【即时】屯门BIARRITZ 3幢洋房下周一发售 楼书未列明 管理金额难推算 楼价高企 新盘管理费也急升 【独家】焕然壹居须受一手例监管 公布折实尺价或违例 【新盘全面睇】东环II七成细单位 8月登场力吸上车客 【即时】喜漾首批80伙 折实售价513.09万起 狄波拉4845万 购西半山瀚然 喜漾今开价 首批80伙下周推
近年楼价高企不下,新盘管理费也跟随楼价急升,市民更感百上加斤。有豪宅管理费每尺14元,即使上车盘动辄每尺也超过5元,占每月供款约10%,直接加重市民负担。
就新盘而言,由於楼花期间不用缴交管理费,买家往往到入伙时才感受到管理费的压力,故业界提醒买家切勿过度借贷,以免入伙时不胜负荷。
同系项目管理费 2年加逾2成
新盘管理费近年加幅有多厉害,可以从房协旗下长沙湾「大四喜」数据可见一斑。两年前推售的喜雅,实用面积管理费每尺3.1元,去年喜盈每尺3.7元,今年的喜荟每尺3.8元,升幅逾23%。其次,将军澳日出康城1、2期,於2008年开始推售,现时每尺管理费约2.3元,今年初推售的致蓝天无论管理公司、户型及规模与日出康城1、2期相若,但管理费则逾3.3元,比1、2期高43%。
山顶傲璇最贵 每尺需约14元
本报记者统计全港逾40个发售中或刚入伙的新盘,现时新盘实用面积管理费,每尺介乎3至5.8元不等,平均每平方尺约4元。而美孚新邨、嘉湖山庄等传统十大屋苑,管理费每尺介乎1.6至2.6元不等,两者相差数以倍计。
而全港管理费最贵的是山顶傲璇,每尺管理费约14元,以其地下复式为例,早前以4.98亿元售出,实用面积5,188平方尺,管理费每月72,632元,约相等於一个楼价2,830万元的豪宅单位的供款(以5成按揭计)。
管理费占租金1成 回报率冲淡
即使是上车新盘,例如西营盘荟臻每尺管理费5.8元,将军澳嘉悦、帝景湾每尺管理费逾4元,以嘉悦1座低层C室为例,面积372平方尺,管理费约1,674元,以成交价467万元计,若买家造7成按揭分20年摊还,每月供约16,785元,管理费占供款1成。
管理费高企,除了用家受苦外,投资者的影响更加贴身,因为个别屋苑管理费超过租金的1成。以马鞍山迎海1、2期为例,现时尺租约33至35元,管理费每尺3.7元。其次,西南九龙THE AUSTIN本月录到约30宗租务,尺租约49元,管理费每尺约5.5元。
投资者租金回报直接被管理费冲淡,以大埔岚山为例,9座中层A室,实用面积195平方尺,刚以7,500元租出,尺租38元,算是极理想的租金水平。业主去年以203万元购入,帐面回报约4.4厘,可是扣除管理费709.8元(每尺3.64元计)后,租金回报削至4厘。有资深投资者坦言,由於管理费过高,会尽量避免选购楼龄在10年内的新盘投资。
对於近年新楼管理费飈升,皇家特许测量师学会设施管理及管理谘询专业委员会主席梁进源认为,与最低工资立法后,劳工成本占管理费由3成提高到45%至50%有关,而现时新盘不少设泳池等设施亦增加保养及维修开支,反映在管理费上。他预期,随着工资持续上升,加上占管理成本的两成的电费亦有所增加,相信未来几年管理费仍继续上升。