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文亮语

加息对香港楼市影响

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年7月30日

  有网友知道我在8月1日被华侨永享银行邀请作专题演讲,而他未能出席,希望我将演讲PPT放在网站,我认为是好主意,但并不是PPT,而是足本,当然,在我讲的时候,一定会讲多一些,但我认为足本已经很足够。

  加息对香港楼市影响(序)

  两个多月前,收到华侨永亨银行邀请,与余伯权先生,陆叔一齐作专题演讲,为了方便宣传,我当时要交一个演讲题目。老实说,讲股票,在陆叔面前,我讲都唔敢讲。讲金融投资,余伯权比我叻何止十倍。我不如讲返老本行,楼市。而楼市与银行最有直接关系的就是利息,所以,我将题目订为「加息对香港楼市的影响」,题目似乎有点老土,好似好OUT,不过就很实在,就算今日叫我再写题目,我依然会用「加息对香港楼市影响」,不过,会加多「负面」两个字。
 
  利息并不是唯一影响楼市的因素。我认为最少还有香港经济以及供应量影响力比利息还要大,就算利息趋升,但香港经济环境仍然处於上佳位置,而供应量始终未能满足市场需要,楼价就没有多大影响。但现在所见,香港经济环境不大乐观,零售业以中环为例,不少号称旗舰店的铺位已被弃船,经济情况转坏,几乎可以被肯定。在特区政府努力下,供应量已持续增加,未来三年有超过80,000个新楼单位供应,很多人质疑特区政府办事能力,供应量只不过是空谈,不过,地产商的见解与那些人不同,所以,他们以二手楼价卖新楼,甚至,有一些新楼盘售价低於二手楼,这种情况在过往是不会出现,严格来说,地产商已经三成折让,从来没有人解释过这个情况,我明白,这即是形势不妙。
 
  当上述两个情况转坏,而利息又趋升,加息不单只发挥对楼市负影响力,而且会转化成催化剂,足以影响楼价加速下跌。到现在大家应该明白我这条题目,虽然老土,其实是很实在,当大家了解到这个情况,应该如何面对,又应该做什么准备工作,这就是今日我讲内容。

 
 
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1. AH-HO 2015-07-30 09:03:44
期待全套足本!
2. 笑啖渴饮 2015-07-30 09:13:11
正呀博士,等睇足本!
3. 猫咪 2015-07-30 09:16:02
Thanks very much Dr. Tong... very generous sharing
4. 物业初哥 2015-07-30 09:35:09
博士唔好吊我地胃口,请上埋下半部!
6. 打工仔 Andy 2015-07-30 09:44:01
博士早晨
期待足本文章!
7. 打工仔 Andy 2015-07-30 09:44:17
博士早晨
期待足本文章!
8. 打工仔 Andy 2015-07-30 09:55:30
Sorry! 手机出问题, 请删除上面的三次回应!
9. 想上车的80后 2015-07-30 10:00:22
期待全套足本!
10. 西门吹雪 2015-07-30 10:07:51

支持支持~期待足本~~

此为最HOT之讨论,点会"老土"?香港经历长期低息后,0系经济转差之际,美国佬0系呢个时候加息,到底有何对港楼有何冲击?



11. 引刀一快 2015-07-30 10:13:35
期待期待,如果有埋视频仲好。
12. Alan Pepper 2015-07-30 10:50:18
多谢博士
13. 过来人 2015-07-30 12:05:30
而家最怕大陆沉得太快,如果大陆系12月前恶化得太快,咁美国可能会唔加息,最好大陆顶得住人仔入埋IMF SDR咁美国就可以放心加息,入左IMF人仔就可以跌,咁大陆人唔来港消费,甚至大陆学生因为纸水高都唔来香港,香港经济一定急速转坏,可唔可以上返车就睇呢次。
亚爷顶住呀!
14. 过来人 2015-07-30 12:09:09
如果美国一年加4厘,港息上7厘之余,人仔至少要跌20%,大陆楼又跌D,用港纸计可能跌3成,直接冲击细价楼:
恒生港元最优惠利率      FED RATE:
10-11-2008 5.00 %p.a.  0.29%
20-03-2008 5.25 %p.a.  2.22%
01-02-2008 5.75 %p.a.  3.12%
24-01-2008 6.00 %p.a.  3.47%
13-12-2007 6.75 %p.a.  4.3%
15. 香港人 2015-07-30 12:39:39

