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文亮语

物业交易程序是否出现漏洞

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年5月20日

  报导说有假业主用假身分证成功骗取大订,我觉得非常惊讶,唔通香港物业交易程序出现漏洞?但又觉得不是,相信只是个别负责交易的律师,物业代理甚至买家疏忽做成,如果大家依足物业交易程序,骗徒很难骗取大订,甚至小订也不能够。
 
  在香港,所有人买卖物业都有代表律师,法例规定,任何一间律师事务所都不能够代表买卖双方,就是避免当中有欺诈事件,而任何人买楼时需要付订金,支票抬头人都会写对方律师楼,原则上,订金是由卖方律师托管,直至买卖交易完成,卖方律师才会将全部应收楼价包括订金,在减除该物业所欠银行的贷款后交给卖家,不过,很多时买家因应卖方要求,容许卖方在未完成交易便可以收取订金,但有一个先决条件,卖方律师一定要查清楚该物业所欠的贷款在减除订金之后仍然低於楼价尾数,并且得到银行的书面答覆,才可以将订金交给卖方。如果在交订之后,才发觉物业应收尾数不能够支付银行欠数,卖方律师就要负上全部责任。
 
  不过,市场上大约六成物业业主并没有欠银行贷款,卖方律师应该要收到该物业的全份契约,在核对过契约上的业主名字后,才可以将订金交给业主,支票抬头人就会写上业主的名字,即使有人用仿真度极高的假身份证来冒充业主,但是他绝对不能够交出全套楼契,律师楼就唔应该将订金交出,否则的话,卖方律师要付上全部责任,至於骗徒用仿真度极高的身份证开户口,在收取律师楼的订金支票后速速提走,银行应该是受害者之一,我睇唔到有任何理由要银行负上责任。最安全做法就是最古老做法,就是交易要清楚完成后,律师楼才可以将卖楼所得款项在扣除银行欠款及有关费用之后,才可以将余额交给原业主,不过,我实在怀疑,现在的律师楼是否会跟足物业交易程序,或者,有一些程序在业务激烈竞争之下被客户要求略过,但如果出错,负上大部分责任的是律师楼,是否值得博,他们自己会决定。

 
 
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1. sing a song 2016-05-20 17:00:08
可以告律师行, 要赔偿吗?
2. 掹车边80后 2016-05-20 18:12:36
但是他绝对不能够交出全套楼契,律师楼就唔应该将订金交出

讲得啱
3. 三十而立 2016-05-20 22:54:52
原来落细订时, 支票都要写对方律师㗎?
以前我落细订, 支票抬头系直接写卖家个名,  就咁交给地产代理 :(
原来咁牙烟...
4. 欺骗财务公司才是皇道 ! 2016-05-21 10:05:20

http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20160521/00176_052.html


又有骗徒冒业主呃财务2000万贷款

【本报讯】继有骗徒利用假身份证假冒大围名城业主,骗取买家订金近三百万元,再有骗徒以同一手法假冒嘉亨湾业主,骗走财务公司贷款二千万元

5. 骗子 2016-05-21 11:07:07
骗徒利用假身份证假冒大围名城业主,骗取买家订金近三百万元,再有骗徒以同一手法假冒嘉亨湾业主,骗走财务公司贷款二千万元,上环永利威老千酒庄,搵团购打名堂,顶人家名子来做的老千生意,买楼买铺了。

案发於去年底,骗徒发现西湾河嘉亨湾一个连租约单位的业主为内地人,而有关单位是一笔过付清楼价,未申请按揭,骗徒利用假身份证冒认业主,先后两次向财务公司甲申请按揭贷款,每次均获批,涉贷款逾千万元,为制造良好还款纪录,假业主向有关财务公司还清贷款,之后再向财务公司乙申请新一笔按揭贷款,涉款近二千万元,因假业主还款纪录良好,贷款终获批。
6. Kitty Ng 2016-05-21 11:22:45
完全冇提地产代理应该都要负责,汤爆煲真系锡哂班代理罗。
7. 望东楼 2016-05-21 11:43:18
呢个似乎系孚披层楼嘅问题,多年前都发生过租客卖咗业主层孚披楼。
8. 李先生 2016-05-21 12:28:12
感谢汤博士的分享。

上述叙述代理及律师行应怎样做,作为买家又可以有什么方法减低风险?

