地产博客 > 文亮语 返回
浏览人次:48496    回应:26
文亮语

2)加息,信又如何,不信又如何

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年8月1日

  在2009年初,出现了一个怪现象,就是那些测量师个个都好似楼神,经济学家上身,排队开记者招待会,全部口径都是一致,就是楼价会下跌,不同测量师讲不同因素,但有一个共同因素,就是利息会趋升,谁不知,这一趋,趋足了78个月,如果当时相信那些测量师,结果会系点。我用一个例子来解释。

  有两个人,每人都有300万现金,第一个人唔相信会加息,於是买了一个1000万元物业,向银行借了700万。利息是H+0.7%,大约1% p.a.。到今日,他的物业最保守估计值2,000万,而这78个月,大约付了45万元利息,如果他要租楼住,以月租25,000计算,他总共要付租金195万元,悭了150万元。相比他没有买物业,就多了1,150万元。千祈唔好以为这个数字是惊人。其实是非常保守。
 
  另外一个人,因为他相信加息,所以没有买物业,将300万元用作投资,在这78个月番了一番,变成600万元,其实唔错,要每年回报超过10%才可以做到,但若果他住相同单位,就要付租金195万元,实际得105万元落袋。当时信加息,同唔相信加息的分别真的是很大。
 
  到今时今日,相信加息,同唔相信加息,又是另外一个故事。一个未发生故事。首先,我们先预测未来楼市走势,而最了解楼市走势的一定是地产商,当中又以长地为首。现在,所有地产商开售新细价楼楼盘,都是以同区二手楼为参考,现在新楼售价与二手楼同价,即是最少有3成折让,新楼与旧楼折让,双方都采用实用尺数,点解地产商咁样做,因为他们估计细价楼楼价最少有两成以上跌幅,如果今日他们开价高同区二手楼三成,到大约20个月入伙时楼价下跌两成以上,就会有很多人放弃。
 
  所以,我假定未来两年楼价有两成跌幅,现在买楼,不但损失两成楼价,而且是一个投资机会,因为从物业赚钱,卖得贵并不是一个最主要因素,买得平才是。今日所准备的钱够买一个细价楼单位,两三年之后,楼价下跌,就可以买一个较大单位,甚至2个细单位,当楼价再次上升,边个赚得多钱,大家应该知道。所以,现在打算买细价二手楼的人,最好忍手。

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
回应 / 留言规则
  1. 禁止撰写粗言秽语、诽谤、渲染色情暴力或人身攻击的言论;
  2. 禁止以名称/昵称/绰号/同音字等批评或映射任何人士、机构、公司;
  3. 禁止发布有关招聘、推销、广告等内容;
  4. 禁止公开任何个人资料(如电话号码、电邮地址、即时通讯帐号等)。

敬请留言者自律。本网站保留删除/堵截任何留言的权利。

会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. 安全驾驶 2015-08-01 09:32:59

"...他总共要付租金95万元.."

应为"...他总共要付租金195万元.."

2. 历史长河 2015-08-01 09:44:00
共要付租金195万,不是95万。博士可能漏写个1
3. 粉丝 2015-08-01 10:09:28
谢谢博士分享
4. Admin 2015-08-01 10:09:47

回应1/F, 2/F,

文章经已修改, 多谢提点 !

5. 历史长河 2015-08-01 10:18:19
博士的例子很好,但很残酷,可能告诉了淡友不知道或不愿知道的秘密。
其实博士对於买房的算法过於保守,而对投资的例子又过於乐观。一个精明的房产投资者肯定会加按再购入至少一个屋业,而於股市投资者很难在过去几年赚取100%的回报。

至於博士讲未来两年会跌20%,在不知未来加息幅度及快慢的情况下,我能对等待的朋友说声好运。
6. Alan Pepper 2015-08-01 10:19:23
请问博士对大价楼有冇具体分析?定系因大价楼业主应该唔等钱唔会平卖?今早报导有80000单位在未来3年推出,有约 70% 中小形,那 30% 是大形?这是很多单位啊。是不负责任的报导还是讲啲唔讲啲?中小形单位的定义是 300 - 500? 或 300 - 800? 博士或纲友有什么具体资料可提供吗?

