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文亮语

点解会出现十按银主盘

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年5月25日

  很多人都不明白,任何人问银行借钱买物业,只要正常供款,即使楼价大冧,都不会出现十按银主盘,点解现在有十按银主盘出现,其实,十按物业亦与楼市上升有关,有些业主趁物业升值不断加按,开始时的确是有既定用途,到后来加按所得,大多数是清还利息,最后,如果没有财务公司愿意继续借钱,那些物业就会被银主没收,变成十按或者多按银主盘,或者可以说,十按银主盘出现,主要因为是业主不善理财,问财务公司借钱时没有考虑如何还钱。

  香港有六成物业是没有按揭,那些业主在物业价值还未飙升时已经买下,现在,如果他们有一份工作,有稳定收入,就算工资不太高,他们的生活质素仍然可以不错,但有部份业主未能控制消费,导致入不敷支,但是他们不会担心,因为拥有物业可以解决问题,最简单的就是向财务公司申请贷款,首先是清还过往的消费咭数,这亦是财务公司的重点宣传,在清还之后,他们大多数会重新开始继续消费,并且加上一笔财务公司的欠款利息,不久之后,他们会借第二笔贷款,或者是二按,如果收入不能够满足他们的消费及支出,总有一日,物业就会被财务公司没收,而这个情况在楼市飙升时就会延迟一些才出现,但楼价即使保持平稳或者向下调整时就会浮现,那些八按十按物业出现,就证实有不少业主用以贷冚债的方式解决财务问题,同时表示有更多人将会失去他们拥有的楼宇,所以,我们可以说多按物业出现是楼市下跌先兆,那些靠借贷度日的业主,他们的物业始终有一日被银主没收,当一个多按物业出现之后,就表示会有更多多按物业出现,而且一发不可收拾,那些欠了财务公司贷款的业主,他们应早作打算,千祈唔好以为会有财务公司继续承做按揭,他们不知道,按在财务公司的物业,上一次贷款已经是最后一次,不过,财务公司当时没有通知业主。

 
 
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1. 在此过程中,业主破产了 2016-05-25 11:57:20
业主之后吸收了人身最重大的失败教训,反过来,尽情呃番财仔,故事未完待续!
2. Bosco 2016-05-25 12:05:10
一个买到动辄几百万楼的人比博士讲到不善理财,实在是令人费解。
要知道储首期都不是一件易事,香港作为全球顶尖城市之人,做到业主更加一定是智力正常的人。
我倾向相信是经济下行,积弱多时,中小企业业主卖楼救生意的结果比较有说服力多d。
博士⋯后QE年代⋯实体经济都不好做,好日子的,我认为只是大地主。而贫富差距更加悬殊了⋯
3. gO go Go 2016-05-25 12:18:55
所以有部份人希望可以永远 go go go, 
相信可以用贷款来消费的人, 同相信升左十年, 仲可短期内暴升的人, 思维差不多

佢地可能同博士讲一样:"问财务公司借钱时没有考虑如何还钱",
更没有谂, 如果楼市向下, 虽然以为借既唔多, 但又点还?
4. 真真薯片 2016-05-25 13:15:36
其实系好多人楼市爆盘前做九成按上车, 爆升反账面赢百几二百, 但系人工冇加, 心谂自己系百万富翁, 理应有百万富翁既待遇同享受, 所以加按消费, 其实都系等同层楼买迟(贵)少少者

本来供得到系冇问题, 但系洗得太大, 银行唔比再加按而转去财仔, 就系不归路, 因为财仔息太高, 除非快手卖楼填数仲有钱剩, 不过大部份人应该都冇咁做
5. CD ROM 2016-05-25 15:11:32
Bosco兄,

我确信香港有好多业主无你想象的那么精明, 因为好多业主根本唔系凭自己一己之力而成为业主的.

当然好多前线既打工仔呢2年收入都跌左好多, 2年前能付担的供款, 近期已顶唔住了...
6. Tony lam 2016-05-25 18:44:14
楼价基数咁贵、只要唔继续升、真系自住免息都恶顶、唔系早年买落、而家先买楼自住、自问都会有D压力。
7. Bosco 2016-05-26 09:42:29
CD ROM兄

中小企执笠潮惨烈 银主盘暴增
(东方) 2016年5月26日

银主盘近期在市场涌现,吸引不少买家购入。

本港经济下滑,旺区吉铺随处可见。

蔡汉升

有在内地设厂的港商近年严重亏蚀,将在未来结业。

郑世杰指,近期银主盘数量有增长,其拍卖行每月收二十至三十个银主盘。

有拍卖行分析,现时及未来数月推出的银主盘,是早期在股市投资失利的断供个案。

中小企若现倒闭潮,失业率将有机会进一步上升。
经济不景,中小企轮住执笠,今年头四个月强制清盘申请有逾百宗。有拍卖行透露,近期银主盘供应增多,数量较去年同期大幅上升一倍,当中以大型屋苑及豪宅为主,反映经济转差,以物业作抵押投资生意的中小企被迫断供,银主盘涌现市场。有拍卖行预期,年底银主盘存货将增至二百个;中小企组织则估计,未来将有至少三千间中小企倒闭,清盘或破产数字势飙升,受影响雇员将达数万人。

