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文亮语

新辣招并不是新招,只是修正

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年11月4日

  政府突然间以最大阵容开记招,大家都知道政府应该推出新辣招,我睇完之后,想唔到政府肯认错,新辣招其实并不是新招,只是修正,是政府纠正双印花税所产生的不良后果,现在修正,我只能够说虽迟未晚。

  双印花税的特点就是楼价愈贵,要付的印花税愈多,二千万以上物业,要付8.5%双印花税,400万的物业,只需付4.5%,令到不少买高价楼的投资者转移买细价楼,政府的原意本来是希望帮助上车的人,但DSD却为他们引入实力雄厚的投资者,都唔需要过招,就知道谁胜谁负,结果,细价楼被炒起,辣招本来是想赶绝投资者,但结果是害了上车的人,在我的「第十个人理论」「逢三退一」「玫瑰玫瑰我爱你」亦有提及DSD的错误,今次,政府勇於修正,我认为是一项进步表现。

  另外,陈茂波不断重申供应达标不成问题,甚至供应过剩,超标三成以上,所以,政府提出新印花税,希望可以冷却一下炽热楼市,否则,当大家了解到楼宇供应量,就会怪政府没有警告市民,在对首次置业的人没有影响之下,我认为新辣招是可以接受。

 
 
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1. goodluckhk 2016-11-04 20:49:07
多谢博士第一时间分享对新辣招,期待博士更多新招对楼市走势分析。
4. MSK 2016-11-04 21:14:00
博士反应极快,咁快就总结后分享,多谢!
5. WW 2016-11-04 21:20:22
http://www2.hkej.com/instantnews/hongkong/article/351221/立法会二读通过印花税修订条例草案

这辣招是否违反己2014年的承诺?不须要立法会通过吗?


6. 新招 2016-11-04 21:21:28
我可以用老婆名义买楼来避税,也可以用我个仔名义买,也可用我细女名义买,用完可以用阿爸阿妈阿公阿婆名义,也可以用阿叔姑妈姑姐老禁名买... 中国人除了钱多,蕂接瓜瓜接蕂亲戚仲多,用尽方法去避税。
7. Oscar Lam 2016-11-04 21:28:30
博士反应真快,谢谢分享!
8. Oscar Lam 2016-11-04 21:33:53
个人认为新招除了减少投资者入场外,对换楼者亦造成障碍。因此,对中、上价楼、豪宅有负面影响。
9. 恒久 2016-11-04 21:54:47
相信有几十年都未必可以将辣招收回,澳门就是一个好例子
10. Mr. Bubble 2016-11-04 22:03:31
楼市最后一根稻草!今次击中要害喇。

11. 加辣 2016-11-04 22:18:33
之前唔系讲好咗加辣要立法会先通过先嘅咩,唔可以立话加就加。
12. Tony lam 2016-11-04 22:18:57
老表启德笪地可能挞咗佢算嘞、初嚟步到瀬到应一应、咁嘅价番嚟、首置点哽 ?  今日果笪入咗标嘅实憎死CY、好似存心装弹弓・
13. botello 2016-11-04 22:35:40
感觉,只系感觉
近排博士好似帮政府讲说话


14. Marie Kwan 2016-11-04 22:39:27
汤博士今次太乐观啦,又等bin。

今日官商勾结废招之后,再加上宣誓之后立会之乱令到未来十年土地供应和辣招效用瘫痪的铁一般事实,发展商及炒家在最近宣誓之后看准了未来供应会再一次断层 (看看启德卖地万三/尺大家就明白了!),立法会议员已变成"为业主/发展商请命"! 多谢多谢。

绝对支持CY,佢简直系业主同发展商心肝宝贝。佢招出得愈多,业主同发展商赚得愈多。
15. botello 2016-11-04 22:39:37
我好衰,第一时间念到加2成放盘,同时加租
16. Carson 2016-11-04 22:42:06
如果供应真系排山倒海嚟,息魔又真系猛於虎,又何需大幅加辣?
17. botello 2016-11-04 22:50:14
政府想的,好似Xfile 既莫探员
Freeze dont move
18. Why y? 2016-11-04 23:05:02
乜加辣唔系要立法会通过既咩?
19. 小师妹 2016-11-04 23:07:09
多谢博士即时的分享!感激!


