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地产博客 > 文亮语 返回
浏览人次：39905    回应：28
文亮语

市场已经容不下楼市下跌声音

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年10月21日


        昨天发了一篇文章，讲睇楼市不如听楼市，由苹果，东方转载，反应很奇怪，有网友用群情汹涌来形容，我认为是相当贴切，而点解出现这个情况，我估计是最近很多人买了楼，已经容不下楼市下跌声音，他们认为，在北水大量南下，楼市怎会下跌，我只不过是想唱淡楼市执平货，其实，要唱好楼市是非常容易，随时都可以搵十个八个理由，但如果楼市在大量供应之下急速调整，最近买了楼的人就会怪责在市场上搵食的物业投资者没有提到警告，既然怎样都会被人怪责，倒不如现在就提出警告，只要加多一句，有需要是随时可以买楼，量力而为便可以。


       昨天的理发师故事其实并未完，在理发期间，我听到理发师叫我现在买楼之后作出小小回应，话现在利息只有升不会跌，供应大幅多於需求，而且是持续性，国内因去库存购买力已经到了尾声，楼价就算唔会下跌，都会横行一段时间，要上车可以慢慢考虑，何必急在一时，我的说话理发师完全唔同意，并且话现在地产商提供非常好优惠，回赠，又可以在免压力测试之下做高成数按揭，是买楼千载难逢机会，仲问我啱唔啱，我唔敢讲唔啱，我惊佢铲光我的头。

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1. 肥婆四 2016-10-21 10:36:06
呢次真系危险过锑头！小心啲喇。
2. 理发师 2016-10-21 11:04:22
或许对理发师来讲的确是个好机会，他们从银行借钱比较难
3. 风险和回报 2016-10-21 11:15:22
长线嚟讲一啲风险都冇，举个例子，香港曾经试过供楼利息有超过10厘，果时大部份人都唔敢买楼因为利息太高好难供，我就系个时用十八万买咗一个500尺旺角单位，个单位到今时今日还系我手上，赚蚀就无需多言，但依家睇番转头，慢慢就领悟到风险同机遇就好似一个银仔嘅两面，都系同时存在，唔少人想等楼价冧然后可以好安全咁买入平价楼，呢种想安全咁赚大钱嘅心态反而令想买楼嘅人堕入脱离现实投资陷阱，呢种人通常都输得好惨。

请记住，一份耕耘一份收获，能承受几大风险才可能有几大回报。
4. 上了车 2016-10-21 11:21:17
博士，不如讲下大陆同澳门楼市，香港楼lump sum太贵。
5. 博士 2016-10-21 12:17:44
3楼
当时利息10%，楼价18万，每月供款大约1650元
如果当时利息2%，每月供款1650元，楼价大约是40万。
现在利息2%，如果升至10%，楼价会不会调整。
按比例，现在400万的楼宇会调整至180万
6. 引刀一快 2016-10-21 12:17:55
通常话长线冇风险嘅人，都系唔会提及收入情况嘅，此其一。

楼市绝对唔系风险同收获成正比，楼价越高上升空间越细而风险越大，纯粹系鼓励追高，此其二。
7. LYC 2016-10-21 12:29:28
刚入货的转头已输两成，跟著加息+失业，仲讲乜野揸十年二十年,废话！
博士吹一吹，发展商多得博士唔少，都唔知点散货！
8. 真真薯片 2016-10-21 13:08:42
博士所言甚是, 购买力冇可能不停咁抢货, 等到动力减弱, 业主放弃盘几个月都放唔到先去买, 即使到时楼价指数比依家高, 都起码唔会比人反价同不断追价
9. 时间和金钱 2016-10-21 13:19:18
刚刚买时利息高，都供得几辛苦，有幸高息维持时间不长，第二年利息回落，当利息回落了楼价就徐徐上升了一倍多，跟住的二十多年里风雨不断，曾经失业，失去亲人，失去健康 etc。。。这一间当时在大部分人都不会买楼的高息时间买啲房子，一间当时在大部份亲人朋友都觉得超贵啲十八万房子 ，一直跟著我度过我人生的春夏秋冬，高低喜乐，现在房子升值有四十多倍了吧，当时的最贵价钱现在看来只能博得一笑了。
10. 向饭民说不 2016-10-21 13:37:37
12月份加息机会非常高。但是对楼市应该不会有什么影响，因为全世界通胀重新到临。通胀令钞票贬值，而资产价格上升，最近股票市场上，石油股，煤炭股都全部见底回升。今年的加息对楼价影响回很微。加息一般有加了4，5次之后，先会开始对楼价有压抑作用。

