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1. 居屋年建8000 势压私楼楼价 2014-01-16 08:57:06
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撰文:麦萃才 香港浸会大学财务及决策系副教授／市区重建局非执行董事／市区重建局土地／安置及补偿委员会主席
栏名:2014施政报告 特首在施政报告之中，提及未来10年房屋发展的蓝图，要重建房屋阶梯。而新的房屋供应目标，就是每年提供20,000个公屋单位和约8,000个居屋单位。 至於私楼方面，未来5年私楼每年落成量约有13,600个，比对过去5年平均数的9,680个，增幅约有4成。 私楼目标欠5千 觅地成关键 长策会提交的建议，10年内建屋470,000个，亦即每年建屋47,000的长远目标，与上述的建屋量仍有一段距离。因为公屋的20,000个加居屋的8,000个再加私楼的13,600个，只有41,600，距离目标每年仍差5,400个，但估计5年之后，各方面的供应会增加，有机会追回差额。 六比四公私营房屋供应比例会维持。那么指标就是公营房屋每年供应28,200间，私营房屋供应18,800间。施政报告之中的公营房屋分配，大致与这47,000指标的6成相若，但是私营房屋方面，供应仍有5,000多个的差距。要达成建屋目标，怎样增加私营房屋供应是一个难题。 首先有足够的私楼土地提供，其次在补地价上要加快程序，达致合适的协议。在增加土地供应方面，特区政府已努力找寻合适的土地，包括把150公顷的「绿化地带」及「政府、机构或社区」等用地，打算转换成住宅用地。加上过往已宣告可供发展的土地，增加至150幅。 未来5年可提供21万个单位作公私营发展。至於发展商手上持有的农地，要转为住宅项目发展，补地价往往成为一个问题。站在发展商立场，补地价往往是被认为过高；而官员因怕被评为「官商勾结」，在补地价方面亦严守底綫，往往被了解为宁愿高开也好过低开补地价。 曾经有发展商认为，投地发展甚至胜於补地价发展项目，因为发展成本更易掌握。发展商的新建房屋量少，补地价困难是因素之一。施政报告中提及，会引入「补地价仲裁先导计划」，通过仲裁方式加快达成补地价协议。 仲裁助补地价 加速农地建屋 仲裁的方式，应能够解决部分补地价问题。由政府与发展商，透过仲裁去加快补地价程序，政府官员也不用担心被评为「官商勾结」，就算要补的地价比预期的低，也是透过独立第3者仲裁的结果，那种「贱卖土地」的批评就应不会出现。 解决了土地供应，补地价难的问题，楼价的升跌亦是市民所关心的。而施政报告之中提出，每年有8,000个居屋单位供应，又会对私楼的楼价造成甚么影响？公屋市场与私营房屋市场不构成直接竞争，但居屋与私营房屋市场，在某些情况下，市场是重叠的，结果居屋供应量是多是少，对於私营房屋的楼价会有实质的影响。 政府过去两年提出的需求管理措施，已影响到私营房屋市场的运作。从近年私楼的二手成交量大跌，已显示了楼市辣招的威力。从需求层面来看，特别印花税（Special Stamp Duty，简称SSD）已赶绝投机性需求；买家印花税中，又踢走大部分海外需求及公司买家；而双倍印花税（Double Stamp Duty，简称DSD）又减少了投资性需求，市场的剩余的购买力，主要是真正的用家。 辣招已现威力 增居屋抢用家 问题是剩余的购买力，是哪类的家庭？换楼的家庭，要一次付出一个大单位的楼价，应该相当吃力，通常他们会把自住的小型单位沽出，把资金转购大单位的情况会较多。而这换楼链之所以能够运作，是因为小型单位有足够二手承接力。而购买这些二手小型单位的需求，主要来自新增的家庭。通常只有夫妇二人，又或者加一、两位小朋友。这类家庭的自住需要，通常是租住私人物业，或购买小型单位作为自住。 自从政府停止发展居屋之后，过去几年只有零星居屋余货发售。而这些新增小家庭的住屋需求，便由私营房屋市场解决，他们或租或买一手或二手小型单位，这是现在支持楼价的因素之一。 现在政府重推居屋，每年供应量又达8,000个，这相等於未来5年私楼平均供应量13,600个的近6成，相信一些私楼潜在买家，有逼切性的住屋需求那部分，会转投居屋市场，那么对私楼楼价会有下调的压力。而这压力是累计的，在推出居屋的初期，影响可能不大，但连续多年之后，其影响才渐渐浮现。肯定的是，楼价下行的风险会愈来愈大。（文章仅代表个人立场）
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2. 亮剑 2014-01-16 08:59:18
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有人同CY讲点解公屋最大得3拾几平方米，无可能间3间房！ CY就话如果有多啲土地，咁政府就可将公屋起大啲喎⋯⋯ 但现在啲私楼地，被规划做起火柴合，第二时起出来嘅楼，大部分系AB类单位已经可以断言，咁有资助嘅公屋可住三房，俾真金白银高价买楼嘅中产就住两叄百尺火柴盒，泥老味⋯⋯
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3. 5324523423 2014-01-16 09:44:21
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住公屋, 4人家庭有三房, 我同老婆辛苦工作先供得个2房单位, 比五个人连埋工人. 仔女要同工人瞓. 真系唔知供楼黎做咩.