20. 多嘴街 2016-11-04 23:16:39

各位,加辣不是要通过立法会咩?

21. Tommmmy 2016-11-04 23:34:20
要睇下次啓德卖地个价钱,再作参考,如果畀底价仲可以贵1倍,仍要1万蚊尺起计左右,辣招一样无用!
22. 真真薯片 2016-11-04 23:56:21
6楼, 系金管局收紧按揭后上过会就会明, 虽然家庭成员可以分开名买楼, 但系同时供款能力亦会被分散

而对换楼客黎讲, 先买后卖既话, 就要先比15% stamp成交左新楼先, 然后卖旧楼退返, 虽然可以退返, 但系对现金流都有压力, 点都有影响
23. 真真薯片 2016-11-04 23:57:29
我都想知点解唔洗先过立法会?
24. 好 2016-11-05 00:25:50
你地再讲
就玩首付七成加租管
25. 息魔 2016-11-05 00:33:15
美帝今次同你玩
加快加息速度 玩爆其他国家 先有新机
实行你唔死我死
收水加息
爆左先可重生
这就是金融战争 不用明刀明枪 
走得快好世界 未来几年有排受 
因为经济十年都未爆过了 今次更大的即将上演 执生
26. 低B 2016-11-05 00:44:30
用其他人名
业权小心D
睇住条友唔好比佢洗大左 记得帮手还$ 唔系破产你就玩完 老婆都信唔过
除非你资产归零都冇所谓
而且你有咩好处比人地? 赚硬? 要上身就仆街
用人地黎玩 你不如攞几百万去澳门赌大细好过啦
27. 跌几多? 2016-11-05 00:50:19
我相信不只10%
你地睇野得条隙吧
全球也立立乱 生意超难做 只等待经济大爆破
之前冇爆都系玩量宽 依家玩宾州自爆 
植物人等断气

28. 水鱼 2016-11-05 00:54:46
用一千万买三百万都不值的伪豪宅
只有一个之 (书) 看历史吧
七百万在人家口袋 Say good bye 帮人负债
努力工作 量力而为
29. 浪子心声 2016-11-05 01:42:54
先多谢汤博士对新辣招的极速分析,非常认同这次修改印花税,实为修补在细价楼低税的漏洞,令投资者不会再集中400万内的楼盘投资,或可以说是消灭细价楼的投资价值。

这次加税应对新盘纳米楼打击最大,本身纳米楼居住面积已经不吸引,现在加税最多,从经济角度分析,在未来大量供应下,纳米楼价格调整可达两成或以上。

但从政治角度分析,未来是特首选举最敏感的5个月,今次加税亦可能是梁特与大地产商之间的博弈,所以地产商不会在未5个月内轻易减价,他们可能会「等、忍」几个月,真正的调整可能要到明年第二季才开始发生。
30. 十郎 2016-11-05 07:24:46


      由4.5%,一脚就踢到15%,可以见到CY决心有几大,不斩楼阑誓不还!

      就算唔惊,都要扮下跌,真系不是最辣,只有更辣。

      中国人识做,贫不与富敌,富不与官争。




31. 小米米 2016-11-05 08:22:45
CY 已知佢可出选,看下D封盘业主反应,就知689连任机会又大佐。
32. 小米米 2016-11-05 08:24:51
CY 已知佢可出选,看下D封盘业主反应,就知689连任机会又大佐。
33. 十郎 2016-11-05 08:27:47


      CY有高人指点?时间啱啱好。

      扑嘢精立立乱。(游行+掟砖?)
      立法会立立乱。(正式嘅会都欠奉,下一场主席上枱。)
      法庭立立乱。(睇定先黎。)
      北京释法立立乱(生果,泛民,律师狂插。)
      泛民立立乱。(冇咗立法会这个戏台。)

      CY突然出招,到万事落定,蓦然回首,辣椒已当头!


