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文亮语

物业代理的焦土政策

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年10月20日

  近日,物业成交量偏低,而其他影响楼市的因素又不俗,亦睇唔到在短期内会出现什么惊人坏消息,可以影响楼市,现时市况令全港了解物业市场运作的人都百思不得其解,当然包括在下,於是我问一位很久已经没有参与市场运作的老行尊,希望他从旁观者角度去睇香港物业市场,从而得出一个不同见解,这亦所谓旁观者清。

  老行尊竟然话等了我很久,亦有睇我所写的文章,知道我还未了解到今次楼市淡静情况,同时亦不了解老师心思,当大家睇到老王复出,与老师冰释前嫌,就知道有一个不争事实,就是大敌当前,就算唔啱咀形都要同仇敌忾,而老师老王都是有计之人,他们明白敌人强攻的目的,就是要夺取受攻击地方财富,所以,除了要同心合力,抵抗敌人外,最好就是要敌人知道,就算能够攻陷那个地方,都会是得物无所用,最好就是知难而退,否则,敌人一定会受到重创,有一套战术可以有这个效果,不过,自己亦会受到重创,这套战术,苏联佬就最懂得运用,就是「焦土政策」。

  现在成交量虽然偏低,但物业代理人数不断增加,铺位亦有同样情况,如果希望在香港物业代理市场分一杯羮,就必定要付出可观代价,在成本增加,收入不断减少情况下,只有蠢人才会坚持在香港发展物业代理行业。这就是本地物业代理行知道成交量不断减少,仍坚持楼市尚有升幅的原因,他们希望业主非创新高价不卖,成交量减少是他们的目的,亦即是焦土政策,当外来物业代理行撤退后,楼市走势,楼价指数亦会回复正常,二手细价楼楼价在新楼盘陆陆续续入伙后,便会向下调整,直至成交量回复正常,这亦是物业代理行一厢情愿想法,其实,现在做生意,焦土政策未必有用,最可怕的就是令到有心买楼的人失去信心,就算外来的物业代理行撤退,成交量一直偏低,甚至变成新常态,本土的物业代理成为受害者,况且,那些离开了的物业代理行可随时回来,焦土政策未能凑效前,物业代理本身先遭受损失,所以,今次我唔相信老前辈所讲,焦土政策只不过是虚构的故事,但若非如此,就很难解释在成交量下跌,物业代理依然唱新高。

 
 
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1. YYUNG 2015-10-20 08:56:29
因为物业代理的目标是销售一手楼,现在凡是睇二手楼的都会被物业代理游说转买新楼盘,只有不断唱好唱新高,才可以有助销情。
2. David 2015-10-20 09:04:02
烧钱政策 
3. 神算 2015-10-20 09:14:04
但当购买力同入市信心减退,发展商下一步就是向二手市场开刀。楼神亦掉转枪头话二手业主叫价偏离现实,这亦是一个信号。
4. 收买佬 2015-10-20 10:16:42
玩焦土政策要有充足的老本,苏联和中国玩赢德国和日本,正系因为地广人多,焦土得起。老C佢又焦唔焦得起先?
5. 西门吹雪 2015-10-20 10:17:41

一手楼佣金高,做既野又少,地代们当然SELL一手楼~

而家二手楼跌左些少,一手楼去货已经慢了。这亦说明了为何地代们要出力唱好二手楼。

6. 自我陶醉 2015-10-20 10:21:21
相信价唔跌量跌,系因为推动楼价上升嘅息口因素未改变,但购买力又差不多消耗殆尽而造成,加上近期传媒不断吹淡风,更加冇人敢买,要到供应同息口因素改变时,情况才会有改变。

7. 西门吹雪 2015-10-20 10:30:34

自醉兄英雄所见略同~

不过息口因素早就改变了,但只是不足够令楼市下跌,只足够令它横行。且看今天公布的数字如何。

8. 物业初哥 2015-10-20 10:32:59
TO 4.收买佬

依家就系上市,问广大市民攞钱打对手,有冇足够『焦土』就睇上市时cap水几多

9. 自我陶醉 2015-10-20 10:47:40
谢Simon1兄指教,或者话:

要到供应同息口因素有较明显改变时,情况才会有改变。

会啱啲。


10. 西门吹雪 2015-10-20 10:50:51

自醉兄~

难得找到相同看法既人,虽然个人期望楼价跌,但而家既情况话肯定升OR肯定跌都太武断。这句话相信自醉兄明白至极~ :>

11. 自我陶醉 2015-10-20 11:04:35
10楼 Simon1 兄,

非常同意,现在说升跌还是太早,但同时也要分析息口同供应嘅大方向,才能早着先机。
12. 历史长河 2015-10-20 11:11:25

This is called 'Barriers To Entry' Strategy. Likely the new joiner is adopting 'Loss Leader Strategy'. Who will be the winner?

DEFINITION of 'Barriers To Entry'

The existence of high start-up costs or other obstacles that prevent new competitors from easily entering an industry or area of business. Barriers to entry benefit existing companies already operating in an industry because they protect an established company's revenues and profits from being whittled away by new competitors.

DEFINITION of 'Loss Leader Strategy'

A business strategy in which a business offers a product or service at a price that is not profitable for the sake of offering another product/service at a greater profit or to attract new customers. This is a common practice when a business first enters a market; a loss leader introduces new customers to a service or product in the hope of building a customer base and securing future recurring revenue.