其实楼契亦可以冒充,今天的新闻亦证明查阅楼契并不绝对安全。

假业主用假身份证於银行开户,只要能提供住址证明及真业主并没有在该银行开户便能蒙运过关。就算用支票存寄於律师楼也不保障买家。

另外,等到买家收楼后才将订金过数是最保险,但律师楼及买家未必愿意这样做。

以上问题,希望汤博士多多指教。
9. 睇下日后还有没有广告话:打个电话,现金即刻到手?! 2016-05-21 13:51:42
财仔是不用政府监管的,现实社会会作出最残酷的惩罚嘅!

https://hk.news.yahoo.com/伪造嘉亨凯旋楼契-假证集团骗2460万-221122904.html

伪造嘉亨凯旋楼契 假证集团骗2460万

星岛日报
7时前

【星岛日报报道】假证风暴愈演愈烈,且有「骗地开花」之势。本报日前率先披露,有犯罪集团伪造身分证冒充嘉亨湾业主,呃取财务公司逾千万元,有关事件原来仅属冰山一角。本报获悉,该批熟悉查契及买楼流程的专业骗徒,除了透过利用假身分证外,更透过专业知识伪造假楼契行骗,且专向内地业主持有的豪宅大屋苑单位下手,最新的两宗个案则涉及嘉亨湾及凯旋门,财务公司因而损失逾二千四百万元。警方已证实上述案件,并已交由商罪科接手调查,暂未有人被捕。


  假证问题猖獗,早前本报先后报道,多个大屋苑业主被骗徒以假身分证冒充,有买家及财务公司因而「中招」蒙受损失。据知情人士透露,有关犯罪集团的行事手法相当专业,不但熟悉查册、楼宇买卖,以及按揭等程序,亦对处理楼契等十分在行,故在选定目标后,以仿真度极高的假身份证及假楼契等文件进行瞒骗,背后甚具组织性,可谓防不胜防,即使金融机构亦受害。

  至於最新的两宗骗案,骗徒的手法更为高明,皆因犯案者不但继续动用假身份证,更同时以假楼契,以冒充嘉亨湾及凯旋门业主,并骗去永丰信贷逾二千四百万元。据悉,由於财务公司於审批楼按的要求,较银行为低,例如不用进行压力测试,甚至不需入息证明等,不法分子在「取易不取难」下,往往选择该类公司「埋手」。

  新录的两宗骗案,包括嘉亨湾一座高层户,物业由一名姓丁、报称居於内蒙古呼和浩特的内地业主,於零九年以七百五十万元购入,未有承造按揭,由於物业符合诈骗集团的要求,故成为入手目标。知情人士透露,骗徒完成对单位查册后,去年十月手持假证及假楼契冒认单位业主,先向结好借贷四百万元按揭贷款,由於假业主提供的文件仿真度高,故楼按顺利获批。及至去年十一月,假业主向结好偿还上述贷款,从而显示个人具有良好还款纪录,其后再向永丰承按九百六十万元按揭贷款,基於假业主具「有借有还」的纪录,故永丰不虞有诈从而减低戒心,批出有关贷款,惟骗徒得手后便逃去无踪。至今年一月,永丰发现对方一直未有还款,随即入禀法院追讨,真业主其后收到法庭寄出的传票,指其未有如期供款,因而才揭发事件及报警。

  至於另一宗为九龙站凯旋门,知情人士指,由黄姓业主(报称居於厦门)持有的观星阁中层连租约单位,於一二年以无按揭形式购入,作价二千零七十万元,於去年十二月,手持假证及假楼契的骗徒冒认该业主,先向结好财务借贷一笔按揭,且顺利获批。

  上述有关款项同样於今年一月初清还,假业主再以同样方式,向永丰信贷借贷一千五百万元的按揭贷款,相当於当时物业估价接近七成,由於假业主成功制造良好信贷纪录,故该楼按同样获批出,骗徒得手后即逃去无踪,及至永丰发现对方一直未有还款,随即入禀法院追讨,真业主其后收到法庭寄出的传票,指其未有如期供款,因而才揭发事件及报警。

  警方已证实上述两宗案件,并已交由商业罪案调查科接手调查,暂时未有人被捕。

  本报亦曾就以上消息致电永丰信贷,惟於截稿前仍未获回覆。

  业界人士指出,假证集团的犯案手法熟练且专业,因此稍一不慎随时即堕入骗局,不过,由於犯案者的下手目标,一般多为由内地业主持有的豪宅大屋苑单位,而且更是无承造过按揭,或是连租约「无楼睇」,以便进行诈骗,因此,若财务公司日后为该类物业承按,需要特别留神,以免招至损失。

  另外,地监局发言人称,当局亦相当关注事件,并提醒各持牌代理,在处理物业交易时,务必小心谨慎,采取所有必须的步骤以核实卖家身分。

  自名城骗案发生后,一众地区代理经已加强警觉,日前奥运站一带近日有自称业主的人士,以电话形式委托一家代理行,放售帝栢海湾一个三房户、以及君滙港一个单位,惟由於未确认业主真正身分,所以代理暂时将该两单位「封盘」,不过,昨晚最新消息经代理查证后为真业主,故该盘已解封。

10. 睇下日后还有冇广告话:有身分证打个电话,现金即时到手?! 2016-05-21 18:53:07
财仔是不用政府监管的,现实社会肯定会作出最残酷的惩罚!

