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文亮语

政府并不了解购买力

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年1月26日

  政府出辣招,有很多人买唔到楼,令到需求减少,楼价下跌,政府官员非常雀跃,以为大事已成,压抑楼价有成效,谁不知楼价稍为下跌之后,随即反弹,官员们乱了手脚,除继续出招外,还要求金管局帮手,夹手夹脚将楼价压下去,除此之外,就算明知道远水不能够近火,都要开拓土地,增加供应,大家一致认为,这是治本良方,但当供应增加之后,官员们才发觉,需求量并不是如预料中庞大,楼价有机会因为供应太多而下跌,究竟那些刚性需求去了哪里,或者要出寻人启示才可以找到他们。

  其实,刚性需求只不过是一个口号,没有能力,什么刚需都会变成毋需,而这种能力就叫做购买力,政府官员还未清楚了解购买力,所以就算出辣招都未能达到预期效果,我以前曾经写过三间楼投资法,其实是代表购买力的进化,当大家买第一个物业时,所用的购买力是要累积得来,是最辛苦的,这个时候就最需要帮助,如果首期太多,单靠累积是需要长时间,如果能够将首期降低,就会令多些人容易上车,这个亦是政府目标,不过,就千祈唔好在楼市最炽热的时候帮人上车,否则,有机会令到上车人士做炮灰,好心做坏事之表表者。

  上车之后,几时买第二个物业或者换楼,就要靠升值,包括自住物业升值以及个人能力升值,有一些人买了一个物业,适逢楼市飙升,他便可以加按买第二个物业,另外一些人工作顺利,升职加薪之外,还有巨额花红,买第二个物业或者换楼就不成问题。

  买第三个物业或者换更大自住单位,就要靠投资,如果靠升值就可能要等很久,投资除了一般股票,金融产品外,还包括将第二个物业卖走,待楼价下跌时可以足够付两个物业首期,讲明是投资,是有机会遭受损失,所以,千祈唔好卖走自住物业,因为,这不是投资,是赌博。我相信政府并不太了解购买力,辣招令更加多人不合资格上车,而他们唯有将资金投资,希望可以藉投资所得利润上车,很多时,所有资本都化为乌有,永远没有机会上车。

 
 
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1. 好 2016-01-26 09:07:55
我想政府只是扮唔知。
2. 占士 2016-01-26 09:10:43

辣招令更加多人不合资格上车,而他们唯有将资金投资,希望可以藉投资所得利润上车,很多时,所有资本都化为乌有,永远没有机会上车。

我朋友伟哥就是其中一个例子了!

3. 引刀一快 2016-01-26 09:12:33
当购买力用得七七八八,反而卖楼系刚需,依家咁嘅价位,买楼卖楼,都系干需。
4. 如是 2016-01-26 09:33:33
过去一年旺市的购买力是用尽九牛二虎之力挤出来,依家淡市冇几多个愿意不惜一切上车。
5. Carson 2016-01-26 11:00:55
「我相信政府并不太了解购买力,辣招令更加多人不合资格上车,而他们唯有将资金投资,希望可以藉投资所得利润上车,很多时,所有资本都化为乌有,永远没有机会上车。」

是日金句。楼跌, 如果供得起同借贷成数唔太高, 都仲有得住; 瞓身炒股买公仔纸, 输身家就真系易过借火。
6. 神祈小子 2016-01-26 12:17:24
非常多谢博士重点讲出三间楼投资法(很久前睇了你的书,忘记了,请见谅!),另外,实在太多想上车的人唯有透买股望赚钱能上车(上年市况大家都知),终於连个本都冇埋。悲哀!

 


7. 新抱仔 2016-01-26 12:17:55
这是很多人的真实情况!
8. 真真薯片 2016-01-26 12:37:36
过去既高楼价其实系发展商控制供应后浪价卖楼浪出黎

例如开头一年8千蚊尺, 发展商想下年卖一万, 於是就住黎推, 推少少卖万一试价, 去唔到货立即封盘, 等购买力累积, 果年一万蚊消化到9千个单位就卖9千个, 其他留返下年, 下年想卖万二蚊, 又试价, 个市万二蚊食到几多推几多, 总之唔会推多, 再再下年万四, 万六, 万八…………总之调较供应量去就楼价, 卖唔去就囤, 因为赚价太深, 囤货都冇所谓

要打破呢个轮回, 除非有部份业主劈价卖, 但系过去劈价唔多, 就算依家都唔多

话时话, 月头报纸讲到过年前好多新盘推, d盘依家去左边?
9. 西门吹雪 2016-01-26 12:42:42
我觉得仲多人系平时冇乜买股票,冇乜认识,见人地赚钱,又攞埋d棺财本出来玩罗。结果就…

股市每几年就一次,d人都吾识学精,次次赖野,下次都又再赖 XDDD
10. 占士 2016-01-26 14:09:38

西门兄,这个世界大部分散户都是羊群心,像您们几位那么醒目的毕竟是少数呀! 对了,自从您改了个吹雪的笔名,香港真的被您吹出雪来,厉害呀!哈哈哈

11. 西门吹雪 2016-01-26 14:17:30

哈~占士兄过奖了~~其实我都唔知比左几多学费先学晓一点点...

以后仲要跟咁多位师兄多多学习~~你们分享的宝贵经验,系不用交学费的,是白白的送给我的,这正正是不可多得的至宝啊~~

12. 占士 2016-01-26 14:44:53

西门兄,您比左学费学得晓已经非常不错了,好多人是不断交学费,不断学,但学极都是要交学费,这种人按历史统计约有80%。您应该是其余的20%的人。

13. 西门吹雪 2016-01-26 15:28:12

人性本是如此~ 危险既时候就大把人抢住买~~ 2015大时代,有朋友同我推介某股票说"一路买一路赚"~~ 於是我去看一看,PE 三百几倍  =.=~ 竟然咁都咁开心~赚到真系你既本事~~结果咪就系赚粒糖输间厂罗。

到过多一排,一地系宝既时候,你试下同佢讲股票牙拿?? 立即就黑面无声出... 人性就系咁,哈哈

14. Tony lam 2016-01-26 20:11:32
排队成粒鈡先买到嘅鸡旦仔、要扎营买嘅iphone、系咪刚需?97之后几多人质番D砖头比政府、仲闹爆政府想煽佢、甚么刚需?系惊执输先真。
可以买第一层后、换楼更上一层楼、或买多一层又一层嘅人、点洗听人意见做决定、一定系有得慢慢拣、冇人起哄时先买嘢嘅。
趁高兴买咗贵口嘢后、有得拣时重边有力执顺嘢!
15. 中女社社长 2016-01-27 05:17:10
最近叫人买楼,当然是按能力,比人屌足百多页...
16. Carson 2016-01-27 09:37:30
一路以嚟我对「刚需」呢个名词都系嗤之以鼻, 如果需求系因应市况就会增加同减少, 呢种叫做弹性需求, 点会系刚性. 旧年四月后嘅所谓港股大时代其实只系急升咗一个月, 再过多两三个月立即股灾, 但地产商/经纪竟然可以用万八蚊尺两万蚊尺卖劏房卖足大半年! 其实都多得某啲传媒地产版同网上讨论区大力帮地产商吹捧所致.
17. CD ROM 2016-01-27 22:55:30
老实讲,近期见跌买楼既,唔认为有几多系上车自住客。。。估计系投资者计啱数心痕买既居多。