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文亮语

了解潜在供应量

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2018年1月27日

  陈茂波大约在两年前开始讲潜在供应量,最初的时候大约是八万二个单位,当时大家觉得是不足够,以每年消耗两万个单位速度,八万二个单位仅仅够四年,但两年之后,现在潜在供应量是九万七,比两年前还要多,这证明一点,就是供应比消耗多,而潜在供应当中包括已建成入伙尚未卖走,俗称货尾的单位,现在有九千个,今年超过二万个新楼单位入伙,相信有不少仍然未被出售,所以,我估计今年潜在供应量因为货尾单位增加而增加,到今年底,潜在供应量将不会少於十万个单位。

  有人曾经问我,点解潜在供应量是增加不是减少,理由很简单,就是不断有新楼动工来补充消耗,如果潜在供应量能够维持在八至十万个单位,代表动工量与消耗量持平,楼市应该很健康,如果低於八万个单位,代表动工量不足,有可能令楼价上升,如果超过十万个单位,代表货尾单位增加,地产商有减价促销压力,如果大家了解多一点潜在供应量,对了解楼市走势亦会有所帮助。

 
 
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1. 汤fans 2018-01-27 09:56:33
博士前軰,可惜新楼越来越贵,很多也要$2万一尺,一房也要$800万以上,开放式的简直是人间悲房,也要$500万,唉
2. 博士粉 2018-01-27 10:13:32
博士,最大镬的是香港货币供应(M3)的潜在供应量也大到惊人。97年只有3万亿,现在增加到13万亿,而且增加速度加快。银行长期水浸,利息难升。
3. 惨情 2018-01-27 10:49:25
过往一年楼价明显上升, 估计是与发展商惜售楼盘,销售进度被拖慢所致。目前卖多少地由政府主导,但卖多少楼则由发展商主导。在辣招及金管局按揭措施锁死二手供应下,买家只能被迫走去买一手楼,任由发展商开高价宰割,出现深水埗劏房盘尺价贵过港岛太古城、置业要两代人供楼等等荒谬现象。

为咗迫大家买一手从、而把楼价进一步推高,金管局好大可能在下半年再进一步收紧按揭措施。

看来政府眞的是故意同有心推高楼价。

4. Koichi Fuyumi 2018-01-27 13:15:49
香港目前的政府和社会气氛,普罗市民都喜欢用阴谋论去解释一切他们自已未能了解的情况;其实虽然分析不能改变现时买唔到楼的事实,但总算得个知字,不必迫老父临退休都要再背一上身债去买一个短期的安心长期的遗憾

运输及房屋局这份报告除了未来三至四年潜在供应量外,还有很多有用数据都值得深究一下,其中最有用的是07年开始的施工和落成数据

开始施工 累计开始施工 落成 累计落成
2007            12,900                  12,900            10,500      10,500
2008              8,000                  20,900              8,800      19,300
2009              8,200                  29,100              7,200      26,500
2010            13,400                  42,500            13,400      39,900
2011            10,300                  52,800              9,400      49,300
2012            18,600                  71,400            10,100      59,400
2013            14,100                  85,500              8,300      67,700
2014            17,300               102,800            15,700      83,400
2015            14,200               117,000            11,300      94,700
2016            25,500               142,500            14,600    109,300
2017            17,000               159,500            17,800    127,100

好友一看第一反应是过去11年,开始施工数是159,500而落成数只有127,100。两者相差32,400;就立即觉得发展商刻意拖慢落成数目以操控楼市。政府官官相卫,用辣招锁死二手市场,为发展商建立赚钱舞台;淡友一看第一反应就是已经累积了32,400的落成量,发展商不管如何操控也快到临界点,楼价回调不日将现

其实只要简单的把建筑周期(这里用三年以方便计算)考虑进去,就发现其实32,400这个数是无中生有,大家都是自己骗自己,为自已的看法加持的假分析

07-14年的施工量为102,800而10-17年的落成量为100,600;两者数字极为相近。从中可以推测其实大部分发展商都采用货如轮转的方式去起楼,并没有刻意拖慢工程去制造短缺。所以我们亦可以由15到17年三年的施工量去估算未来18-20年将会有57,700(每年18,900)个单位落成。供应是增加了,但仍然未足够应付现时盲目抢入市的需求,所以我亦在这里不嫌其烦的再说明一次,楼价的主要影响力在需求而不在供应。

