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文亮语

楼市的小阳春(4)啱价

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年8月14日

  在去年十一月,新地同长实在元朗新盘同时开售,有最佳男主角赵雷(赵国雄,雷)揸fit,自然好卖,亦抢尽市场购买力,当时,我断言楼市在农历新年后不会出现小阳春,我亦言中,小阳春的确没有出现,但在农历新年期间,我碰到不少年轻人,他们都是去年打算买楼而还未买楼的年轻人,他们并不是问我几时可以买楼,而是买得楼未?这两句话分别是前者,发问的人仍然未准备买楼,是试探式发问,而后者则准备好,随时都可以买楼。

  而事实上,有些年轻人已经以比最高峰时低两成楼价买了楼,以一个500万单位为例,可以平100万,即是少付40万首期,每月供款由1.25万降至1万,少供2千5百元,我了解之后,认为市场开始释放购买力,於是,我写了一「啱价就可以买楼」文章,不过,大前提是不能够向财务公司借钱买楼。

 
 
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1. 打工仔 Andy 2016-08-14 16:08:29
沙发!
2. 打工仔 Andy 2016-08-14 16:10:07
有需要自住, 有能力就买!
3. 向引刀・土著说不 2016-08-14 16:18:01
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160814/55500359

【楼市癫了】第一城晋身千万豪宅 连天台三房抢贵两成

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建立时间 (HKT): 0814 13:59
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沙田第一城历史性晋身千万豪宅之列。

楼市疯癫指数急升,新界指标上车盘沙田第一城,大细户连环以破纪录价沽出。今日市场疯传,一个连天台单位刚以高达1,080万元易手,成为沙田第一城历史性首次晋身「千万豪宅」。

美联物业何智豪表示,楼价爆升,沙田第一城首度升破千万,位於5座D室顶层连天台特色户,实用面积853方尺,三房间隔,该公司上星期二才开盘,叫价1,130万元,可约睇楼,市场刚以1,080万元成交,尺价12,661元。「而家个市系癫过上年」,不无道理,因为上年楼市如何癫法,沙田第一城都未能冲破千万关口,例如4座C室顶层连天台单位,去年2月以900万元成交,已是同类单位去年的最高位,是次成交比去年最癫价还要高出180万元,升幅达两成。

代理形容,「第一城都过千万」,目前楼市的疯狂程度可想而知。

原业主1994年以498万元买入,劲赚582万元,升值11,687元。

资料显示,沙田第一城去年历史最高成交价纪录,为14座高层A室,实用面积819方尺,去年5月以906万元售出。

4. 引刀一快 2016-08-14 20:56:02
94年到依家先至升一倍多少少。

同期大陆楼升幅系5-15倍。

都系多得97至2003一段长时期下跌。

廿几年先一倍.........
5. "玻璃心" 2016-08-15 00:02:29
3楼,恳请千万不要串无楼的人,玻璃心很易碎。
6. 假难民 2016-08-15 08:58:08
最近睇到人买楼真系好震奋,好开心。上左跳楼机既人准备好未........
7. 苦前业主 2016-08-15 09:19:00
沙一变千万豪宅,我晕啦.......
8. 金楼玉衣 2016-08-15 10:31:32

to 3. 向引刀・土著说不                         

第一城过千万, 可能好快成为常态. 记得海怡大三房第一次上千万都好震憾, 而家要搵唔过千万既大三房先难.

9. 向引刀・土著说不 2016-08-15 11:34:00
衷心感谢5楼"玻璃心"提点!多谢各位包容,送上一篇十分有趣的投资分析供参阅:



期货王与玻璃心 2016-07-25

100万元本金炒期指,3个月后赚到52亿元,即是劲赚5200倍,有冇可能?恐怕连大鳄索罗斯都做不到的战绩,本港一位街坊婆婆Linda却成功缔造,她早前参加一家本地证券商的「期货王」比赛,结果在3个月内凭100万元在账面上赚得52亿元,劲赚关键包括於6月独具慧眼,估中英国脱欧公投爆冷跑出,成功赚尽波幅。


这固然证明「高手在民间」,但亦是比赛机制使然,并带出投资心态的重要;讲到底不论爱国、做人或投资,都千万不可有「玻璃心」。

该比赛由耀才证券(01428)在4至6月举行,据悉有逾2000人参加,各人可免费获得100万元「模拟资金」,在3个月内进行港股期货买卖,最后按比赛结束当日(6月29日)的账户结余多寡定胜负。