很多香港黄尸因为带了有色眼镜，完全不明白大陆市场，量化来说，大陆汽车市场=欧洲+日本市场=美国+韩国+西班牙的市场。大陆的鞋的市场是东南亚市场的一倍，虽然中国人口只是多20%左右。

从市场经济上研究，中国崛起是无可避免。所以最近美国佬一直挑衅中国，以类似引刀这样的打手企图在经济上搞乱中国和香港。来压抑中国。作为香港人，你应该知道中国好，香港好，中国差，香港差。不要被老美颠覆。
11. 支持LYC 2016-10-21 13:44:15
已经身体力行，沽出自住楼，买埋地产put 轮
12. Desmond 2016-10-21 13:57:56
博士有否问该理发师是不是准备现时去买楼？
13. Mr. Bubble 2016-10-21 14:24:09
啲人越唔能够接受现实，越明显见到楼市系有泡沫。好多人睇而家既供款占入息水平唔高，金管局收紧信贷，就觉得而家唔存在泡沫，但佢地以为「信贷泡沫」等於「资产泡沫」。

历史上既郁金香泡沬、南海泡沫、甚至科网泡沫都同「借爆」无关系。用索罗斯既讲法，泡沫出现系人既偏见脱离左现实，而家好多人仲觉得大陆人会黎「爆买」港楼、过左三年SSD可以赚住走等等！但泡沫几时爆就好难讲得准！
14. 众多 2016-10-21 14:28:07
以此论坛淡淡数量来睇，等跌上车者众，远非一面好睇升，楼市仍有排升
15. 香港土著 2016-10-21 14:35:45
香港经济起飞系s四十年前事情，如果未来三十年可以再度起飞，应该会成为世界经济奇迹。大陆高速增长已经去到樽颈位，点样推动香港第二次起飞，令楼上仁兄可以高位入货，揸二十年再升四十倍，完美地成就人生一千六百倍回报呢？！


KO巴菲特，成为华人历史上最成功投资者，靠你喇！
16. 引刀一快 2016-10-21 15:11:25
十八万，四十倍，七百二十万，按你讲法，过多三十年，少算都二十倍挂？

一亿四千四百万，储定三千万补地价喇，唔该。

每年都系储一百万“之嘛”！
17. 引刀一快 2016-10-21 15:22:12
To 13楼  Mr. Bubble  兄

大陆人呢段时间，真系会买爆港楼，只要撤BSD，一定涌过嚟。

然而，将来有咩依郁，亦会卖爆送个断崖式优惠俾香港人，领奖与否就睇下你系想买楼还是想卖楼。
19. Alan Pepper 2016-10-21 15:55:51
我认为如果你冇楼，工作稳定又负担得起，现在买都未必系唔好，因为你唔买都要交租

但如果你已经有一两层楼，只系买来收租，可以等下机会再来临，不需急於一时

如果你真系多钱得滞，每层楼都系 full pay，买多买少都冇所谓，不过呢啲人唔需要我俾意见

但如果你有两成首期，又要二按又要保险，点解你早几个月冇买,而家要买呢？这个观点我跟博士一样的，真系可以等多小小时间。不过我明白呢种心理，博士亦明白，就系怕今日唔买，过两个月要比多几十万好唔抵。其实呢个真系难题，博士，我谂如果佢哋租得起就应该买得起，Let them be 吧
20. Mr. Bubble 2016-10-21 16:38:22
To 14楼众多兄：你讲得无错，如果用汤博士既理论，呢度留言既人普遍睇淡，睇好既人少，可以推论做楼市仲有得升！可惜系呢度留言既来来去去果几个人，你睇多几篇就知！无得同苹果东方比！

