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文亮语

收租业主的黄金时代

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年12月7日

  有年青朋友同我讲,佢见到有楼收租的人不知几开心,现在低息环境,他们收租日日赚,就算楼价下跌两成,但长远来说,还是会升,到最后,他们都是大赢家,於是佢亦打算买楼收租,问我有何意见,老实说,如果是买楼自住,我会说量力而为,买楼收租,现在不是好时候,在未来一段日子,做业主将会很困难,除了一线铺位有空置之外,细价楼亦将会出现高空置率,而一线铺位的租客,是会以协商形式交还租约未到期的铺位,但细价楼租客,大多数会以欠租,要业主动用法律程序收楼才会离场,所以,我对年青朋友说,一动不如一静,收租业主的黄金时代已经过去。

  年青朋友收到我的讯息,再问什么是收租业主的黄金时代,大约在2009年之后,不少人见到政府出招,认为楼价会向下调整三成,於是立刻将自住物业卖走,祈望在三年内再买物业,到时候,他们便可以用以往卖楼所得本金加利润,买到更大更优质单位,而在这段期间一定要租楼住,就算租金俾多些少都没有所谓,而且,他们是有资格做业主的租客,那些收租的业主绝对不担心有欠租的情况出现,这个黄金时代维持了六七年,到现在,供应增加,楼价开始下跌,租金的跌幅比楼价更大,空置率提升,经济转坏,导致租客的质素降低,尤以细价楼的租客为甚,现在买楼收租,我认为不大适合,虽然,有很多人说买楼收租的回报比放在定期户口不知高出多少倍,但倘若楼价下跌两成,就要收八至十年租才可以弥补损失,同时,损失了趁低吸纳的好机会,现在买楼收租,毋需三思而后行,根本不用考虑,或者,两年之后再作打算。

 
 
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1. 真真薯片 2015-12-07 09:42:32
博士咁样讲买楼收租唔惦, 好易比人误解做全部买楼收租既业主都唔惦

在下认为买细价楼收租既业主可以分两批, 一批系11年或之前, 尺价一万或以下买左楼收租, 呢批人既黄金时代如无意外可以直到永远, 因为成本价平, 楼价要跌穿佢地买入价相当难, 而已成本平亦有利佢地系抢租客时劈租, 所以呢班人系无得输

另一班人系新年以尺价万五蚊以上买入细价楼收租既业主, 在下唔敢话呢班人做硬炮灰, 不过睇个势佢地黎紧一两年将会面对极大挑战

D人成日话买楼收租必赢, 其实咩价位入系相当紧要, 但系唔知点解冇乜人提
2. LYC 2015-12-07 10:28:32
收租佬嘅黄金时期系一世都唔会完。
只不过系赚多或赚少。香港系福地,土地珍贵,人口不断上升。市区土地买小见小,想要移山填海,郊野公园,谈何容易!
现在只不过短期多了新盘入伙,租金收压。只要捱过短期震荡,又系一片光明!
所有收租佬都好珍惜每一层楼,唔会贱卖!
3. Small Potato 2015-12-07 11:17:09
依家香港系大陆既一部份,上海北京等大城市,随时都可以超越香港,如果大陆吾照住香港,咁都几危,睇最近自由行小左,D吉铺即刻多左好多,一缐铺租跌,连锁店又执,呢个情况怕且会持续下去,就算依家D人吾継续反游客,只要D人黎香港个"惯性"改变左既话,都好难番𨍭头,讲真,D大陆人有钱去边都得,驶受你气。
4. 西门吹雪 2015-12-07 11:27:30

回LYC兄~

人家叫你唔好而家买,无人叫你贱卖 =.=~

你自己都讲"要捱过短期震荡"啦,咁迟D买咪唔驶"捱" LAW~~我估博士同你一样都系短线睇淡,长线睇好

好似真薯兄咁讲,如果早几年低价入左,其实真系咪驶点惊住。但系而家仲走去入货既就.... 自己睇路LA

5. LYC 2015-12-07 11:43:09
现在正是把握机会入货时候,只要租金回报有3厘,长线冇得输!
6. abc 2015-12-07 12:00:01
投资讲安全边际, 如果只有3% 的租金回报率, 安全边际绝对是不够的, 作为小投资者, 手持1-2个单位好比手持1-2手股票的人, 价跌了可以做鸵鸟, 但作为大资金的操作人, 看的是投资回报同风险, 所以完全不同的
7. 西门吹雪 2015-12-07 12:04:42

