香港近年涌现「劏房新盘」,推售大量面积只得百几方尺的住宅单位,令人慨叹「土地问题」有多严重。毗邻的深圳也面对同样问题,亦开始出现「劏房化」趋势,甚至劏得比香港更癫。
深圳楼盘「侨城尚寓」上周六开售,平均面积仅6平方米,相当於64.5方尺,却有齐全的家具、厨房和厕所;每平方米索价15万元人民币,折合尺价约1.6万港元,贵过香港不少市区新盘,竟然在一个上午便售罄。
64尺「鸽子笼」 尺价1.6万
「侨城尚寓」位於深圳南山区沙河东路,距离福田CBD约22分钟车程,不算核心黄金地段,大致类似本港的葵芳或将军澳,开发商为央企华侨城。
该楼盘前身是2004年落成的雅商会馆酒店,华侨城因应深圳近日楼市炽热,把酒店房改装为住宅出售。当中最细的一批单位,面积介乎5.73至7.48平方米(61.7至80.5方尺),被戏谑为「鸽子笼」般细小。
这批「鸽子笼」虽比香港的「新盘劏房」还迷你超过一半,而且每平方米索价高达15万元人民币,但胜在「冧心」(lump sum)的骰,入场门槛低,平均售价约90万元人民币,可做七成按揭,意味只需27万元人民币便可「上车」。
现时在深圳买一个50平方米(约538方尺)的普通住宅单位,起码需要400万元人民币,令很多人望门兴叹。这批「鸽子笼」虽然又细又贵,却被视为「上车」捷径,首批9个单位於开售日上午便沽清,大批迟来的买楼客向隅。
据了解,该楼盘尚余近200伙,不过其余单位的面积较为「正常」,介乎35至58平方米。难怪开发商宣传这批「鸽子笼」时,形容为「中国空前,深圳绝版」。
的骰设计 针对单身客
根据实地照片,这批「鸽子笼」堪称麻雀虽小五脏俱全,开发商改装时显然明确定位为单身宿舍,精心设计内里装潢和家具,例如睡床采取垂直入墙式,平时藏於柜内节省空间,夜晚睡觉才拉下来躺平。睡床收藏入墙后,「床头」和「床边」位置亦不浪费,全辟作入墙柜以供储物。
令人惊讶的是,这批蚊型户还配备迷你厨房和厕所,而且比香港「新盘劏房」宽敞,起码成年人可以舒服地坐在马桶上。
凭目测看,这批单位实用面积不似只得6平方米,不过有别於香港,内地楼盘的特色是实用面积往往大过建筑面积,事关当地开发商会尽用建筑条例,向买家「送赠」额外面积作招徕。据深圳市地产经纪透露,这批「鸽子笼」的平均实用面积约有8平方米,约合86方尺。
人口密度高远超京沪
平情而论,小於10平方米的「鸽子笼」,客路摆明针对单身人士,加上精心设计的家具,一个人入住虽略嫌「屈质」,亦勉强可接受,有点大学宿舍feel。
话说回来,很多人觉得内地「地大物博」,何解「土地问题」却好像比香港更严重?事实上,内地楼市近日狂飙,很大程度确实由炒风带动,明显存在泡沫,然而深圳是个例外。
笔者曾经计算,深圳常住人口达2100万,是香港的3倍,但面积(1948平方公里)比香港(1103平方公里)多出不足一倍;若论人口密度,深圳每平方公里住了1.08万人,远远挤拥过香港(6500人)、上海(3800人)、广州(1740人)及北京(1310人)。
更甚者,深圳作为特区,城市面积受「二线关」限制,不如其他城市般可不断对外扩张;而深圳市区土地已用得八八九九,严重缺乏新供应。与此同时,以腾讯、华为、中兴、比亚迪和大疆等为首,深圳科网产业近年如日方中,全国大批年轻人涌入打工、创业、追梦,令居住面积更加供不应求。
就像今次开售的「鸽子笼」,固然不适宜让家庭蜗居,但若是外省赴深圳工作、又没工厂宿舍可住的IT年轻人,只能自己租屋或买楼,而普通单位「冧心」太大难以负担,几十万买个「鸽子笼」不失为一个选择,形成这种单位如此吃香。
笔者向来认为,不论香港或内地,「新盘劏房化」本身并非坏事,皆因愈来愈多年轻人追求独立生活或二人世界,「新盘劏房」正好切合需求,让他们可用最低成本觅得自己物业。
问题在於,香港很多「新盘劏房」明明只得百几方尺,却又扮做豪宅,甚至划出一房一厅,再加上大大个露台,以及并非度身订造的家具和电器,难免不伦不类。与之相比,深圳开宗明义的「鸽子笼」单身宿舍其实更加实际,或值得本港地产商参考。