现在楼价贵到你不能接受,表面上看你有点不幸,然而这也未尝是你的幸运,九七前我眼见有很多人怕越迟买越贵便蜂拥入市,结果系点?你明啦!我当年冇能力入市,那我又是不是输家?
21. 引刀一快 2015-10-06 06:52:43
To  6楼 真真薯片

经济唔好就够,升多几多浸都系特殊成交价,时光唔会永远停顿喺呢个美妙瞬间。

道理好简单,好想买楼嘅一群人,人数会随经济下滑而减少,呢点好易理解。

愿意卖楼盈利嘅一群人,会因爲锁定利润而增加(与所谓持货力强冇抵触)

呢个祗系开端。
22. 引刀一快 2015-10-06 06:58:08
To 20楼 邓学士兄

假设你拖到2003年先储够首期上车,那麽我恭喜你,因爲你上车之后,每次供楼都会甜丝丝,直到供満爲止。
23. 邓学士 2015-10-06 07:17:57
历史长河兄,好话唔好听,就快断气先至等唔到既啫。
24. 邓学士 2015-10-06 07:22:09
刀兄,听君说话, 份外开心,过去的还是过去,展望将来吧!