Thank you, and good day.
7. 香港人 2015-08-01 10:22:42
最近的十年  有甚麽投资年年都有10% ????
8. 历史长河 2015-08-01 10:27:09
息对房市的影响不在加息本身,而在於它会超过或低於市场预期。股市如此,房市亦然。记得前一阵子,澳洲央行宣布减息,当日澳元竟然暴升,原因就是减息幅度低於於期。现在的问题是,未来加息幅度和时间表有多少已在香港房市反映,加息走势和这些预期又会有多少偏差
9. Alan Pepper 2015-08-01 10:46:54
To 8,

我觉得加息幅度及速度应该偏低,因美国根本冇条件加息,只是被迫加息。美国佬冇咁笨,加息咪要从自己银包攞钱出黎?

如加息可以导致中国经济差过美国自己,咁又唔同。只要人地比自己差,那自己就变相好。这世界是 Relative 的。美国佬现在用老邓"摸着石头过河"的心态,试下又加啲试下又加啲。总之你估佢唔倒,咁就 Very Good 啦。
10. 待买楼 2015-08-01 10:54:40
息口可能不是主因,只是导火线,也是最后一条稻草。97前当时息口上到成10%,楼价都未转势。我反而相信经济才是主因,只要经济一差,失业高企,想供都无钱,楼价点守到。现在零售已经出现衰退,走咗的旅客好难再回来,因为试过外边又平又好又方便,点会重回香港。金融又唔得,A股PE高H股咁多,都系吸引唔到内地人买,中央救市完全不理港股。
11. 引刀一快 2015-08-01 12:11:31
一句讲晒,就系买得平先有机会卖得贵。
12. 肥佬 2015-08-01 12:53:51
其实工资的增长,可否抵消加息对供楼的影响?假设每年加息2厘。
14. fed rate? 加左等於冇加! 2015-08-01 16:09:48
http://news.memehk.com/posts/8951

美国联储局主席Yellen近期多次指,只要美国劳动市场及经济复苏速度维持现况,今年内加息的机会颇大。故不少分析都相信可以在九月会作首次加息。
 

但我想同大家讲,在后QE (Quantitative Easing)年代,美国要加息唔再系「话咁易」。我想指出的不是加息对经济影响不定确性过高,令联储局议息委员会(FOMC)官员们「议而不决」的情况。
 

真正想说的是加息背后,联储局有一个重大的技术问题要解决,而这问题的成因,是QE令联储局资产负债表过大,及银行储备过多,令到加息的「运作过程」出现少量技术上问题。
 

联储局是如何调控息率的?
 

先要讲讲美国联储局的调控利率机制。一般讲「美国基准利率」指联邦储备利率(Fed Fund Rate,FFR),实际上是美国各银行之间,互相借贷旗下储备时所要支付(或收取)的利率。
 

例如A银行唔够储备周转,要向B银行借,A就要支付FFR予B。而联储局就是通过「参与」这个银行互借的市场,以「控制」FFR去到其订立的「目标水平」。
 

联储局怎样参与?方法有很多,但最简单易明的说法,就是联储局透过与银行买卖美国国债,增减银行的储备水平,以调节银行对同业互借资金的需求(及供应),这方法称为「公开市场操作」(Open Market Operations,OMO)。当联储局想加息,就可向银行直接「卖出」美国国债,由於银行要以储备购买,这会令银行体系内的「储备」减少。供应少价格就有上升动力,而储备的价格就正是FFR这个利率。
 

(按:这里讲国债,实际上是国家票据。而除了买卖国债,联储局亦有其他方法去「调节FFR」,例如所谓的「贴现窗借贷」,银行可在紧急时向联储局以较高的利率借应急钱;又或者大家近常在中国新闻听到的正逆回购,联储局暂时买入(或卖出)银行的抵押品,然后在协定的时间连本带利卖回(买回)抵押品予银行。)
 

IOER下的的利率政策
 

讲咗大量前设,开始入正题。在2008年联储局引入「多余储备利息」(Interest on Excess Reserve,IOER),即是如果银行存在联储局户口的储备高於官方要求,联储局亦会为该批多余储备支付利息。
 