13. 神算 2015-10-20 11:38:00
自醉兄,

亦要留意换楼客急於收新楼后半年内出售旧有物业这个本地因素,虽然不知这个量有多少,但亦带动一定数量供应。急售亦令到价格现实点。
14. 望东楼 2015-10-20 12:19:15
IPO前焦自己D土,IPO后焦大家啲土。
15. 自我陶醉 2015-10-20 12:25:46
神算兄所言甚是!呢啲换楼盘会系二手供应嘅主力。
16. 珍惜香港 2015-10-20 12:48:41
珍惜香港

我见到嘅事实,似乎同博士讲嘅相反喎。

最近,同相熟地代吹水,佢地话,普遍都喺极力唱淡,倾向针对业主锄价。地代喺要靠成交量赚钱,楼价高,冇成交,有 Q 用?你唱好个楼价,佣金会多咗咩?冇成交,乜都喺假,梗喺锄业主价,速速成交著数啲啦!当然,吹水啫,我又唔可以好武断咁,肯定佢地冇同我讲大话嘅。

不过,前几日,撞到一个业主朋友,话说,佢放紧一间细价楼。但唔知点解呢,有地代竟然撩佢买嘢,喺咁报价,而报果啲,又喺同佢同区嘅细价楼喎,仲越报越低添!经佢同意之后,我将佢嘅 WHATSAPP POST 出嚟,但当然要遮住一啲部份,费事俾人估到喺边区,或者喺边个地代啦!



地代锄价手法,层出不穷,净喺 WHATSAPP 下你,算小儿科罗!
17. 引刀一快 2015-10-20 13:22:29
汤先生今日嘅文章,令我联想到LeTV。

大陆嘅财大气粗系人所共知,在心理层面,不少大陆人对于香港的优越感有著非常复杂心态,当有机会超越、掌控香港事物,有时会令有能力嘅大陆人好似打鷄血针咁,勇气魄力倍增。
当香港大规模被大陆人才所掌控之后,到底系更上一层楼,还是逐渐逊色,系未知之数。
18. 打工仔 Andy 2015-10-20 13:42:07
珍惜兄

按我所见, 中介无生意已经好惨! 不敢随便压业主价,否则个客都无埋!
19. 打工仔 Andy 2015-10-20 13:46:00
引刀兄
你所讲的, 值得思考!

21. 收买佬 2015-10-20 16:07:10
谢引刀兄和初哥兄的启发 ~
22. Oscar Lam 2015-10-20 16:33:25
回16楼珍惜香港兄,

关於你朋友放细价楼之事,地代所讲的也有可能是实情。或许现在市场上放盘量正在增多,业主势弱,要找到一个买家并不容易。卖家要成功出售物业唯一的途径就是减价,并无其他选择。

地代之言乃是实情。这也是我一直说卖楼的最佳时机已过的原因。
23. Oscar Lam 2015-10-20 16:55:41
博士,

如果物业代理真的实行【焦土政策】,相信在敌人未撤退之前,自己已经饿死了。哈哈!
24. 珍惜香港 2015-10-20 17:46:02
珍惜香港TO:22/F、23/F Oscar Lam

关於 16/F 个 CASE,当然亦有啲前因后果,但鉴於私隐关系,我唔可以公开透露太多。总之,果位业主,响网上喺搵唔到,个地代报果啲低价啦。不过咁,我亦唔排除,佢嘅手头上,真喺有独家平盘嘅。

问题喺,人地放紧盘,扮唔知之余,仲喺咁叫人,入同区同类嘅货做乜?司马迁之心也!

其实,我唔喺想带出一个「好」或「淡」嘅讯息,只喺讲出我见到嘅事实。我见唔到,依家啲地代,会鼓励业主唔创新高价唔卖,反之,佢地普遍都喺极力唱淡,倾向针对业主锄价

至於「焦土政策」,我同阁下嘅睇法一样,完全唔现实。就算你老板肯烧钱,啲前线唔使开饭咩?喺咪依家做地代,冇单开都有两万底薪先?
25. Oscar Lam 2015-10-20 18:03:35
珍惜香港兄的朋友的卖楼小故事再次说明了买楼和卖楼的timing真的很重要。而且,要捕捉这个good timing并不困难,因为市场会告诉你的。嘻嘻!
26. Oscar Lam 2015-10-20 20:01:34
回24楼珍惜香港兄,

"我见唔到,依家啲地代,会鼓励业主唔创新高价唔卖,反之,佢地普遍都喺极力唱淡,倾向针对业主锄价。"

同意!
27. 打工仔 Andy 2015-10-20 21:56:45
珍惜兄

你朋友遇到既,系一个有前无后既地代奇才! 买家有福了! 
28. 打工仔 Andy 2015-10-20 22:00:22
Oscar兄

同意, 时机十分重要! 
29. musicfreer 2015-10-20 22:49:45
赞成珍兄, 而家唱好楼市都唔会有生意, 地代紧系落力唱淡锄业主
地代不怕升, 不怕跌, 只怕横行
30. 历史长河 2015-10-20 22:52:26
Music兄,师兄所言甚是,共勉之!
31. 打工仔 Andy 2015-10-20 23:25:34
Music兄

的确是这样!