多谢博士

大家需要准备

16. US end of QE but China just started QE 2015-07-30 12:44:44
I want to listen to doctor his view when US starts to hike rate but China just started its own version of QE...so HK is in a weird cycle just US is end of QE while China just started its own QE...what will be the impact ??
17. 加息必慢必少 2015-07-30 12:55:09
估计美国加息以0.1%速度慢慢去加以避免美国债市大跌引起另一不必要危机
18. haha 2015-07-30 13:08:30
多谢分享, 等待睇足本
19. 狗头猫 2015-07-30 14:05:23
经济未转坏 , 但感到人们的信心已开始转坏 .
20. 引刀一快 2015-07-30 14:27:10
掉番转,系经济早已转坏,好多人仍然大安旨意。
21. 狗头猫 2015-07-30 15:08:35
引刀兄说得对 .
22. 路人甲 2015-07-30 15:11:54

楼价高企 新盘管理费也急升

买家增负担 投资者回报跌

2015年7月30日 12:00

近年楼价高企不下,新盘管理费也跟随楼价急升,市民更感百上加斤。有豪宅管理费每尺14元,即使上车盘动辄每尺也超过5元,占每月供款约10%,直接加重市民负担。

就新盘而言,由於楼花期间不用缴交管理费,买家往往到入伙时才感受到管理费的压力,故业界提醒买家切勿过度借贷,以免入伙时不胜负荷。

同系项目管理费 2年加逾2成

新盘管理费近年加幅有多厉害,可以从房协旗下长沙湾「大四喜」数据可见一斑。两年前推售的喜雅,实用面积管理费每尺3.1元,去年喜盈每尺3.7元,今年的喜荟每尺3.8元,升幅逾23%。其次,将军澳日出康城1、2期,於2008年开始推售,现时每尺管理费约2.3元,今年初推售的致蓝天无论管理公司、户型及规模与日出康城1、2期相若,但管理费则逾3.3元,比1、2期高43%。

山顶傲璇最贵 每尺需约14元

本报记者统计全港逾40个发售中或刚入伙的新盘,现时新盘实用面积管理费,每尺介乎3至5.8元不等,平均每平方尺约4元。而美孚新邨、嘉湖山庄等传统十大屋苑,管理费每尺介乎1.6至2.6元不等,两者相差数以倍计。

而全港管理费最贵的是山顶傲璇,每尺管理费约14元,以其地下复式为例,早前以4.98亿元售出,实用面积5,188平方尺,管理费每月72,632元,约相等於一个楼价2,830万元的豪宅单位的供款(以5成按揭计)。

管理费占租金1成 回报率冲淡

即使是上车新盘,例如西营盘荟臻每尺管理费5.8元,将军澳嘉悦、帝景湾每尺管理费逾4元,以嘉悦1座低层C室为例,面积372平方尺,管理费约1,674元,以成交价467万元计,若买家造7成按揭分20年摊还,每月供约16,785元,管理费占供款1成。

管理费高企,除了用家受苦外,投资者的影响更加贴身,因为个别屋苑管理费超过租金的1成。以马鞍山迎海1、2期为例,现时尺租约33至35元,管理费每尺3.7元。其次,西南九龙THE AUSTIN本月录到约30宗租务,尺租约49元,管理费每尺约5.5元。

投资者租金回报直接被管理费冲淡,以大埔岚山为例,9座中层A室,实用面积195平方尺,刚以7,500元租出,尺租38元,算是极理想的租金水平。业主去年以203万元购入,帐面回报约4.4厘,可是扣除管理费709.8元(每尺3.64元计)后,租金回报削至4厘。有资深投资者坦言,由於管理费过高,会尽量避免选购楼龄在10年内的新盘投资。

对於近年新楼管理费飈升,皇家特许测量师学会设施管理及管理谘询专业委员会主席梁进源认为,与最低工资立法后,劳工成本占管理费由3成提高到45%至50%有关,而现时新盘不少设泳池等设施亦增加保养及维修开支,反映在管理费上。他预期,随着工资持续上升,加上占管理成本的两成的电费亦有所增加,相信未来几年管理费仍继续上升。



23. 息魔 2015-07-30 19:32:13
加息讲左几年了,如果真系会令楼价跌,一早已经跌左啦...
根本就系资金太多,大陆人要搵地方洗黑钱,如果真系下调,大陆资金肯定可以将楼价顶住,大陆黑钱资金是无限的,楼价系呢个时代系吾会跌的...
25. Desmond 2015-07-31 00:18:12
有谁知道为甚么新楼的管理费那么贵?

26. 回desmond 2015-07-31 10:51:21
管理费贵是因为一手楼平卖给业主,因为银行难以借贷,唯有平卖,等业主易上会再由管理费中收回成本,蚀头赚尾。
正如专家所言,一手楼是不败之地。
对业主而言,管理费平正好解释为何二手楼有时比一手贵仍会有人买。
27. Desmond 2015-08-01 01:21:36
回26:

谢谢回覆,如果管理公司是发展商之子公司或有关连公司,则提高管理费对发展商有利,但如果管理公司是独立於发展商,则后者便不能取得利益。