34. 小米米 2016-11-05 08:27:48
看上面封盘又加租D业主的反应,就知CY连任机会又大左。
35. 打工仔 Andy 2016-11-05 09:43:05
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36. 狗头猫 2016-11-05 10:01:09
随口噏下 :
全球量宽,结果一是爆泡,一是消化。美金全球买单,人民币却未走出去,比较麻烦。当务之急做法可能是, 假设大陆高楼价必有中央默许,而因中国有八成人有资产,则楼价升只令两成人受损,却可成为多发货币之水库,防止资金乱炒,更可团结国家。跟着应是人工和通货快升,楼价慢升,则因有产人士楼房升值而对百物腾贵反弹较少,实则银纸快速贬值,则楼泡亦不再是泡。
香港楼价,却是看着深圳楼价作比较,包括税率 , 制度,治安,司法等,香港供应更多,土地更多 ,如不能令深圳楼价下跌,则相对地只能高楼价。
37. Alan Pepper 2016-11-05 10:07:11
害了刚刚上车的朋友,辣椒刚出台的时候已经早知有问题又不改,早唔出迟唔出,依家出,没有班底真的好正常
38. 舍神 2016-11-05 10:17:59
出招仲有另一深层次目的!

去side track人大释法的讨论及成为社会惟一焦点!
39. 好 2016-11-05 10:53:51
一定唔会玩首付七成加租管。
40. 好 2016-11-05 11:04:22
冇晒投资者买楼收租,细价楼租金开始爆升。
41. 少年太天真了 2016-11-05 11:43:06
租金升?
投资市场冇肉食 
来年失业率升又加息急
你拜租客为王吧
42. 十郎 2016-11-05 11:47:34


      佢想师奶表演空手入白刃。

43. NoSeven 2016-11-05 11:59:38
> 各位,加辣不是要通过立法会咩?

局长只承諾调高「买家印花税」或「额外印花税」时过立法会,今次系加「从价印花税」


44. Small Potato 2016-11-05 12:33:14
博士反应真系好快😊
45. 香港土著 2016-11-05 12:37:05
36楼,

中国有八成人有楼?!乱吹都要有个谱先得架!
46. 香港土著 2016-11-05 12:47:57
似乎好多向淡因素同时出现……

1)美国笃定加息
2)全球通胀青苗初现
3)拆息升0.1资金开始走
4)加辣
5)冇得用银联买保险再变现
6)搞棕地势在必行土地供应更稳定
7)***淡友学者转軚买楼

47. 舍神 2016-11-05 12:49:09

是不可能先经立法会的!

一如政府话想脱鈎,先经立法会通过......有些事,一天也太长,不然,为咩黄昏才公布?
48. 香港土著 2016-11-05 12:53:45
Alan兄,

既然买楼自住计掂数就得,加辣又点会害到刚上车小朋友呢?(其实,我一向唔认同「自住唔怕买贵」的。实情哩句喺各位好友一贯立场。)
49. 二少 2016-11-05 13:25:47
发展商代付BSD将廷申至DSD,二手市场更加淡静,持货者更加惜货,客源尽归一手.
50. 二少 2016-11-05 13:33:14
刚买新楼未赶得切卖旧楼俾佢害死,挞订潮又会出现……
51. 狗头猫 2016-11-05 14:48:53
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《中国居住小康指数》:郑州超八成人有住房

2012年06月14日09:24大河报[微博]曾邦华我要评论(0)
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转播到腾讯微博
《中国居住小康指数》:郑州超八成人有住房

——《中国居住小康指数》引质疑

□记者 曾邦华

日前,浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告显示,在40个被调查城市中,长沙以90.1%的住房拥有率排名第一,北上广深四个一线城市排名最后四位,其中郑州自有住房率为81.8%,在榜单中排名第七。上述数字一公布,即在网上“炸了窝”,不少网友对“郑州八成人有房”这一说法表示质疑,这一数据缘何跟市民感受大相径庭?