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4. 网民 2014-01-16 09:48:25
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比较要小心的是意识问题, 经济好的时候派惯了, 伸手的人使惯了, 到唔好的时候, 中惨自身难保, 税交不上来, 伸惯的又瓜瓜嘈, 还要更多, 那样怎么办? 又搵阿爷? 才爷的问题已经不是第一天, 啲野讲啲唔讲啲, 或干脆讲错野, 结构性赤字分析下去, 总得有收入和支出吧? 比较现在和十五年后, 会出现问题的, 应该是年轻人还未能占到佢口中的高增值位置, 而班人之患生产力低又从库房攞大 number 钱, 这样就是收入有结构问题而支出仍然经常咁大, 佢既然提出了, 是不是该搞点制衡? 不过话又说回来了, 每年才三十亿, 在量寛和通胀下, 到时是甚么钱? 这就是恫吓大众了.
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5. 沉默八十后 2014-01-16 10:05:06
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今朝返工听到收音机有位先生打上电台讲起多些大单位, 真系觉得好奇怪乜问政府罗福利仲有得嫌三嫌四既咩, 以前一家住安置区获派新市镇公屋都千感谢万感谢政府, 理得佢新定旧有几大, 有瓦遮头已经好满足, 其他野自己谂掂佢啦. 难为对香港付出日做夜做都系买得个3百单位个班纳税人.
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6. 冷面社工 2014-01-16 10:15:41
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依家d基层市民好招积㗎，当正公屋系私人物业一样，天水围唔要，将军澳唔要，东涌唔要，低层唔要，近垃圾房唔要，近马路唔要，无lift到要行一层楼梯唔要，旧邨唔要.....仲要投诉3年上唔到公屋，话房署无能，话社工不仁。你去问下社署同房署嘅公务员，就知基层市民嘅要求仲多过用真金白银买私楼嘅所谓中产。
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7. copy & paste 2014-01-16 10:19:23
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引述关生昨天文章，“由现在至明年底，将会有31,000个私楼单位落成，这是自2002年后最高落成量”。 我可以理解关生的意思为，由2013年12月至2014年12月底将有31,000个单位的落成量。 这一句使到笔者更完全摸不著头脑。到底关生如何搜集到2014年全年有31,000个私楼单位落成的数据？让笔者告诉您，2014年绝对不会有31,000个私楼单位落成。 根据差饷物业估价署物业报告2013 (Table 7)，2013年及2014年私宅预测落成量分别为13,551间及15,817间，2年合共才29,368间，两年加起来亦没有30,000个私宅单位落成。到底关生如何得出31,000个私楼落成量的数字，笔者倒在兴趣知道。 况且根据（图六），2011 - 2013年政府每年平均只卖可建12,000间私楼单位的土地（2011年之前的卖地量应比这三年更少）。在这个卖地量下，2014年如何有31,000个私楼单位落成？ 图六：2011年第1季至2013年第4季度政府卖地可建的住宅单位数量 | 政府卖地可建的住宅单位数量 | Q1 2011 | 960 | | Q2 2011 | 3,000 | | Q3 2011 | 6,000 | | Q4 2011 | 5,096 | 2011年合计：15,056 | Q1 2012 | 430 | | Q2 2012 | 1,400 | | Q3 2012 | 5,000 | | Q4 2012 | 2,650 | 2012年合计：9,480 | Q1 2013 | 3,000 | | Q2 2013 | 3,100 | | Q3 2013 | 2,500 | | Q4 2013 | 3,300 | 2013年合计：11,900 | 此外，根据屋宇署2013年10月资料月报全部（Table 1.7，第7页），2013年首10个月只有7,365间，仅及差饷物业估价署2013年全年预测落成量的56%，究竟如何能达到13,551间预测落成量也成一个问题。因此，笔者亦绝对肯定关生的31,000间私楼落成的数字存在严重的高估及误差。 在此，笔者想问关生，阁下这个31,000个的数字是否来自近期利嘉阁的2014年潜在一手楼花可售的数量？如果是的话，我亦绝对告诉你，2014年发展商绝对不会有可能推31,000个楼花出市场。因为，截至2013年9月30日，运输及房屋局之私人住宅一手市场供应统计数字只有72,000个潜在供应量（图表三）。假设楼盘的建筑期为4年，以31,000间的速度推出楼花，我相信去到第3 - 4年后，发展商可能会无货可卖。 作为长策会成员及经常评论楼市的学者，为何关生对住宅市场的数据却好像十分陌生？对数据的理解好像一知半解。老实说，笔者真的十分怀疑及担心这个长策会如何为香港房屋政策献计。
