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文亮语

楼市的小阳春(3)因素

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年8月13日

  在年初,影响楼市的几个因素的确不佳,甚至有逐渐转坏迹象,所以,大家都预测楼市下跌,而影响楼市几个因素包括:需求、购买力、供应、经济环境、辣招,以及利息。

  利息始终是楼市第一号杀手,在去年底,耶伦加了一次息,有不少专家话今年会加四次,就算每次加0.25%,一年后就要多付1%,如果以500万贷款计算,每年多付5万,对供楼人士始终是一个沉重负担。

  辣招是分两部份,要政府取消特别印花税就没有可能,即使逆周期措施,都没有迹象放宽,打算买楼的人最少要俾40%首期,对於初次置业的人是非常吃力,对楼价影响一定是负面的。

  经济环境转坏,在年初时已经被肯定,最终都会令到失业率上升,人均收入减少,打算买楼的人都会却步,甚至有业主需要卖楼安渡恶劣的经济环境。

  供应不足是过去几年,楼价上升主因,在政府改以招标替代勾地之后,供应量渐趋平稳,业界甚至质疑政府所说未来三至四年内供应量是否太多,在供应充足,成交量减少,楼价是应该下跌。

  有人认为需求同购买力是差不多,其实是有分别,在楼市上升时,需求是会愈来愈大,下跌时,需求便失踪,甚至令到有些人在没有迫切情况下将自住单位卖走,做成负需求,不过,如果没有能力,需求亦只不过是空谈,有能力的需求才是购买力。而购买力受到各项因素而削弱,所以,当时大家睇淡楼市亦是正常。

 
 
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1. 向引刀・土著说不 2016-08-13 10:44:28

hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160813/19734500

2016年08月13日

楼市近期3大现象






1)临场反价重现

楼价重拾升轨,市场重现业主临场反价个案。中原地产招锦昌表示,沙田河畔花园E座高层5室,实用面积269方尺两房单位,之前一直叫价约350万元,近日有买家积极洽购,临场反价10万元后,以360万元易手,尺价13,383元。据悉,新买家为上车客,感楼价近日止跌回升,见放盘单位间隔合用,即追价购入单位自住。

■爵悦庭出现三客争购一单位。

2)全城争购单位

二手缺盘,荃湾爵悦庭现三客争购一单位个案。中原赖文城表示,爵悦庭北爵轩低层F室,实用450方尺,原叫价510万元,附装修,因而火速吸引三组买家同时争夺,放盘仅1日,极速503万元沽,尺价11,178元。新买家睇楼两个月,其间多次遇到心水盘,但决定犹豫被其他买家抢走。近日态度转趋积极,睇楼后立即还价洽购承接。

■新都城有单位临时封盘。

3)封盘候机再卖

成交增多,成交价拾级而上,有业主索性封盘不卖。美联刘浩勤指,将军澳近日有两个屋苑单位封盘。其中新都城2期2座高层A室,实用面积538方尺,原以650万元放盘,但见近期交投增加,个别同类单位成交价近650万元,故暂时封盘。另峻滢1期3座中层H室,实用面积693方尺,以620万元市价放盘,都封盘改为继续收租。

hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160813/19734503

2016年08月13日

楼价劲Chok
准买家叹错失入市机会




【拆 局】过去一年楼民坐上了一部极速过山车,楼市快速反弹来不及判断,楼价便重拾升轨,如天水围嘉湖山庄五个月便反弹了逾两成,网民更指原本6月心仪的新界楼盘,目前楼价贵了数十万元,自叹错失了一次入市机会。
这位网民在讨论区留言,指留意到新界一个屋苑单位当时卖约360万元左右,谂住等多楼市跌多啲才入市,但楼市反弹后,却发现同类型单位已回升至400万至420万元,并指自己下次会学精一点,到价就买。部份网民回应指「跌嗰时你又唔买」!「公屋难上楼、私楼难上车」。
面对楼市极短时间止跌回升,主因市场消除了两个阴影和一个刺激。美国加息幅度放缓令楼价压力同样纾缓;另一个阴影便是英国脱欧公投后资金外流,而亚太区便是其中一个受惠地区,香港政府稳定和物业有价,促使脱欧对香港阴霾暂时解除;另外一个刺激是欧日续加强印银钱,令买砖头文化再次抬头。
这种正面因素促使羊群心理再次发酵,由细价楼开始先起步,其实细价楼购买力一直存在,只因过份担心经济前景,庞大购买力隐藏,见势色不对便释放出来。