调查

超八成郑州人“拥有”住房

据了解,上述调查机构发布的统计报告,其中问卷部分,由《小康》杂志社联合浙江大学不动产投资研究中心设计,调查由清华大学媒介调查实验室执行。

调查结果显示,有21.4%的受访者表示没有买房,65.4%的受访者拥有一套住房,10.9%的受访者拥有两套住房,2.0%的受访者拥有三套住房,0.3%的受访者拥有四套住房。

本次调查涉及4个一线城市、2个直辖市、26个省会城市和8个重点城市,共计40个城市。记者梳理数据后发现,在40个城市排名中,长沙以90.1%的自有住房率位居榜首,而广州、北京、深圳和上海四个一线城市排名最后四位,其中,上海以67.9%的比率排名倒数第一,而其余调查城市的居民拥有住房比率均在70%至80%之间。

郑州人住房拥有率达到81.8%,在榜单中排行第七。

除此之外,经济较为发达的省会或者重点城市,其住房拥有比率位置大都靠后。

调查还显示,2009年以来,超七成国人购买了住房,其中用于满足刚性需求的占六成以上。

反应

网友感觉“被有住房”

上述统计结果一经发布,即在网上引发争论。大部分郑州市民,似乎都不认可自有住房率81.8%一说。

不少网友认为调查结果中“水分”太多,不太可信。网友“白色键盘”认为:我相信郑州超过八成人有房子,不然大家都睡大街吗?关键是我们住的房子是不是自己的房产,很明显有证的没有八成那么高。网友“那时明月”则更直接:“我没有,买不起,我不信。”

还有一些网友表示自己“又拖后腿”了,并对“郑州八成人有房”的结论进行调侃。网友“vivi”说“不好意思,又拖后腿了”;“minhui721”也说道:“难道是又被有房了?”

尽管网络调查的网友意见有点一边倒,但依然有不少人认为从某个角度来看,这个“郑州八成人有房”的结论还是有一定的道理。

网友“汉时关”说,“假如这个八成指的是郑州本地人的话,好吧,我相信了”。“ww360”也说,“如果是以户籍人口来算的话,确实有这个比例,谁在自己家乡会没房子住啊”。

无独有偶,之前人民银行和西南财经大学共同发布的一份报告指出,中国城市户籍受访者家庭中,自有住房拥有率已高达85.39%,远超世界60%左右的水平,也引发网友各种不信。

质疑

数据感受为何大不同

如果调查结论与市民感受存在较大差异,那么其原因是什么?结论中所谓“拥有住房”到底如何理解?如果按字面理解,似乎意味着是“拥有房屋产权”的意思。

对此,作为调查机构之一的《小康》杂志社相关人士表示,“我们没有严格的限定(对拥有的定义),这个是根据受访者自己的理解来填的”。

这意味着,“拥有”并不代表受访人就是拥有产权!即便受访人租房,或者与父母同住,同样也可以理解为“拥有住房”!

“1个人的家庭拥有1套500平方米的别墅,叫拥有住房;8口之家拥有100平方米的住房,也叫拥有住房。这个概念不限定,范围就太大了,后者显然对现有住房不满意。”竞合地产董事长王东告诉记者,中国家庭住房拥有率全球最高一说,早在2002年就已经有人提出。

另外,问题还可能出在“家庭”这个概念上,住房自有率的计算公式为(居住于自有产权的住房家庭户数/全部住房家庭户数)×100%。此调查对于“家庭”的定义是需满足“同屋居住、共享收入、共担支出”三者之一,但是很多家庭的情况是,父母有住房,子女并没有自己的住房,但因为子女的户口没有脱离父母,还算是一个家庭,所以反映在调查数据上,这些子女都算是拥有住房的人,而实际上,他们要结婚生子,正在为买房发愁呢!

(大河报)

回45楼: 中国八成人有住房资产基本可信,我亦在其他资讯看过近年数据。不过住房质量和价值没讨论o

玩大富翁都要先派钱, 房产急升就是直升机派钱。

53. 回46楼 2016-11-05 17:05:01
同意

更同意第7点
54. 香港土著 2016-11-05 18:35:02
51楼,

你段剪报讲紧主要城市人口呀!唔喺全中国呀施主… 有好多人口未入城架!@@
55. 狗头猫 2016-11-05 18:42:40
我只是带出问题大家分享,追根究底不是我杯茶。
56. 浪子心声 2016-11-05 19:13:16
狗头猫兄:

「因中国有八成人有资产,则楼价升只令两成人受损,却可成为多发货币之水库,防止资金乱炒,更可团结国家。
跟着应是人工和通货快升,楼价慢升,则因有产人士楼房升值而对百物腾贵反弹较少,实则银纸快速贬值,则楼泡亦不再是泡。」