这新政其一目的是加强对FFR的控制能力。如何加强对FFR的控制?上文讲过,FFR为银行间互借储备时所支付的利率,若果联储局增加一个选择,容许银行将钱单纯闲置都有利息收入,这会令银行互借时要求的利息收入不低於IOER,因为放钱在联储局是零风险,借给同业不然。结果是IOER理论上可成FFR的下限。
 

IOER 原定2011年正式推出,但最终在金融海啸期间联储局决定提前执行,於2008年10月推出。及后量储局更推出量宽(QE),客观的结果是银行将大量QE得来的款额,投入联储局作多余储备。
 

(将多余储备急增只归纳为IOER出现的后果,其实过於简化,但这话题复杂,有机会另文再议)
 

Excess Reserve 在金融海啸后倍数上升,由之前微不足道升至现时超过2.4万亿美元

 

结果就是现时美国银行体系的储备极多,为加息带来一个大问题。
 

由於FFR是银行互借储备时所支付的利率,当绝大多数银行都有庞大储备在手、储备供应过多的前提下,外借储备成本不高,同时需求亦不足以带来太多竞价行为,这都令利率难有上升动力。
 

在海啸前联储局只需进行简单的OMO(即出售国债)就可以减少储备供应,制造加息压力,但在现时储备极多的环境,联储局无可能向银行收回这海量储备,亦即是OMO将大有机会成「无能货币政策工具」。
 

那调升IOER有用吗?这里IOER陷入一个有趣的困境。好简单的说一下,如果联储局调升IOER,你说储备会增加还是减少?当然是增加啦。问题是,在储备明显过多的环境,再增加储备难以向银行带来足够的加息压力。
 

在正常的货币政策环境,IOER上升会令「市面上可借」的储备减少,银行要借入储备周转,就只好提价(即提高愿意支付的利率)来吸引其他银行借出储备。但当大部份银行都不愁无储备时,这个令利率上升的机制就难以有效运行,所谓的IOER会成为FFR下限,在最有价值之时反而失效。
 

事实上,推行IOER多年,一直都无法为FFR设定有效的下限。从下图可见,大多数时间FFR都是低於IOER法定的0.25厘下限。
 

(按:所谓的零息政策,其实是指联储局将FFR定在0-0.25厘的区间之内,而非要求所有FFR交易都以零息进行)

FFR(黑綫)长期低於IOER(蓝綫)

 

联储局的研究认为,近年Dodd-Frank法案要求以银行总资产值计算其存款保障徵费(Deposit Insurance Premium) ,取代以往以总存款额计算,令银行保留多余储备成本上升,为IOER长期高於FFR的主因之一。而全球金融监管趋紧,对银行的资本要求(Capital Requirement)因Basel III 逐步推行而持续提高,有指这亦是银行保留多余备成本增长之因。
 

解决方案- ONRRP
 

当联储局近年认真思考加息政策的同时,以上的加息困局成为大难题。2013年7月联储局内处理OMO的交易枱(常简称The Desk)建议扩大另一利率调整工具ONRRP(即Overnight Reserve Repo Program,隔夜逆回购计划)的应用范围,以助IOER作基准利率调控,及后在2013年9月联储局决定试用ONRRP,观察其效用。
 

ONRRP是甚么呢? 在简单的层次说是与一般的逆回购无甚分别,联储局向银行提供抵押品,「借入」银行的储备,然后在指定期间「还钱」予银行(在融夜逆回购就是借一晚)。这个做法在一般央行的货币政策常用,例如中国央行不时都会以逆回购收紧市场流动性。那联储局如何用ONRRP解决加不了息的问题?
 