记者:刘兆昌 





2. 红魔鬼 2016-08-13 11:02:57
又系D唔识分析既人系度copy and paste。
3. 金楼玉衣 2016-08-13 12:16:17
现在楼价支持力十足,原因是有很多很多有能力的人就算明知楼价会跌,都嫌麻烦唔卖,例子有引刀。

好友就继续准备入货再加上自住的刚需。

既然连睇会大跌(3,5,7成?)的引刀都以身作则,唔卖自住同猫狗金鱼屋,咁小二手供应,楼市会大跌?咪儍la。

4. 红魔鬼 2016-08-13 12:37:12
其实系脱欧前同脱欧后,全球经济只有向下,根本没有好过,中国更加唔使期望,现在未死,只系人为。香港股市升喎?系,只不过系焗升,其实你睇下每日成交金额有几多,就知道个市有几旺,仲有,有冇见过系由高息股带动呢?另外楼市由跌转升喎?系,呢个系真既,就系因为D食屎专家唱话低息同埋外围资金流入香港,而带动楼市既,如果你真系咁谂,你就大错凸错。如果想知道是否市道好,首先要还原基本步,睇下每月成交有多少,如果都系得几千宗,就唔好同我讲系外资扫货,而当中有几多系香港人买来自住,有几多系本地投资者买黎收租,又有几多系外资买既呢?有好多传媒大大只字用楼市疯狂,楼市再癫过既字眼报道,小不免出现羊羣心理,讲真,如果系叻既投资者,都唔会系呢两年入货收租啦。
其实全球世纪金融龙卷风既风眼已经形成,而风眼就直指债息,美国NBER刚刚系8月份发表最新报告,不少市场基金已经去到0息,甚至负息,令到大部分基金公司为了Keep客,津贴管理费之类,直至今个月已输了73亿美,有的基金公司已经顶唔住关闭了,又或者迫於无奈转投高风险组合,从而令投资者离埸,结果令MMFs萎缩。而最近Libor息口已抽升左好多,预示美联局就算唔加息,市场息口都会自动加上去。最近你会睇到全球最有钱嗰几十个投资者既现金之多都吓死你。相信好快就打到黎,如果你唔怕死,就冲吧。
5. 引刀一快 2016-08-13 12:48:59
3楼

系喇,聼你话嘅人,记得上广州买大陆楼养猫养狗呀。


6. 引刀一快 2016-08-13 12:52:27
我养猫养狗养金鱼系我嘅兴趣,大陆屋系兴趣开销,同样钟意养猫狗嘅人,建议返大陆买屋养,金楼玉衣都推荐大家仿效我做法喇。
7. 引刀一快 2016-08-13 12:54:38
不过,我讲明先,大陆楼价如果下跌,要计埋落消费成本架。哈哈哈哈
8. 向引刀・土著说不 2016-08-13 14:01:55
4楼 红魔鬼 说得非常有理充分:『津贴管理费之类,直至今个月已输了73亿美』,输钱个班系死鬼佬喎,That's good! 继续输多啲,底裤都输埋就最Perfect.

几时都可以印证一句:美欧经济越差,中港经济越有活力,学嘢喇,无产阶级小朋友。


9. 向引刀・土著说不 2016-08-13 14:16:03

瑞士央行狂扫美股保收益

201686 星期六

英伦银行开启新一轮放水大门,大举购买国债和企业债,又鼓励银行增加放贷,此举势必再谷起资产泡沫。接下来投资者将聚焦欧日两大央行如何应对,以及美国联储局怎样布局。

说起放水这台戏,2008年雷曼爆煲后由美国领衔主演,造就美元成为后金融海啸时代的流动性泉源,养肥了华尔街;欧日央行依样画葫芦,却发现「长期超低息」与「印银纸」的把戏无甚效果,这对难兄难弟竟然开拓「负利率」的临床试验。