顺手同梁掁英政府辩护一下,在曾荫权政府管治的07-11年,每年施工只有10,560而梁掁英政府管治的12-16年则每年17,940个单位施工。其实梁掁英政府是真心"做到野";事实上梁掁英政府亮出了政府会不违余力去推地,你地唔买国内发展商买的底牌给本地老牌地产商睇;老牌地产商在政府换界后亦立刻加速补地价去创造新住宅地,以保持自己的市占率;林郑政府积极回应,只要补地价创造的新供应到达政府目标,政府亦减慢推地速度,唔会令供应暴增;所以供应这方面基本和博士所说的一样,其实满足香港长远发展的供应已经准备到位了,但现在需求是资金带动的需求,这种需求在香港是永远满足不了的(但也不会永远存在)

小弟认为不用成日用阴谋论去乱扣政府和发展商帽子;曾荫权政府对楼市误判造成供应不足,梁掁英政府已经开始拨乱反正;发展商亦没有做手脚,只系有几多面粉就有几多面包,少地施工就自然少楼卖
5. 真真薯片 2018-01-27 13:36:49
潜在供应只系数学上既供应, 当新盘平均售价去到万6万8甚至2万以上, 香港一手楼已经进入左5成利润率既新时代, 5成利润代表地霸只需卖一半货已经回本, 剩底既货尾可以接受零成本以超慢速度一间一间咁卖, 近期地霸已经开始转用投标方式卖楼, 就系打算一个盘卖10年, 正苦数据假设土霸投地后3年卖楼, 但系地霸已经玩紧投标式卖楼, 潜在供应几多都冇用

要打破地霸囤货, 一系用超高地价卖地, 对地霸造成资金压力, 但系目前超高地价地皮未算多, 就算有例如长沙湾海皮地, 地霸似乎都打算用更高楼价去对冲, 一於起多个海旋卖5万蚊尺, 卖唔到就拖长招标卖10年, 系浪澄湾都是未卖完就起多两个浪澄湾系隔离接力囤货, 另一方法打破局面系推超大量现楼供应, 每年劲推40000私楼地, 40000居屋, 楼市立即爆! 但系林郑底牌已经比地霸睇晒, 正苦根本唔够熟地, 连继续689既推地速度都做唔到, 所以大家睇得好清楚, 地霸们继续一边囤货, 一边高价投地, 冇有怕, 地霸已经将新盘价开到2万, 股市爆煲后再加埋息, 气氛转差就“大劈价”卖万4蚊尺, 到时又万人空巷抢楼, 如果股市唔爆就继续2万数挤牙膏, 成个剧本写好, 一切尽在地霸掌握之中, 唔洗玩
6. 香港土著 2018-01-27 13:47:30
薯片兄,

你个观点真系始终如一。哈哈~
7. 真真薯片 2018-01-27 13:54:08
Fuyumi兄

阁下既数据几好, 在下有两个问题

林郑正苦减少推熟地, 打算用农地补地价去补数, 在下冇数据, 阁下觉得正苦是否有官地库存不足既问题? 689临走时推官地太快, 所以林郑要缩? 另外用需要更长时间发展既农地去代官地, 中长线会否又对新楼落成量有影响, 假如未来5年林郑用大量农地代官地, 3-5年后会否又有出现落成量断层?

正苦系推多左地, 689系“做左野”, 或者可以叫“做到d野”, 但系面对地霸囤积现楼, 正苦又有咩办法? 无错689系提供左比贪憎多既供应, 由8年前正苦出招开始计, 正苦用左8年时间去增加供应, 但系今日在下睇到供应不足问题唔产冇改善, 反而仲大幅恶化, 楼价可以炒, 唔睇, 但系睇租金, 租金系冇得炒, 近期新落成屋苑既租算去货速度同租值都相当强劲, 以前租客可以专门去睇新楼, 因为总有新手业主劈价放租, 但系今日此情况少左好多, 在下认为即使正苦做左野, 但系近年入伙量仲系非常唔够, 阁下认为呢个现象系未来2, 3年会逆转, 维持现况, 定系恶化?