方法就是将逆回购的交易对手名单,由多数只是银行,扩展至包括货币市场基金(Money Market Funds, MMF)等其他金融体系参与者。
 

这里相信部份读者会有两个问题:首先,甚么是MMF?MMF是基金形式的类存款工具,投资者买入MMF,MMF的管理人会将资金投资在其他相对安全的资产,而MMF投资的首要条件是流动性较高,尽力确保投资者可在需要时卖出基金变现,达到类似存款在银行的效果,只是这些存款改为放在无存款保障的「影子金融体系」之内。
 

第二个问题,是这小小改变可以有这么大的效果?理论上是,如之前所述,现时联储局面对最主要的困难是银行体系内的储备过多,联储局难以在短期内采走,令加息压力未能可以流畅的传递出去。但当MMF可以直接使用联储局的逆回购计划(ONRRP),市场力量有可能令传递更易。
 

首先,ONRRP为整个货币市场的投资回报率定下一个相当确实的下限,因为MMF可以将钱借予联储局,这是一个零风险投资(理论上联储局无可能会对任何美元计价借贷违约),所以ONRRP的利率成为MMF的零风险投资回报(下限)。
 

假设在MMF可从其他渠道以低於ONRRP利率借入资金,MMF只要 再将资金存入ONRRP,MMF就可以从中赚取零风险利润。在这个套利机制存在的情况,市场力量会将MMF的资金来源的借贷利率推高至最少等於ONRRP利率。
 

由於银行体系亦为MMF的主要资金来源,这机制令银行借贷利率亦会最低与ONRRP利率看齐,所以这个简单机制理应可以令FFR跟随ONRRP上调,即ONRRP应为FFR的下限,绕过多余储备过多的问题。
 

而实际应用上,ONRRP的效果亦明显较IOER为佳。从下图可见,FFR长期高於ONRRP利率。而在近一年多的联储局议息会议,都有提及ONRRP的正面效果,及进一步讨论在利率正常化期间的应用细节。

 

上方的图显示,FFR(黑綫)持续高於ONRRP利率。下方的图为ONRRP的使用量,可见MMF为最主要用家

 

如果要在今年内加息,ONRRP会担当重心角色一事相信无容置疑。如果你见金融评论人日日夜夜讲美国加息,但从来未见他谈过ONRRP,我会希望读者小心,因为些微可能他并不清楚美国货币政策,而他的分析,读者可能要再细心思考。
 

 

References:

- Federal Reserve, 《Purposes and Functions

- Stephen Williamson,《Monetary Policy Normalization in the United States

- Josh Frost, Lorie Logan, Antoine Martin, Patrick McCabe, Fabio Natalucci, and Julie Remache, 《Overnight RRP Operations as a Monetary Policy Tool: Some Design Considerations

- See more at: http://news.memehk.com/posts/8951#sthash.hfJKwFbq.dpuf
15. 珍惜香港 2015-08-01 17:41:06
珍惜香港

记得今年三月中,耶伦剔除「耐性」一词,全城唱加息,跟住我就写咗环球经济新常态之续呢个系列。当时我话,美国今年内唔会加息,原因喺,佢已经加咗,仲加突埋添!响呢个地产网度,我喺第一个用咁嘅理由,去否定美国加息嘅留言者。之后,我响对自醉兄,同新淡友嘅两篇回应里面,都有重申同解释过我嘅预测。

最近,加息呢个议题,又成为热话啦!我本来唔想出嚟同博士唱反调嘅,不过冇法啦,有朋友问我,唔出声,喺唔喺转咗軑?咁我就喺咁易,再重申一次:

今日,我仍然维持,美国今年之内唔加息呢个预测。

关於我嘅理据,之前好多旧文都已经提及过,亦唔再重复。有人话,希债危机,延迟咗美国加息喎!其实呢单嘢,本身就喺环球经济新常态嘅一个因果证明,算乜嘢新意思?就算冇希债危机,个新常态总会爆啲唔知乜出嚟,令美国佬加唔到息,呢啲嘢,根本就喺预期之内

讲到狼来了,我同博士嘅睇法亦好唔同。我认为个故事,喺可以无止境咁延续落去嘅,点解?原因好简单,因为众所周知,加息,只喺迟早问题。即喺话,随时会加,只喺唔知几时,咁呢个大话,就讲几多次都得。试问班村民,如果知道,狼一定会嚟,只喺唔知几时,咁个细路讲一百次、一千次大话,又有何分别?既然总有一次中,果班村民,根本就冇得拣,唔可以唔信;你唔去救,搏得过咩?