然而,美国已踏上经济复苏之路,欧日依旧被通缩阴影笼罩。本来英国经济在欧洲算是鹤立鸡群,但公投脱欧后形势逆转,企业纷纷缩减投资,英伦银行只好走回头路,以放水为经济打一支强心针力挽狂澜。

如此看来,在经济与货币政策的层面上,美国与其他三大经济体(欧罗区、英国和日本)的分歧愈来愈大,难怪瑞士央行於第二季动用73亿美元狂扫美股,以保收益,促使其美元资产总值占外币投资组合比例升至34%。根据瑞士央行本周向美国证交会递交的13F表格显示,瑞士央行的美股持仓总值升至618亿美元,较去年12月大增49.6%

参考瑞士央行第二季美股持仓分布【图】,科技、健康医药与非必需消费品股的份额分别为20.5%15%13.7%3个板块合共已占整个美股组合约49.2%。另外,必需消费品和工业股占10.9%9.8%10大重仓之中,科技股占4只,包括苹果、微软、亚马逊及Facebook;令市场意外的是,瑞士央行无视上半年苹果和微软股价捱打,继续作出不同程度的增持。

无独有偶,近期科技股的上升动力十分惊人。自从英国脱欧公投后,由627日展开反弹迄今,纳指累升12.4%,跑赢标普500指数和恒指(同期升幅分别为8.2%9.5%);在近5个交易日,追踪纳斯特100指数的ETFQQQ)亦累积录得9.07亿美元资金流入,投资者不容忽视。

虽然相对瑞士央行全部资产合共约6900亿瑞郎的规模,美股占其持仓比例只有8.7%,不算太高,但若从外滙投资规模6350亿瑞郎来看,投资於环球股票约占投资组合的20%,这20%当中便有六成是美股,侧面反映出美股的吸引力仍傲视群雄。

至於港股,周五大市成交金额持续低迷,仅545.5亿元。恒生指数收报22146点,升313点(1.4%)。总结8月第一个星期,恒指受制於22200点水平,一周累升254点(1.2%)。

「信报弱势股指数」初见回升,惟「强势股指数」有明显回落迹象。至於「信报香港资金流向综合指数」及「新兴市场资金流向指标」均显示资金加速流入本港和新兴市场;另外,大市1900多只股票价格高於50天和250天移动平均线的比率反覆向上,估计恒指后市或先呈高位整固,再酝酿向上突破。

 

买又嫌迟沽又嫌早

2016-08-08 投资者日记

8月7日,周日。本报「信析」专栏8月6日提及,根据瑞士央行向美国证券交易委员会(SEC)递交的13F表格,该行第二季动用了73亿元(美元.下同)狂扫美股,令持仓总值升至618亿元,较去年12月激增49.6%。瑞士央行如此进取,对投资者有何启示?

老毕并未看过瑞士央行持仓详情,但按「信析」引述的半年增持比例粗略一算,去年底该行美股持仓应在413亿元上下。以最新持仓618亿元减去413亿元,余额205亿元便是瑞士央行过去两季增持美股的总值。


在此基础上多走一步,以瑞士央行今年上半年(首季加次季)扫入美股的总额205亿元,减去当中第二季的73亿元,余下132亿元即为该行首季增持美股的金额。

上述推论倘若正确,那么瑞士央行第一季扫入美股的势头,明显较次季更狠。华尔街年初曾大幅调整,假设瑞士央行真的於首季人弃我取狂吸美股,其操盘人可算艺高胆大了。




别无选择豁出去

老毕所以心血来潮,根据有限资料为瑞士央行美股持仓算上一算,皆因今天投资环境跟往昔大不相同,央行「焗买」不是因为美股白纸黑字「唔买就笨」,而是眼前发达国债息非负即零,瑞士负利率情况尤其严重,央行及其他机构投资者为求改善收益,别无选择豁出去矣。