你这个论点有个大问题,就是当人工和通胀升幅如楼价这么快和高时,中国的竞争力就会大减,到时受损就不只两成人,可能系十成中国人,所以不段让楼价上升,最终都会破坏国家经济发展。

从逻辑分析可证明你的论点不成立。
57. 唔多明 2016-11-05 20:08:29
本来间屋放咗成大半年都无人买,点知一听到出新辣椒马上就俾人买Q咗,乜辣椒唔系用嚟打击楼价?好似啲效果啱啱返转咗。
58. 萧峰 2016-11-05 20:51:08
「两个小学鸡,可能真是中央安插的特洛伊木马。

几句「支那」,再加一个「refxxking of 支那」,登时给予了中央政府一个久而不得的大义名分。中央政府要对香港下手,除了要顾及700万香港人的民意,也要顾及13亿中国人的民意,如果悍然无理地去插手「一国两制」,国内人民也会大有意见。但「支那」一出,中央马上获得了13亿人民的授权。再加上,香港的大部分人,也对「支那」的说法反感,这令到中央政府得到了渴望已久的藉口。」
60. 舍神 2016-11-05 22:28:32
[ 姚松炎:改变联系汇率才可压抑楼价;政府现在加辣招证明之前的豁免、双重印花税,不能压抑楼价,反而扭曲细价楼]

佢说得很好! 影响楼价的因素联汇比供应更重要!!

可惜联汇已成了图腾!  不知从几时起, 联汇已神圣化了, 像没有联汇就没有香港繁荣!

一时天堂, 一时地狱。 好市时唔舍得改......熊市时就要硬食! Time to pay the piper!

升可以升到你迷信,跌也可跌到你唔信!
61. 浪子心声 2016-11-05 23:22:36
舍神兄:

在两小时前,是我第一次看到姚松炎这个「改变联系汇率才可压抑香港楼价」的观点,令我有点愕然,对我来说这是新观点,但难於分析其直接关系。

从改变联系汇率的后果,有很大机会对香港带来极大的冲击,先是金融中心的地位,如果香港再没有汇率的稳定,香港难以继续维持世界级金融中心地位,这样点只可以压抑楼价,楼价想唔大跌都几难。联系汇率与香港楼价是直接关系还是间接关系,还要想清楚,所以我不认同姚议员这个观点。

从现实角度分析,这个「改变联系汇率才可压抑香港楼价」的方法,根本就不可行,要香港失去金融稳定来解决高楼价问题,是不是有点傻??

这只是我初步的分析,希望大家多讨论这个题目。
62. Marie Kwan 2016-11-05 23:38:38
尼一招官商勾结,只会进一步阻碍二手供应,加印花税根本改变唔到宣誓之后立会之乱令到未来十年土地供应和辣招效用瘫痪的铁一般事实,香港楼价已是一注独赢之选择。发展商业主炒家应齐齐多谢本土泛民(掟嘢)建制(流会),日日派钱。政府推哂啲购买力去发展商迫佢地加价。

未来四年在当前政治环境下,什么都过不了立法会,政府房屋政策必定反反反......房屋供应一定会处於近乎停顿状态,发展商及炒家在最近宣誓之后看准了未来供应会再一次断层 (看看启德卖地万三/尺大家就明白了!),最近之加价封盘浪潮将会愈演愈烈中原指数2017起码见200点,想不到某些议员党派今时今日竟然成为业主、炒家和发展商的心肝宝贝!!

新加坡人不反,因为政府控制房价得宜,生活安定不想惹麻烦,搅局成本太大了。现在香港年青人两袖青风,冇楼就被社会标签废青,压力爆煲,不大了同归於尽。房价越高,香港人民心愈离,尤其是年青人,看看今届立法会选了什么人出来就知道了。未来四年房价再爆升连中产都吃不消的话,恐怕下届立法会本土派将会占据议席过本数,那时候政府及中央就恨错难返。不信? 看看身边三十多岁以下朋友同事就是了。


1) 好明显现在每一个议员甚至公务员,建制又好民主本土又好都针对梁特,都绝不关心楼市爆升,不理市民上楼问题,任由楼价爆升都一定要摆明落CY面,这届立法会那么多激进本土,他们只会利用议会玩独立议题玩政治,君不见宣誓各派已玩到天昏地暗!! 难道大家还期望这班所谓议员会有空间有心处理香港楼价住屋问题? 请问以前有没有本土+梁振英这个楼市爆升因素? 所以现在最支持CY连任一定系发展商! 又有戏睇,又发政治财!