至於要打击阿爷,不如我打个比喻,你会唔会为咗要插人一刀,就先自插十刀?美国佬会转性?就算只喺插自己一刀,就可以插人十刀,都睬你有味啦!况且,边个可以保证,伤咗自己之后,一定可以伤埋人地?

寻日,我响一个群组里面问,今时今日,唔知边个仲有吉士,肯言之凿凿,公开咁同大家讲,美国今年之内唔会加息?就睇呢个场,几乎一面倒,肯定美国今年内一定加息,斟酌嘅,只喺加几多。其实,同我睇法相类嘅人,应该都唔少,就好似石镜泉咁。不过,佢都只喺敢问一句:真的要加息?跟住又带出咗一连串问题,但始终都唔肯直接啲讲:睇死佢今年唔加!

唉!评论员始终喺评论员,都喺输唔起!

博士话,金融海啸之后,做咗第十个人。其实当时,亦有同博士持相同意见嘅人,只喺人数少咗啲啫,但起码呢个场里面,有好多人认同佢,尤其三傻,更喺不遗余力啦!依家,三傻呢?去咗边?

今日,唔知道三傻,够唔够胆响呢个场度,公开直接咁话,睇死美国佬今年内唔会加息?

或者,连三傻都认为,美国今年之内,一定加息罗。

睇嚟,我先至算喺,真正嘅第十个人啦!
16. 打工仔 Andy 2015-08-01 18:25:50
珍兄, 希望你可以估中, 美国佬加息不成, 哈哈哈!
17. 何需争做第十个人? 2015-08-01 18:44:42
何需争做第十个人?呢到好多无出声(以前曾出过声的)其实系11、12.......N个人!
18. 历史长河 2015-08-01 18:50:19
珍惜香港兄,小弟预测利率将长期低企,未来十年不会超过压力测试的利率。其实今年底或明年中加 0.1-0.25%又有什么所谓?
不过认同你讲的「即使加,也是从自身考量,不会是为了对付中国」。世界何其大,美国要兼顾太多嘢。但阴谋论总会有市场。
19. Scoliosis 2015-08-01 19:05:42
Thank you Dr. Tong. I will wait until 2016 before considering another small flat. 
20. 引刀一快 2015-08-01 19:31:45
珍港兄

美国依家最忌就系中国,佢每个大决策都会考虑中国因素,美国果边嘅人都系咁讲,中国衰就美国好。美国媒体对中国嘅攻击系冇停过,如果美国佬系好嘅,点解成日喺钓鱼台问题做架梁?
加息咁大件事必然会考虑中国因素,最好可以借势一炮打冧中国,需要“兼顾”太多嘢嘅美国,搞掂中国佢就轻松晒,一个“兼顾”太多嘢嘅国家,点会唔想减少负担?何况系中国呢个咁丰盛嘅鱼腩大国?
21. 肥婆四 2015-08-01 20:06:15
美国加息也利人仔贬些少,咁又点计?宗合睇,若美国加息,极可能为加而加,唔加才稳健呢。
22. 珍惜香港 2015-08-01 21:23:20
珍惜香港

TO:18/F 历史长河

阁下请放心,我唔介意美国加息,亦唔喺因为唔希望美国加息,先至估佢唔加。坦白讲,美国今年加息与否,对我自身嚟讲,只喺预设好嘅 PLAN B,几时启动嘅问题。长线投资者,喺睇长线,所有投资安排,都唔喺一瞬间,而喺逐步计划同实行,及根据环境嘅转变作微调。一个加息,喺唔会令到一个长线投资者,作一百八十度嘅改变。

至於加息,对香港楼市有几大影响,或者我又要再摆余伟文上枱啦!佢话,香港银行嘅商业利息,喺受到本地存款及贷款嘅供求影响,唔一定会跟住美国利率走嘅;而佢更加讲到明,香港楼市唔喺净喺受利率影响,仲有一系列因素,包括土地供求人口结构变化同收入增长等等。