To 17楼引刀兄：大陆人黎香港买楼最高峰占10几％，BSD之后得5%左右！报纸成日讲新盘有几成系大陆人买，但果度讲紧几十或几百个单位既几成，同二手成交无得比。由始至终，推高楼市不断买既都系香港人自己！但最搞笑既系，仲有好多人以为大陆人抢晒香港既单位，同埋以为佢地会黎爆买，所以自己先下手为强买左先！！如果呢一刻撤BSD我谂佢地肯定黎爆买！但无乜可能发生。到政府肯撤果阵，人民币可能已经跌左10个8个％，连埋BSD佢地既成本就更高！所以讲唔准！
21. Mr. Bubble 2016-10-21 16:51:46
To 10楼向饭民说不兄：认同你所讲加息对楼市实际影响不大，因为供款只系多少少，唔会贸然沽楼，反而可能只系对心理影响多啲。好多人直觉相信加息系推低楼市既最大力量，所以就会得出「加少少楼市唔会跌」、「要加都加得唔多所以无得跌」，但小弟深信今次触发泡沫爆破既肯定唔系利息！
22. 十郎 2016-10-21 18:07:06


      在现存环境，我有一旧钱，我入唔入货？如果我的爱人话，出年冇楼就实行分手，我就二话不说冲入去。否则，时间容许的话，何妨考虑一下。两个月后有机会比多几十万，亦可能比少几十万，怎样拿捏？我提议用股票术语 ‘ 值博率 ’，考虑下楼市升的机会高d，定系跌的机会高d，升的话有几多巴仙？跌的话又几多巴仙？如果升而升得少，就谨慎点吧，网友话 ‘唔够买惊风散’。

      在现存资料，楼市升左14年，经济俯冲，供应泉涌，单靠同胞抢楼的虚拟理由，你希望升几多？你会唔会300蚊买联交所，有好多人在260蚊坐紧艇。


23. 向饭民说不 2016-10-21 18:13:44
引刀，不要造谣啦，香港不会撤bsd啦，除非楼价大幅下跌。炒起香港楼是香港人。
24. 打工仔 Andy 2016-10-21 19:51:08
[ 此内容只供会员阅读 ]
25. 引刀一快 2016-10-21 21:33:56
To 20楼 Mr.Bubble兄

依家同以前环境唔同咗，依家主要系大陆人估人仔跌兼恐惧通胀，两者同时作用，驱使外出置业动力好大，港纸挂钩美元，买楼又有杠杆，深圳楼价已经去到癫，又因为全国联网，难谂名额，如果出现买起香港嘅市场预期，系一定可以实现嘅，依家就系15%BSD，同埋外汇管制，多多少少守住香港楼市。
前年年底，我有个师弟同我讲，佢公司喺深圳三个新楼盘，一日卖50亿，算佢500万一间就系一千间，香港冇几多个一千间啫。

讲到过去主力买港楼系港人，我同意，但系快速推高楼市，大陆买家一定有好大功劳。情况同外地人涌入广州买屋差不多，唔知价、唔知碇。
26. 引刀一快 2016-10-21 21:41:43
我始终系咁嘅睇法，撤BSD，CCL上180。
27. 引刀一快 2016-10-21 21:44:22
向饭

真系醒，引刀造谣呀……
28. 向引刀・土著说不 2016-10-21 21:53:29
唔系会到118咩，冇料扮四条，扮好识嘢，兼且扮中肯喎？
29. 引刀一快 2016-10-21 22:06:19
说不仔

去我个投票活动度cap嘢出嚟嘛。你唔系好兴剪贴嘅咩？