https://hk.news.yahoo.com/%E5%81%BD%E9%80%A0%E5%98%89%E4%BA%A8%E5%87%B1%E6%97%8B%E6%A8%93%E5%A5%91-%E5%81%87%E8%AD%89%E9%9B%86%E5%9C%98%E9%A8%992460%E8%90%AC-221122904.html

伪造嘉亨凯旋楼契 假证集团骗2460万

星岛日报星岛日报 – 12小时前
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  • 本报连日披露骗徒以假证骗订金及财务公司。检视相片

    本报连日披露骗徒以假证骗订金及财务公司。

【星岛日报报道】假证风暴愈演愈烈,且有「骗地开花」之势。本报日前率先披露,有犯罪集团伪造身分证冒充嘉亨湾业主,呃取财务公司逾千万元,有关事件原来仅属冰山一角。本报获悉,该批熟悉查契及买楼流程的专业骗徒,除了透过利用假身分证外,更透过专业知识伪造假楼契行骗,且专向内地业主持有的豪宅大屋苑单位下手,最新的两宗个案则涉及嘉亨湾及凯旋门,财务公司因而损失逾二千四百万元。警方已证实上述案件,并已交由商罪科接手调查,暂未有人被捕。

  假证问题猖獗,早前本报先后报道,多个大屋苑业主被骗徒以假身分证冒充,有买家及财务公司因而「中招」蒙受损失。据知情人士透露,有关犯罪集团的行事手法相当专业,不但熟悉查册、楼宇买卖,以及按揭等程序,亦对处理楼契等十分在行,故在选定目标后,以仿真度极高的假身份证及假楼契等文件进行瞒骗,背后甚具组织性,可谓防不胜防,即使金融机构亦受害。

  至於最新的两宗骗案,骗徒的手法更为高明,皆因犯案者不但继续动用假身份证,更同时以假楼契,以冒充嘉亨湾及凯旋门业主,并骗去永丰信贷逾二千四百万元。据悉,由於财务公司於审批楼按的要求,较银行为低,例如不用进行压力测试,甚至不需入息证明等,不法分子在「取易不取难」下,往往选择该类公司「埋手」。

  新录的两宗骗案,包括嘉亨湾一座高层户,物业由一名姓丁、报称居於内蒙古呼和浩特的内地业主,於零九年以七百五十万元购入,未有承造按揭,由於物业符合诈骗集团的要求,故成为入手目标。知情人士透露,骗徒完成对单位查册后,去年十月手持假证及假楼契冒认单位业主,先向结好借贷四百万元按揭贷款,由於假业主提供的文件仿真度高,故楼按顺利获批。及至去年十一月,假业主向结好偿还上述贷款,从而显示个人具有良好还款纪录,其后再向永丰承按九百六十万元按揭贷款,基於假业主具「有借有还」的纪录,故永丰不虞有诈从而减低戒心,批出有关贷款,惟骗徒得手后便逃去无踪。至今年一月,永丰发现对方一直未有还款,随即入禀法院追讨,真业主其后收到法庭寄出的传票,指其未有如期供款,因而才揭发事件及报警。

  至於另一宗为九龙站凯旋门,知情人士指,由黄姓业主(报称居於厦门)持有的观星阁中层连租约单位,於一二年以无按揭形式购入,作价二千零七十万元,於去年十二月,手持假证及假楼契的骗徒冒认该业主,先向结好财务借贷一笔按揭,且顺利获批。

  上述有关款项同样於今年一月初清还,假业主再以同样方式,向永丰信贷借贷一千五百万元的按揭贷款,相当於当时物业估价接近七成,由於假业主成功制造良好信贷纪录,故该楼按同样获批出,骗徒得手后即逃去无踪,及至永丰发现对方一直未有还款,随即入禀法院追讨,真业主其后收到法庭寄出的传票,指其未有如期供款,因而才揭发事件及报警。

  警方已证实上述两宗案件,并已交由商业罪案调查科接手调查,暂时未有人被捕。

  本报亦曾就以上消息致电永丰信贷,惟於截稿前仍未获回覆。

  业界人士指出,假证集团的犯案手法熟练且专业,因此稍一不慎随时即堕入骗局,不过,由於犯案者的下手目标,一般多为由内地业主持有的豪宅大屋苑单位,而且更是无承造过按揭,或是连租约「无楼睇」,以便进行诈骗,因此,若财务公司日后为该类物业承按,需要特别留神,以免招至损失。

  另外,地监局发言人称,当局亦相当关注事件,并提醒各持牌代理,在处理物业交易时,务必小心谨慎,采取所有必须的步骤以核实卖家身分。

  自名城骗案发生后,一众地区代理经已加强警觉,日前奥运站一带近日有自称业主的人士,以电话形式委托一家代理行,放售帝栢海湾一个三房户、以及君滙港一个单位,惟由於未确认业主真正身分,所以代理暂时将该两单位「封盘」,不过,昨晚最新消息经代理查证后为真业主,故该盘已解封。