意见唔同唔紧要, 周末饮茶得闲, 纯粹交流下


8. 香港土著 2018-01-27 13:56:44
KF兄,

正常情况下,供求关系应该系对等地位,但香港此刻已经进入弱势资金狗冲买细价楼阶段,需求因素确实较供应因素强。由於现时需求主要由老弱妇孺主导,形势一掉头,乌合之众确实会快速溃败。
9. 十郎 2018-01-27 14:18:55


      我始终怀疑紧政府有冇释放现有工厂 , 去改建住房的可行性。

10. 689 2018-01-27 18:32:30
689下台,主要原因之一是被地霸玩残,联手不补农地地价。
11. 好友淡友 2018-01-28 00:28:10
梁振英年代供应增加只因地产商近年多建了中小型甚至少於200尺的纳米楼。

单位一变二、二变四咁,数字看上去更系多了啦。以往单憧楼建一梯2、3伙现在闲闲地都一梯8-10伙,伙数看上去好似真的增加了供应既,但真正适合一个正常家庭的单位跟本没增加多少 。 

个饼无大到,只系切多左几份,但价钱就以倍上
12. 引刀一快 2018-01-28 00:37:35
To  11楼 好友淡友兄

你意思系总建楼面积冇单位数增加咁多,呢个系事实,不过亦要留意另一样嘢,就系买楼人士嘅收入,受薪阶层亦唔见加咗几多人工。
13. Koichi Fuyumi 2018-01-28 10:31:02
周六日是家庭日,未能花太多时间一一详细回应,小弟习惯论点均有大量数字支撑,找出数字需时甚久,只能把手上现有同一份报告数字抛出来,来个抛砖引玉,激发大家更多讨论

已落成未售 建筑中 已预售楼花 已批可动工 可提供单位
2017Q4 9 77 -16 27 97
2017Q3 9 74 -17 31 97
2017Q2 8 77 -16 29 98
2017Q1 8 75 -14 27 96
2016Q4 6 77 -13 27 97
2016Q3 6 74 -12 25 93
2016Q2 6 74 -9 22 93
2016Q1 6 76 -11 21 92
2015Q4 6 64 -11 28 87
2015Q3 5 65 -10 26 86
2015Q2 6 63 -9 24 84
2015Q1 6 61 -10 21 78
2014Q4 6 60 -7 15 74
2014Q3 5 60 -6 15 74
2014Q2 6 62 -6 11 73
2014Q1 6 62 -8 12 72
2013Q4 5 57 -7 16 71
2013Q3 4 57 -6 17 72
2013Q2 4 57 -7 16 70
2013Q1 5 53 -7 17 68
2012Q4 5 52 -4 15 68
2012Q3 4 55 -5 11 65

我们简单的把已落成未售的单位当成"货尾";货尾由梁掁英政府当政的2012Q3开始,由4千翻倍到政府换届的2017Q2的8千;

这是不是等於发展商因为楼价Margin上升,所以只卖一半回本,任由另一半坐货呢?

个人看法是否定的。因为同时期的已预售楼花数字亦由5千急升到1万6千,这数据显示货尾是因为楼卖得比以前多,所以货尾亦会自然增长。

博士之前文章亦非常贴地指出,发展商不是卖一两间,而是卖一两百间,唔造势点卖?而且货尾价钱唔一定比头水好,你睇下家下几有半新盘放咗几年仲要蚀钱个案就知。造咗势有时可以用比同区二手高好多去卖;反而个势过咗,你总唔能够比同区甚至同屋苑二手价偏离太远,卖楼的艺术是卖梦想,梦想变番现实溢价就好难支撑了

其实香港地产商大部分都是上市公司,每年都要向投资者交数,实在很难扣起货唔卖。因为你可控制自已唔卖,但控制唔到另一个发地产商一起唔卖的;只要人地卖你唔卖,你盘数就会比其他人差,市占下降,造成换马活动,推低股价;其他发展商只会一句多谢;再补充一句,现时部分发展商差不多有一半收入来自收租/物业管理等非一次收益,你唔卖楼搞唔旺个场,会同时影响自已另一半收入

再一次重申,其实没这么多阴谋论,只是供应不足,同时遇著全球放水推高需求,结果把楼市推高,在全球大动向下,即使发展商有阴谋,他们也没有动力去改变世界大潮流 
14. Koichi Fuyumi 2018-01-28 10:32:14
真真薯片兄:

1:要看政府推补地价是什么农地,不少农地其实基建成熟道比安达臣矿场仲要成熟,要看政府实际操盘实力

2:将来有时间在差饷物业估价署拿到租金走势再回覆,今日事忙难以抽身
15. 好友淡友 2018-01-28 15:21:43
To 引刀兄

完全同意!大学生收入中位数二十年跌了5.5%,新一代要上车真系好惨。

现实系游资太多,钱无出路...我个地产经纪由sell楼,变sell 车位 现在 sell 埋电单车位...

