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文亮语

细价楼冧,新楼租金上升的启示

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年5月17日

  一向以来,当新楼盘入伙时,供应骤然增加,租金一定会受压而下跌,大约过了两张租约时间,租盘完全被消化,租金就会回复正常,所以以往有不少租客专门租用新楼,贪其租金低过市价,设备新颖,大约三四年之后,他们又会搵另外一个新楼盘租用,不过,现在情况有所改变,新楼盘入伙的时候,租盘并不如以往的那么多,可能只得平常的一半,所以,现在租用新楼盘不会如以往那麽优惠,甚至比市价还高,而新楼减少租盘的理由只得一个,就是买新楼的人大多数都会自住,买楼收租的人减少,或者是在逆周期措施之下,很难买楼收租,当然,能够全数缴付又另计。

  很多买了新楼盘的人,本来都是以投资心态买楼,入伙之后就会用作出租,但当他们入伙之后,向银行申请按揭时才发觉,新楼是他们的第二个物业,很难获得足够的按揭成数,他们惟有出售其中一个物业,但冇人会出售新楼,因为要付SSD,惟一办法就是出售现在自住物业,由於供应增加,而那些物业又是一定要出售,对细价楼楼价做成压力,最近细价楼楼价下跌就是基於这个因素,本来那些人应该是大赢家,但可惜他们在买入新楼的时候唔识得打单挡,没有同时间趁高价出售自住物业,变成一个投资,一个自住,本来是没有问题,已经有不少人以这个方法增加他们拥有物业数量,但在逆周期措施之下就行唔通,现在惟有以低价出售自住物业,比高峰时楼价可能有接近三成折让,他们未必要输,但赢唔到大钱,如果他们睇得通透,在买入新楼时立刻将自住单位卖走,新楼便可以法定按揭成数,剩余款项是有机会多买一间细价楼,但我相信很少人懂得打这个单挡,他们今日卖楼,心中多少有些不忿,不过,又有几多人可以睇通睇透,现在已经做到细楼换大楼,旧楼换新楼,应该於愿足矣。

 
 
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1. Small Potato 2016-05-17 11:28:27
刚睇到单新闻,有骗徒用假身分证,扮业主呃咗买家大订二百几万,虽则大细订都系落比律师行,但都可以咁顺利咁容易就呃到,难为个买家D血汗钱,咁样就比人呃左,就算捉到个贼,D钱都冻过水,真系无阴公😔 好似防不胜防咁,真系好得人惊,都想请教博士,其实有冇方法,可以防范到呢D骗局,等大家可以提高警觉,谢谢🙏🙏
2. 木子 2016-05-17 12:00:59
师兄,

细订价3-5%应该是在签临约时, 在地代见证下直接比业主...

3. Small Potato 2016-05-17 13:45:41
《协议九百二十万元「成交」,买家於今年一月先后开出细订和大订支票予委托的王X律师行作订金,合共涉及二百九十二万元。》
以上系新闻既资讯,但另一个问题系,成交价920万,大订10%-即系92万,即是落到骗徒手嘅应只92万cash。如果买家因应骗徙要求,落到292万大订,咁就惨拉 。但如果292万当中,包括左DSD 同BSD,即使D钱入左库房,呢D情况下,攞得番都应该吾难啩?希望系咁拉,同埋都希望买家可以追讨番D钱拉 ,照咁睇应该好难入到代理嘅,大家都系照睇身份证,订金又落比律师行,律师接受卖家whatsapp 身份证copy 就算兼过埋数,律师咁样程序上有冇问题?
4. 掹车边80后 2016-05-17 14:06:02
在买入新楼时立刻将自住单位卖走,新楼便可以法定按揭成数,剩余款项是有机会多买一间细价楼,但我相信很少人懂得打这个单挡

实际上唔卖走先, 银行好难批mortgage, 卖左到买番中间又要住, 
宜家换楼真系好难
5. 真真薯片 2016-05-17 15:23:09
咁都有得呃, 仲要成功呃到, 系对香港制度超大打击

买家d钱冻过水啦, 代理, 银行, 律师行点会肯赔钱吖

就算打到个人, 佢已经洗晒d钱, 你咪告佢报产罗, 还钱就唔洗谂
6. CD ROM 2016-05-17 17:35:58
楼换楼玩售后租回系最方便既, 系2014年旺市果阵, 要行呢1招好多买家都肯, 加上肯比市值租金, 一次过比晒租, 大家都好.

宜家就真系难讲d........

今日再睇博士用 "单档" 呢个term, 又别有一翻体会~~~
7. 引刀一快 2016-05-17 18:03:32
CD ROM兄

我打错terms做teams,你都打错字喎!
8. Desmond 2016-05-17 18:16:55
1楼 small potato 兄,据报道该骗徒说物业是连租约买,所以无得睇楼,我认为买二手楼还是要有楼睇比较安全。
9. CY Leung is a fool 2016-05-17 21:22:41


 Good statement :反而一味以「压抑楼市有功」而沾沾自喜

This reflects CY Leung stupid thought.

10. Small Potato 2016-05-17 21:46:19
Desmond 兄,依家好多连租约买,亦好普遍,如果系咁,真系好难搅😔
11. 长期粮尾 2016-05-17 22:19:31
12. CD ROM 2016-05-18 07:27:08
挡? 档?

刀兄, 我唔打算收埋语文能力唔好呢个问题,哈哈~
13. 快乐时代 2016-05-18 10:36:18
10 楼:

如果系连租约睇唔到楼的话,所有订都交去律师楼可以吗?
14. 史路比 2016-05-18 11:26:10
回8楼 例如骗徒先找朋友用假ID租下那个单位,这样就有业主的签名跟资料,跟住做张假业主的ID开银行户口。然后骗徒搵AA看现楼放售,收细定,15日后再找律师行收埋大定走路,甘理论上呢度网友应该会有80%以上都上当。唔知道博士有无方法破解呢?以上谈话只是小弟假设性,不购成任何建议或行动,如有雷同实属巧合,与小弟无关。
15. Desmond 2016-05-18 12:08:30
回14楼,你所讲的也是我的疑虑,所以有楼睇也非百份百安全,但是如果骗徒要先租楼,他要先付三个月租金,这会增加了他的作骗成本,一般骗徒倾向取易不取难。
16. Amy 2016-05-18 15:24:53
对呀。骗徒成本高,最重要是在高成本下,风险也是非常高,分分钟比人识穿连三个月(如果付AA就三个半月)租金的成本都化为乌有。
17. 路过的人 2016-05-19 20:45:26
17/F 你这么肯定!不是供应多了,租金就掉吗?
18. 打工仔 Andy 2016-05-19 20:49:09
租金已经回升!