TO:21/F 肥婆四

我响今年三月中曾经话过,关於美国加息,冇一个人可以俾到一个有说服力嘅原因,甚至连一个似样啲嘅原因都冇。到咗今日,呢个情况都仲喺一样。总之,因为低息期已经太长啦,因为讲得太多大话啦,因为唔加就冇哂面啦,之类之类,呢啲根本就唔喺理由。

我唔认为,美国佬会为加而加,佢一定会响自己条件许可,同有著数嘅情况之下,先至会真喺加息。即喺话,佢要绝对肯定,自己有条件进入一个加息周期,先至会做呢个决定。呢个动作,喺要非常谨慎,加咗之后,一定要保证唔会爆镬,唔会搞到减番转头。冇呢个绝对保证嘅话,就倒不如吹多几次狼来了好过啦!

简单嚟讲,我睇唔到美国响今年之内,有任何加息嘅条件。

TO:20/F 引刀一快

其实,加息,喺唔会搞得掂中国。依家中国嘅情况,经济放缓,大趋势,正喺要减息。如果美国真喺要对付中国嘅话,更加要维持低息,以作抗衡。

TO:17/F

我一啲都唔希罕第十个人呢个称号,我只喺期望,其他 11、12 ... N 个人,出句声啫!
23. 神算 2015-08-02 00:28:16
其实美国佬近几年全方位去试探和攻击中国嘅经济、金融市场同政权,务求摸清大陆虚实,房地产泡沫丶A股崩盘丶挑起亚太地区军事紧张丶攻击大陆窗口城市如占中,关键系如何控制人民币自由浮动之后嘅货币市场,加息系佢哋最大嘅武器,正因为佢哋先系货币市场最大庄家,亦唔会比中国有机会动摇呢个地位。至於加息时机绝对同人民币自浮落实有高度密切关系,年尾讨论人币加入SDR,系一个重要时刻。

美国佬当然会做损己害人嘅事,金融海啸正正就系佢自己引爆,要全世界一切埋单,而佢自己常之后两年已经赚返突!
24. 引刀一快 2015-08-02 03:52:57
讲得太好了!总之,只要能够撼动中国嘅事情,美国都会尽力而爲。


25. 肥婆四 2015-08-02 20:28:41
回22楼珍兄,理性地想,美息维持现状机会大,但佢讲加息讲咗咁多年,讲到自己都唔好意思啦,趁依家美国经济部分有些气色,加少少如0.1或0.125去试试市场反应,唔好咯咪可以大大推迟罗,也好使投资者更易掌握方向。以上是以小人之心度之。
26. 引刀一快 2015-08-03 08:21:01
如果加息可以给予中国重创,美国会权衡利弊并且绝不对中国手软,如果美国认爲加息不会对中国造成有份量影响,的确有可能继续低息。加息,亦只系影响楼价因素之一啫。
27. 第11个人 2015-08-03 19:26:26

http://www.themoneyillusion.com/?p=30012

Is it time for the Fed to cut rates?

This is a rather shocking data point:

The ECI is widely viewed by policymakers and economists as

one of the better measures of labor market slack. It is also

considered a better predictor of core inflation.

Wages and salaries, which account for 70 percent of

employment costs rose 0.2 percent in the second quarter. They

had increased 0.7 percent in the first quarter.

Private sector wages and salaries also rose 0.2 percent

after gaining 0.7 percent in the prior quarter.

In the 12 months through June, labor costs rose 2.0 percent, the smallest 12-month increase since last year, and slipping further below the 3 percent threshold that economists say is needed to bring inflation closer to the Fed’s 2 percent medium-term target.

Is it the reason stocks rose a few minutes ago?  Nominal wages are probably the single best indicator of whether money is too easy or too tight.  It’s one that Janet Yellen pays a lot of attention to.  If the fed funds target was currently 3.75%, this data point might push the Fed to cut the target rate.  Should the IOR rate now be cut to zero, or even to negative 0.25%?

I’m not quite sure what the Fed should do, because I don’t know what they are trying to achieve.  But if you assume their goal is a labor market that is neither unusually loose or tight, and 2.0% PCE inflation, then the new wage numbers suggest a rate cut is probably appropriate.

PS.  It was the slowest reported wage hike since records began 33 years ago.