16. 真真薯片 2018-01-28 15:46:20
FM兄,

阁下同在下睇到既系同一件事, 就系货尾累积, 不过就用唔同角色既思考, 并无对错, 始终我同你都唔系4叔, 只有4叔自己先知自己囤货既原因同目的

在下只补充一下, 阁下指出地霸因为上市, 要卖楼交数同保市占率, 否则股价会下跌, 在下就见地霸已经囤货左几年, 在下认为囤货系睇百份比, 货尾多左, 系因为689塞多左面粉代地霸, 例如贪憎一年塞10000个单位面粉比地霸, 地霸囤1成, 就有1000个货尾, 689塞左18000个单位比地霸, 地霸依家囤3成, 就有5400个单位货尾, 货尾多左, 主因系土地供应+囤货百份比, 而在下经常指出囤货百份比系同margin有关, margin高减低资金压力就可以囤多d, 而囤多d减少供应又调转可以卖贵d拉高margin, 所以囤货同加价可以互为因果, 而阁下讲“货尾多系因为卖楼卖多左”, 在下就认为囤货系“土地供应多左+卖楼margin高左”两个因素, 而阁下就系focus系“卖楼多左”

至於交数同股价, 仲有地霸之间既竞争, 竞争方面在下认为系存在, 不过就有限度竞争, 起码唔系电知公司斗劈果种竞争, 一来大细地霸实力差距极大, 本地大型地霸一只手数晒, 有如百佳惠康同香港几间油公司, 佢地会联手加价多过互相劈价, 而由於供应稀少, 细地霸就算减价散货, 数量太少亦会被市场立即吸纳(如华懋一Q过卖好), 跟住其他地霸败加返价, 在下睇唔到香港地产市场有好大竞争性, 至於唔做货如轮转唔交数股价有压力, 呢样真系要问过去两年卖楼最慢既4叔, 佢卖楼最慢, 但系股价照升, 唔知佢点做到, 而投资者又继续信佢
17. 真真薯片 2018-01-28 16:38:23
FM兄,

农地补地价要由地霸提出, 所以主动权系地霸手上, 正苦要操盘唔易

期待阁下既租金数据, 在下纯粹睇报纸同去新算附近望人地d窗, 觉得入住速度比以前大盘入伙快, 在下感觉有错都未定
18. 真真薯片 2018-01-28 17:05:27
11楼, 

单位拆细当然系增加供应既伪术之一, 或者调转讲, 在下认为以土地面绩计, 在下认为正苦冇能力可以连续5年以上好似689最后一年咁推到达标既供应量, 在下冇数据, 不过在下既感觉系正苦10个煲得9个盖, 拉前补后, 唔理库存狂掟货只可以短期一两年达标, 再配合地霸囤货货尾+4-6年卖楼当成3-4年黎造数

都系果句, 如果正苦真系有货, 不妨搞个一连10集电视节目详细讲解香港未来土地供应既库存同计划, 解释实质数字, 地点, 年期得让香港人包括在下呢d人睇到心服口服, 真系有货既话洗乜惊比人质疑?最贱系冇货扮有货, 叫人等等等, d人信佢等左几年, 自己拍拍萝油换届走人, 信佢既人就眼金金睇住楼价升几升, 又蚀几年租, 真系害人不浅
19. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2018-01-28 18:32:44
12楼傻灿话:『不过亦要留意另一样嘢,就系买楼人士嘅收入,受薪阶层亦唔见加咗几多人工。』

听落好似十分有道理,即系话个D湖南,湖北,四川,广西,江西等地来大湾区打工的民工,人人都系受薪阶层亦唔见加咗几多人工,所以大湾区D楼市得不到受薪阶层的支持好极有限,投资前景一般般,所以话傻灿真系戆狗9。