而家买扣埋开支都已经未必有3厘啦~ 迟多些少加息了,同时租金又跌了,都唔知仲有无回报可言。都未计帐面损失TIM。

不过人各有志,你中意既自己就入多几个细价房收租啦~~希望你唔系想搵人做炮灰,坐言起行啦。祝你好运

8. 丽娜 2015-12-07 12:07:49
博士今日这篇文是用良心写的。
9. 新抱仔 2015-12-07 12:09:17
我都觉现在不是时候, 因我d客都都反映, 零售好淡, 等下真的会好一点
10. 望东楼 2015-12-07 12:34:12
西蒙兄,我劝你都系悭返啲口水,呀应该系指功至啱。人嘅行为系受佢嘅性格,经历同高度所局限,包括你同我。所以有啲嘢你讲一次就够,多个两次就无谓,啱啱隔离仲话紧买美楼无得输,无语。好似我都比人笑做男人胆小如鼠,不过我自认细胆,但I proud to be 细胆。

话分转头,如果你十多廿年前问啲日本仔对当地楼市点睇,佢哋一定会话畀你听嘅arguments同楼上讲嘅基本上系一模一样,日楼无得输,无楼一定向下流变流民。

祝你好运。
11. poor kid 2015-12-07 12:50:38
just buy any USD, 2-3 yrs bonds and hold them till maturity. Don't try to sell them, flipping = lose money. Even very safe bonds would get him 5% per year.
12. 西门吹雪 2015-12-07 12:56:37

PN兄~

咁又系~讲多都无咩用~~哈~~

讲日本佢地又会话香港既情况唔同架LA~~人性本如此~~股市几年一次,D人都仲要懒野,次次都话今次唔同。楼市十几廿年一次,又点会唔懒? 仲要懒得甘好多...


13. 朗晴 2015-12-07 13:07:21
未来住宅租金是升是跌还看空置率,直至本年十月底新栖供应为九千多,离目标万三+还有些距离.
风水佬可以呃你十年八年,砖家都起码呃三几年,所以大家最好问下最近揾楼租嘅朋友就知租盘系咪多左,租金系咪平左,然后再同各位分享下.
真的很怀念数据王PP兄,一目了然的图表,无需段估即心中有数...
14. 打工仔 Andy 2015-12-07 13:29:41
现在楼价高企, 租金回报率只有2, 3% 现价作收租的吸引力的确不高。
15. 历史长河 2015-12-07 13:46:17
其实租客同业主之间博奕可以按零和游戏来考虑,按现在「租楼日日赚」来讲,业主应该冇咩肉食, 做业主纯粹为咗社会合谐。
16. 收买佬 2015-12-07 16:02:35
"你中意既自己就入多几个细价房收租啦~~希望你唔系想搵人做炮灰,坐言起行啦。"

欣赏simon兄呢句

成日都劝d 盲好,睇好就扫货,讲多无谓~
17. 自我陶醉 2015-12-07 16:15:26
而家都仲够胆为赚2~3厘租金买楼,真系抵佢赚,无言感激! 3厘半都值,不妨谂谂加租,呵呵!


7楼 Simon1兄,

唔洗咁认真嘅, 呢度日日话几钱都唔怕买嘅人,多数都3年以上冇入过市,信念好似某某朱古力一样,绝对只熔喺口,唔会熔喺手,精人出口嘛!

18. 二少 2015-12-07 16:42:51
睇好就扫货,睇淡就沽货。对!
但现在好友无钱,多年前已借尽扫货。
淡友无货,多年前睇错市唯一自住都沽埋,焗住睇淡。
19. middle middle class 2015-12-07 17:28:24
朗晴兄,我都怀念  PP 兄嘅数据分析。  绝对无意搅事,但小弟真心想看看他(或是亮剑兄…)的低空置率能否经得起近期疑似跌市嘅考验,从而再作自身部署。
20. 自我陶醉 2015-12-07 18:35:23
如果真系好似18/F 二少咁讲,好友就冇钱入市,淡友就冇兴趣入市,楼价嚟紧会点行?

到息口加时,收租佬成本又会高咗;
供应增加时,楼价、租金压力又会大咗;
传闻中嘅高通胀嚟得慢咗,即系加租又少咗;
上海迪士尼明年开幕,来港游客又会少咗;
经济差时,份工又会危咗;
赚得两、三厘租时,楼价又会蚀咗;
咁依家先去学人做收租佬,会唔会迟咗?
过往十几年,每次嘅调整最少都行12个月,依家入市,又会唔会早咗?

21. 打工仔 Andy 2015-12-07 18:57:01
自醉兄

你讲得好岩, 现在先入行做收租佬的确遅左好多, 呢行开始末落, 新仔不应入行呀!
22. 望东楼 2015-12-07 19:50:14
以二少兄高见,睇好或睇淡都唔可以转軚?大家唔好忘记軚系用来比人转嘅。
23. 自我陶醉 2015-12-07 20:13:12
打工兄实话实说, 不夸大、大误导,值得敬佩!