结果Linda婆婆凭52亿元结余成为冠军,获得亚军的另一位女士结余亦达27亿元;不过季军的年轻人就差距较远,结余「只有」5500万元,但按本金计亦劲赚55倍,成绩斐然。

据了解,Linda婆婆平时都有「细细哋」投资港股及恒指,而今次胜出的关键之一,在於英国脱欧公投上月23日举行之前,她独排众议预测「脱欧派」有机会爆冷跑出,於是在市场信心普遍乐观之际,趁高位狂沽期指。


结果在公投结果揭盅当日,恒指从高位一度暴跌逾1200点,Linda婆婆睇准时机「食糊」平仓,成功在比赛最后阶段抛离其他对手。

当然,这个纸上谈兵的比赛讲明使用「模拟资金」,而非「玩真钱」,因此这不代表Linda婆婆可真金白银「袋走」52亿元摇身变富婆。


此外,奖金亦并非按比例计算(例如结余的1%),而是一早便定好固定金额,冠亚季军的奖金分别为2.5万、1.5万及1.2万元;换言之,Linda婆婆所获奖金仅相当於其结余的0.0004%,大概只够去一次欧洲旅行而已。

众所周知,期指是高杠杆工具,杠杆比率动辄达10多倍,对应每点波幅价值50元;例如上月恒指水平约2万点,每张恒指期货(俗称「大期」)对应价值约100万元,而基本按金约6万多元,相当於15倍杠杆比率。但即使杠杆这么高,要像Linda婆婆般在3个月内劲赚5200倍,难度依然极大。


例如Linda婆婆在4月用100万元「模拟资金」开仓,约可买16张「大期」,每点波幅可有800元利润,这便意味她须滚动地赚到650万点波幅,才可把资金「发大」至52亿元,而期内的恒指波幅当然远远没有那么多。


换言之,Linda婆婆估计是从最初便瞓身押注一个方向,赚到可观利润后平仓,再「注叠注」式瞓身买反方向,如此连续几次瞓身都成功,才有可能把资金以几何级数「发大」5200倍。

Linda婆婆这次丧赢5200倍,证明她眼光奇准兼胆识过人,但亦与比赛机制有关。一来参赛者使用的是「模拟资金」而非「真钱」,无downside,操作时的心理压力微乎其微;相反若动用真金白银,普通人即使够胆在最初孤注一掷「赌身家」,但在两次来回之后,把身家由100万元膨胀至1000万元,几可达致所谓「财务自由」,估计登时便会「细胆」起来,戴钢盔缩注,不敢继续铺铺赌身家。

更进一步看,对普罗大众来说,赚到1亿或10亿元,生活质素的提升幅度差距不大,相反若由1亿元跌回零元,就像天堂与地狱之别。因此大部分人心中都有一个「赚够」的指标,过了这指标后冒险偏好便会骤降,甚至只求保本,这实属理性决策。

「幸存者偏差」造就赢家

话得说回来,今次比赛只玩期指一瓣,而且奖金为固定而非按回报比例计算,因此所有参赛者都会采取超大胆策略,才有机会打进三甲赢取奖金。


根据「幸存者偏差」理论,假设2000多名参赛者从最初便瞓身赌方向,期间恒指约有5次较显著的高低波幅,等於10次转向,固然大部分人在途中难免会估错方向或拣错时机以致输光离场;但若有极少数人能存活到最后,其注码必定会以几何级数激增。

由此亦可解释,为何不少分析师做sell side时预测十分精准,可是一旦跳出来做buy side自组基金,眼光便大跌watt,乃由於操作「真金白银」比起客观地撰写报告,心理压力不可相提并论。更甚者,即使基金经理操盘,运用的主要也是OPM(其他人的钱),这比起普通投资者完全动用自己身家下注,心理压力又差一大截。

无论如何,投资者在实战时,当然不可能像模拟比赛般冷静及无后顾之忧,但亦应借鉴Linda婆婆例子,尽量摒除心理因素干扰,才有可能作出客观决策。相反若太「玻璃心」,赚又惊蚀又怕,每每被情绪影响下注,便很难在投资市场幸存,遑论Bingo。