用受薪阶层收入平均中位数,去论断唔饮唔食20年收入才可买得起楼宇叫多牛余,首先要考虑有冇咁多供应先?在金字塔型的社会结构中,无可否认只有上层高收入人士才可分配到社会的优质资源。其他如 傻灿・土著・自醉・浪子等无产阶级,只配做社会金字塔结构的最底层,租楼日日赚,等待俾业主强奸到体冇完肤,不似人形还扮享受。
20. 好友淡友 2018-01-28 21:22:33
薯片兄,

同意! 一来觅地真系好难,二来政府本身就唔想楼价跌,因为大跌佢都好唔掂。现时的高按揭门槛,只是想保障金融体系稳定。其实更加稳定了楼价,因为只有有实力的人先入到场,又如何大跌。

政府现在只是buy time, 一味叫人唔好接火棒唔好买楼。佢个思路系:「现在唔好买楼,等待外围经济环境变差,到时楼价自然下跌。楼价一下跌,通常d刚需又突然消失,咁样供应又变左好够,咁就一天都光晒。」
21. 十一哥 2018-01-28 21:42:16
大家做台好戏、揾地小组开会…冇得倾…军地…贵族波地、因为公务员未得闲预备…文件、明未  ?  点会冇地、成日又生地…又熟地…药材咩 ?  正苦噏嚟拖拉…唔想比供应队冧楼市、明未 ? 

冇限嘅量宽…有限嘅供应、队冧就比人狂扫、笨7先会平卖、而家咪几好…饥饿营销、有肉又唔洗清仓。


22. 引刀一快 2018-01-28 21:44:35
其实一路讲嚟讲去都系讲紧香港唔够地,讨论香港嘅地,呢个祗系节流,开源就一定系大湾区,比填海、郊野公园、实际得多。

最近大陆出咗本书,叫做“大逃港”,内容系62年之后大量同胞冒死偷渡嚟香港,同埋往后深圳特区形成嘅因由,系依家大陆嘅政治气候,呢本书居然可以出版,一定有相关政治因素。
23. 真真薯片 2018-01-28 22:05:44
其实香港可以学澳门租横琴咁黎解决土地问题, 系深圳西面填海造岛, 然后整条桥+地铁直驳香港, 个岛实施香港法律, 咁果个岛就完全系香港, 填海由深圳政府做, 香港环团冇声出, 公平计, 卖地收入全部过返比深圳政府, 以南海造岛速度, 两年就搞惦, 以林郑速度, 两年后个搵地小组先岩岩开完会
24. Koichi Fuyumi 2018-01-28 22:59:42
真真薯片兄,

认同货尾是由多於一个因素驱动,如果一手货尾比率相同,新增4000个货尾大约有2600来自自然增长,另外1400个货尾则另有不同原因了。

一手成交量
梁掁英政府执政第一年(Jul 2012 - Jun 2013):12,782
梁掁英政府执政第五年(Jul 2016 - Jun 2017):20,987
一手成交上升65%,同期货底由四千升上八千,升幅100%

恒地过去一年上升47%,同时恒指上升44%。和大市同步。和货如轮转的长实(1113)升幅亦大致一样。两者同时跑赢信和。到底是销售策略影响股价还是持有农地数量影响股价发展,投资市场就就各家自有说法
25. 向饭民说不 2018-01-28 23:15:56
23楼,这个做法其实是中港融合。支持你,但是有几个问题,第一,深圳都无地,所以不可能比你,最近看地图,可以的就是和惠州合作。大亚湾离西贡比港岛离大愉山更近,只要连条桥就可以。不过又有问题,你好朋友饭民一定反对。猪西肯定弹出来。
深圳好快会发展到惠州,苏州过后无艇搭。
不过做人千期唔好好像愚公甘固执,山不动,你可以搬。你可以听你好朋友引刀的话,用自己的脚,自己的方法投资大湾区。
26. 引刀一快 2018-01-29 09:39:20
唔使借地租地,简化通关程序就已经好大效果。
27. 向饭民说不 2018-01-29 11:13:59
引刀,今次我都支持你,不过你好朋友饭民和那些律棍肯定拿几千个理由反对。

仲有深港的河套的高新科技计划讲左10几年,现在还是一块烂地。就是怕左饭民和律棍。
28. 引刀一快 2018-01-30 06:18:36
向饭

通关程序唔系香港说了算,大陆如果单方面简化,香港完全冇话语权,即使系协同简化,都要搵到理据先至可以反对,而我就认爲极难搵理据嚟推搪刁难,因爲可以只针对香港人嚟做简化。