三十年河东,三十年河西。南洋首富郭鹤年早前卖盘南潮控股(00583)后,原拟透过旗下嘉里建设(00683), 以9.3亿元购回清水湾旧电视城地皮,不过周二却宣告遭到截糊,被另一买家以9.9亿元夺得地皮,这意味郭鹤年与旧电视城接近30年的缘分,可能画上句号。昨天有消息指出,截糊的原来是内地最大综合型民企复星国际(00656),老板为上海巨子郭广昌,然而此举未必明智。无论如何,这两位同样姓郭、年龄差距近半世纪的富豪,对本港楼市取态各异,亦反映着时代变迁。
郭鹤年与旧电视城的渊源始於1988年,当时他应其好友、香港电视(00511)(HK-TVB,现称电视广播)创办人邵逸夫爵士邀请,斥20亿元收购该公司31%股权,成为第二大股东。后来HK-TVB进行重组,主营电视业务取代母公司上市地位,成为今日的电视广播;其余出版、零售、旅游等业务,以及清水湾电视城、广播道77号和嘉柏园住宅等物业,则分拆为新的上市公司电视企业。重组后,郭鹤年在两家上市公司均占32.99%股权,居第二大股东。
觊觎地皮狙击六叔
及至1996年2月,郭鹤年旗下南华早报(现称南潮控股)突然提出全面收购电视企业,此实为敌意收购,据说「六叔(邵逸夫)有气功护身,都激气到讲唔到嘢」。当时外界已认为,郭鹤年不惜跟邵逸夫翻脸也要狙击电视企业,觊觎的是该公司旗下、占地26.6万方尺的清水湾电视城地皮。双方一轮反价交锋之后,邵逸夫最终妥协,南华早报成功把电视企业私有化。
然而,该地皮其实只占电视城建筑物的部分,旁边还有面积更大、占地约63万方尺的邵氏片场,一直由邵逸夫私人的邵氏兄弟公司持有。狙击电视企业一役后,郭鹤年与邵逸夫握手言和,且打算把两幅地皮合并发展,兴建大型豪宅楼盘,但这项目牵涉巨额投资,随着香港楼市自1998年后陷入低潮,加上邵逸夫年事已高,辗转搁置多年,两幅靓地至今仍在晒太阳。
直到2014年,邵氏兄弟索性以约15亿元,把其持有的63万方尺邵氏片场地皮售予复星。同年年底,城规会批准复星把该地皮改建为低密度住宅,地积比率约1.7倍,可建楼面约111万方尺,但须跟政府商讨补地价。该幅地邻近豪宅地段,市场估计每方尺补地价或高达8000元,意味牵涉金额接近90亿元。
活化邵氏片场起楼
可惜翌年再生波折,古谘会在2015年2月把该地皮上的邵氏片场列为一级历史建筑,意即「具特别重要价值,而可能的话,须尽一切努力予以保存」,这评级虽不具法律约束力,但复星为表「顺应民意」,已爽快撤回清拆改建申请,并谓将跟政府商讨保育方案。
据了解,复星有意保留最富代表性、具Art Deco艺术装饰风格的行政大楼等部分建筑物,不排除像尖沙咀1881 Heritage或湾仔和昌大押般,活化为商业用途,同时有计划跟旁边的南潮控股地皮合并发展,藉之扩大地盘规模。
不过昨天有消息指出,今次截糊以9.9亿元夺得该地皮的正是复星,而嘉里建设已放弃竞价,这意味复星将统一两幅地皮业权。从好的方面看,统一业权后可自主发展,避免合作磨合或意见相左,同时日后若有钱赚,可望获得全部利润,肥水不外流。
然而,这项目规模巨大,投资额以百亿元计,且牵涉补地价谈判及古迹保育,随时还要面对保育人士抗争,即使由「地头虫」发展商操盘也有很高难度,何况复星作为「过江龙」,这是其本港地产项目「处女作」。因此若按原本方向,由复星与嘉里合作,分别占大份和小份股权,由后者做「盲公竹」,或许是更理想做法。
当然,这两幅同样源自邵六叔的地皮,恍如冥冥中有宿命,近30年来反覆转手,始终未能顺利发展,一直在晒太阳,这次若然「破镜重圆」之后,或许有助打破宿命。
「小郭」进取南下抢地
此外,现年49岁的「小郭」郭广昌, 只是近来大举来港买地起楼的内地富豪其中一员,这批内地新贵作风进取,吞下区区一两块地皮犹如食生菜。与之相比,93岁的「大郭」郭鹤年对香港楼市渐趋审慎,作为地产旗舰的嘉里建设近年在港卖楼多、买地少,反而北上发展还比较积极,例如上月底刚斥28.2亿元买入上海浦东一幅巨型重建地皮(占地逾400万方尺)的19%权益。上海小郭南下抢地的同时,南洋大郭却北上扩张,世事就是如此微妙。