在老毕初入行的上世纪八十年代中后期,英美日等发达国家十年期债息动辄高於股息率5个百分点(厘)以上。


长远而言,股票总回报虽有近半来自股息再投资,但以当时债息率与股息率相差之大,买债为了收息、买股为了赚价,几乎是不说自明的「硬道理」。

这个局面於九十年代至世纪转折后首数年没有多大改变,债息率与股息率差距也许略为缩窄,惟投资者对买股寻求资本增值、买债着眼稳定收益,观念始终如一。

债息率高於股息率在一段长时间内被视作理所当然,从《经济学人》提及的「陈年旧事」,足可窥一斑而知全豹。


话说,英国富时100指数股息率2003年曾短暂高於十年期国债孳息,虽仅维持了数天,但许多投资者视此为强烈买入讯号,随后四年英股涨近一倍。

以当时情况而论,环球股市经历科网爆煲后长达三年的熊市,估值廉宜非英股独有。股息率超越长债孳息引发低吸潮,除了反映股价低残外,足以证明此一现象当时十分罕见。可是,话得说回头,所谓「罕见」,跟我辈出生太晚不无关系。

我辈出生太晚

直至上世纪五十年代末,股息率高於债息率其实十分常见,机构投资者对大萧条企业破产股价崩泻犹有余悸,整个三、四十年代资产配置皆以国债为主。


随着大萧条的惨痛记忆逐渐消褪,加上愈来愈多人懂得以分散持股减低组合风险,而七十年代高通胀更大大削弱债券等定息工具吸引力,移情股票遂蔚然成风。这中间既涉及经济基本因素的转变,与机构投资者对风险与回报观念数十年来的演变,同样息息相关。

今天的情况有点「不三不四」,发达国连番「放水」无法重燃通胀,庸中佼佼的美国虽早已踏上经济复苏之路,惟增长始终难以加速,美国以外国家,更不足道。


以各国十年期债息相对股息率为准,股票看似吸引,但那只因股贵债更贵,绝非意味股票「抵买」。

论经济和通胀状况,「后金融海啸时期」投资环境隐隐然有点三、四十年代况味;不同的是,当年国债虽「贵」一「贵」都有人买,惟股票「平」一「平」却冇人吼;反观今天,股票估值再高,仍有那么多人以股市不够债市癫为理由,说服自己买入,那当然包括连续两季大手扫入美股的瑞士央行。

几时「埋单」冇数计

也许可以这样说,上世纪七十年代股「平」债更「平」;八、九十年代是股债「各司其职」定位清晰;今天则是买又嫌迟沽又嫌早,几时「埋单」冇数计。毕老林


10. alan288 2016-08-13 14:41:56
楼市会再升5% 第四季就平稳
11. 打工仔 Andy 2016-08-13 15:21:13
昨日有友好中介来电, 话有个市价盘, 我想约睇, 点知联络不到业主, 晚上中介话该单位已市价售出,  只放盘几日!
12. 萧峰 2016-08-13 15:32:12
Andy兄,

呢几日放租盘,好多agent打来问会晤会放卖啊!

13. 向饭民说不 2016-08-13 16:49:18
今时今日,中国好香港好,中国利益和香港人的利益是一致的,反而好多媒体支持的美国人利益不符合香港人的利益。今日彭博新闻,香港经济强劲增长得益於大陆经济,这里的黄尸富商,觉醒吧。

Gross domestic product expanded 1.6 percent in the three months through June from the previous quarter, the government said in a statement Friday. That beat the median estimate for 0.5 percent growth from analysts surveyed by Bloomberg. The city’s economy unexpectedly contracted in the first quarter. Two consecutive quarters of negative growth could have meant a technical recession for the Asian financial hub.

Hong Kong’s stronger-than-expected growth came as China’s economy showed signs of stabilization after authorities stepped up policy support. The city’s government kept its prediction of 1 percent to 2 percent economic expansion this year, slower than the 2.4 percent gain last year. Economists forecast 1.2 percent growth for 2016, according to the median estimate of analysts surveyed by Bloomberg.

14. 好 2016-08-13 20:05:26
我都无放盘,Dagent都打来问放唔放卖。
15. 引刀一快 2016-08-13 23:15:56
关键系,AA俾个咩价你呢?
16. 引刀一快 2016-08-13 23:18:03
向饭

好少何喎,贴文撑引刀?香港近年经济同大陆分唔开。
17. to 傻b 2016-08-13 23:35:15
果然是傻b,果然未系香港卖过楼,aa唔会俾价,业主俾价喔,咁都唔知?
18. 引刀一快 2016-08-14 04:34:50
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19. 好 2016-08-14 08:41:36
都无谂住卖,废事问佢地,近港铁站楼几时都比较抢手。