在内地番禺开设鞋厂,并在港设有分公司的港商陈先生,在经济下滑下面临倒闭危机,「好景嗰阵我间厂有四百几人,依家得四十人。」他指,近年订单愈来愈少,即使有订单,客人亦会不断压价,只有无奈接受,「间厂都蚀咗一年,蚀咗八位数,再蚀会好大镬,都准备执咗佢,转行返香港揸的士。 」

营商指数破新低

陈先生个案仅属冰山一角,经济前景暗淡,据生产力促进局最新一季中小企营商指数调查跌至四十点四,是该调查有纪录以来新低,近两成受访中小企明言,若经济持续低迷,有机会在一年内结业。除结业外,不少公司老板更被迫破产,甚至断供物业。处理破产个案的律师黄国桐指,近期破产申请的查询个案增加,当中大部分为中小企老板,「依家好多公司都吊紧盐水,以前破产,多数都系打工仔争卡数。」

根据破产管理署数字,去年发出的清盘令数目为三百零五宗,较前年的二百七十一宗多,今年头四个月则有九十四宗;提交强制清盘呈请书的个案亦由前年的三百八十八宗,增至去年的四百零八宗,今年头四个月则有一百二十六宗。至於破产个案,今年头四个月提交呈请书的数目约三千宗,发出接管或破产令的数目则为近二千八百宗。

近期亦有大量银主盘在市场涌现,上月底,一个逾亿元的西半山银主盘单位被拍卖,被指是近三年市场最大宗银主住宅拍卖成交。负责拍卖的世纪21测量行有限公司董事蔡汉升指,根据其拍卖行的统计数字,一四年该拍卖行的银主盘存货约有三十个,一六年首两个月的存货则大幅增至逾一百个;今年上半年则有二百个银主盘单位,而五月现存(截至十九日)则有九十个,较上月多百分之十五,当中有十多个单位更来自同一间银行,「我哋收多咗银主盘,货量比起上年多咗一倍。但银主盘嚟得快,去得快,上星期嚟咗十一个,同一星期都卖咗八个。」

不乏大屋苑豪宅

蔡指,现存的银主盘中,逾百分之四十是一千五百万至三千万元的单位,当中不乏大型屋苑及豪宅。他分析,本港经济下滑,零售业及服务业大受打击,至於金融业又受环球经济及内地经济放缓影响,营商环境惨淡,不少以物业作抵押的中小企及厂家无奈要断供物业。他预计,未来经济发展前景持续暗淡下,银主盘货量将持续增加,估计今年底数量增至一百五十至二百个。

忠诚拍卖行有限公司拍卖部总经理郑世杰亦指,近期银主盘数量有增长,现时其拍卖行每月收二十至三十个银主盘,目前存货量约八十至九十个,大多是「码数大」的物业。他指,由於物业由业主断供至成为银主盘作拍卖,过程需时至少半年以上,故现时及未来数月推出的银主盘,是早期在股市跌市时投资失利的断供个案,「多数以商业借贷为主,公司清盘或破产,纯粹私人唔多。」他预料,未来会出现持续断供或破产的情况,但未至於会出现九七年的恐慌性局面。

香港中小企业联合会永远荣誉主席刘达邦指,中小企在今次经济低迷的浪潮席卷下,老板破产及银主盘增多属意料之内,「今次个浪走得慢,相信会持续两至三年,有啲睇唔到前景,又按咗层楼嘅,都会放弃。」他指,保守估计未来将有三千间中小企结业,以每间公司聘请十名员工计算,将至少三万人失业。

文/图:专案组


昨日先讲完,今天已经出街。

实业同收租两边都有做, 只能够讲, 后QE年代, 收租太好做了...
8. 博士所言什是 2016-05-26 23:55:23

银主频劈价走货。消息指,原由昔日豪宅大王秦锦钊妻持有的尖沙嘴九龙站擎天半岛银主盘,刚劈价逾300万元以1,500万元易手,尺价不足两万元。妻

代理表示,擎天半岛6座极高层G室(属凤凰楼层,即顶楼对落一层),实用面积762方尺,今年1月由银主放售,叫价1,850万元,累减350万元以1,500万元售出,尺价19,685元,较去年高位跌价逾300万元。同座高层H室,实用面积757方尺,去年9月以1,830万元售出,尺价24,174元。

土地注册处资料显示,原业主於2002年10月以455.2万元一手买入单位,买家透过公司持有该物业,公司董事包括梁淑晶(Angela),与昔日豪宅大王秦锦钊妻的中英文名一样,业界人士相信为同一人。

此外,近日鸭脷洲南湾现银主盘,为6座中层A室,该单位亦由秦锦钊妻拥有,於2010年以2,059.2万元买入,下月由银主拍卖,底价1,780万元。