2) 今次楼价上涨和上几次的泡沫在政治层面是完全不同,有香港"独特"的国情。因为某派议员们"需要"通过指责超高的楼价和失败的房策去令广大市民觉得(由阿爷支持嘅)香港政府有几"无能"、"腐败"和"不理人民死活",在这个人为嘅背景之下,泛民本土议员结论就系-----"因此"香港系有几需要改朝换代,甚至乎自决自立。四年够玩好多嘢,宣誓已可拖一年半载,到大家顶唔顺四年后可以"vote them out"的时候,元朗楼已升到二、三万一尺了!! 乡绅们到时一定排队多谢"猪"议员BB的Backfire!!


3) 政府卖左好多地比内房,真正捉老鼠入米仓,他们财雄势大,在内地最识玩屯积居奇,唔贵就hold起唔卖,香港业务比例不大,不需靠香港卖楼回笼,所以推盘一定比本地发展商慢,未来供应其实有形无实,数字一堆而已。

4) 临近选特首,市场炒家一致睇死梁振英乜都唔敢做,最后一招也只是加印花税这种废招,其他重要加辣又要过立法会(根本冇可能过),又唔敢得罪地方人仕攞地,唔敢得罪百几万业主,唔敢得罪区议员,杰志一事可见一斑。
63. 无奈 2016-11-06 00:25:13
楼价升,联汇看来并不是单一原因,中国一线城市楼价狂升就是最好证明,能够吸引中国人资金的城市楼价都被抢高了,和供应多少并无太大关系,新招主要是打击潜在南下的资金,温哥华市辣招令陆资转投香港,才有这半年的香港楼价转升。
64. 浪子心声 2016-11-06 01:16:12
香港的联系汇率问题,应是令香港无法自行加息去压抑楼价升幅,但低息只是令楼价高升的其中一个原因,加上明年美国有很大机会进入加息周期,所以到时有联系汇率都可以跟随美国加息,还有在高息时期楼价都可以升,如97年那时息口不低,但由於楼宇供应不足就可以令楼市大升;因此姚议员的观点真系有问题,不够全面。
65. 舍神 2016-11-06 09:09:15
Oh........ 我仲以为经过97......大多数人都知tim!


 

应该从历史说起!70s美债成为财产允充公证明书,当年雪茄Volcker为了控制通胀 (当年叫滞胀)1980年把息口提到两分! 大牛市由此开始, 大市进入漫长的减息期, 83....回归问题香港市民冲去超市扫物品, 香港实行联汇。自此港汇挂美元。用死鬼老嘈的说法, 你把山板木仔顶实美国只航空母舰,一时上半空,一时在海底。

每次美国衰退,香港便发烧! 88年因热$流入,政府实施负利率..........香港的楼由几十万一间几年间升上百多二百万!地产狂潮由金管局呢招起! 买楼不劳而获的基因深植香港人心中! 克仔上台, 美国使出万佛朝宗......美元一边加息, 一边玩强美元"吸脂".....接近97那几年, 基本上汇债令香港百物腾贵, 旅游业及生意成本过高, 只有楼市尚未退潮, 人人不务正业, 个个希望买了楼做像90年初等发达! 97年紧栓钉美元的亚洲货币一个个倒下......香港也因坚守住联汇而进入资产调整期, 身染寒疾,却跟老美饮凉茶加息 "冷却"下经济!

当时香港有识之仕都知联汇的害处,而且惩罚勤奋,奖励投机! 一刻天堂一刻地狱! 终於等到美国厕按爆破,减息, 人民币也大幅度升值,香港又进入新的cycle。当时仲有人提醒煲呔好趁市好脱。连任志刚都提过!  可是, 好市时又那有人肯掂呢个图腾?但香港人正沉醉买楼发达梦,那会有人敢动联汇?

近日人民币转弱,美国加息是单边市....is a matter of time....看来人....的确不能从历史学到教训。