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8. 我地要扶贫 2014-01-16 10:21:18
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【本报讯】屯门湖景邨垃圾桶阵围平治房车事件，引发一场「人肉起底」风波。驾驶平治房车的姓陈女事主，不但被指违例泊车后「恶人先告状」，还被质疑她正申领综援，为何有多余钱买靓车，陈妇昨解释她行动不便，房车是向朋友借。她对在facebook遭网民谩骂，感到无奈。记者：司徒韦桐 前日凌晨驾驶一辆平治房车至屯门湖景邨探望友人的37岁陈妇，其间将车辆停泊在近湖月楼的垃圾站对开，至早上7时返回取车时，发现其平治房车被16个大型垃圾桶重重围困，车身有多处被刮花受损痕迹，於是报警调查，警方事后列刑事毁坏案处理。
有关报道曝光后即引来网民极大回响，有网民炮轰她在禁区违例泊车，阻碍倒垃圾工作，反而「恶人先告状」指摘清洁工不是，之后再揭发她与8岁女儿正申领综援，网民质疑钱从何来，表明会向社会福利署投诉，要求职员跟进是否有人隐瞒资产。 称患病不能搭公共交通面对铺天盖地的批评及质疑，陈妇昨接受电话访问时解释平治房车并非她所有，因朋友见她患病两年，近月弃轮椅而以拐杖辅助走路，遂借出平治房车让她可驾车代步，她指租金与每月车费开支与以前无大分别。「我唔吹得风，睇医生唔搭得巴士、地铁，所以成日都要call的士，（揸车）条数都喺番度啦。」
陈妇又坦承自己是单亲妈妈，与女儿申领综援过活，强调用综援金学车考牌并不犯法；她最近领取综援金后曾手持钞票拍照放上facebook，事后被网民群起攻之，她就事件自辩称：「攞嚟影吓啫，我行得正，企得正，毋须解释……」她指事件已越描越黑，希望尽快平息风波。
就陈妇驾驶平治房车风波，社会福利署发言人承认曾有人向该署投诉要求署方跟进，署方会严谨处理，但基於个人私隐条例，不会就个别个案作出评论。
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9. to 8 2014-01-16 10:42:20
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10. well done, hk government 2014-01-16 11:21:33
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11. 博士粉丝 2014-01-16 11:24:09
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博士，请你讲下施政报告的政策对楼市有何消极的影响，另外，由於未来十年政府推出47万个单位，作为喜好物业投资者的我，好不好将住宅的投资转向写字楼或工商厦？敬请博士不吝赐教，谢谢！
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12. 连坠胎都入埋政府数 2014-01-16 11:31:51
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13. to 12 2014-01-16 11:36:32
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14. To 13/F 2014-01-16 12:06:54
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特衰正苦可能赔唔足有关费用，你知啦，佢地Benz都用，LV嘅袋condom都会用。
http://www.youtube.com/watch?v=FwjdM9FYJD4
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15. CY承诺「一定有得住」- 董生尚未完成的心愿 在中央全力支持下 CY一定做得到 加油! 2014-01-16 12:07:06
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为增加本港中短期土地供应，政府宣布推出三招觅地，最大影响包括加大全香港的发展密度，除港岛中西区、湾仔区、东区及九龙半岛因发展密度较高外，其他各区的准许最高住宅用地地积比率均会大幅上调约两成，当局已就启德新发展区及屯门东进行初步技术评估，建议可适度增加单位数目及略为放宽高度限制。 消息指，计划主要针对新建及重建地盘，启德发展区发展密度将上调两成，住宅单位将增加六千八百个，写字楼楼面则增加四十三万平方米；屯门东扫管笏一幅用地地积比亦将由一点三倍增至三点六倍，新市镇地积比平均由五倍增至六倍，受影响包括沙田、屯门、将军澳旧区及荃湾等，但每幅地在发展前都先要经过城市规划委员会审批。至於港岛南区方面，当局拟重建华富邨及放宽该处发展限制，合共增加逾万公营房屋单位。 改划作住宅 绿化地占多 政府亦持续去年改划用地措施，继去年将七十幅「政府、机构或社区」和绿化地等改划作住宅后，今年将加推八十幅用地，即未来五年共有一百五十幅土地改作住宅，共提供二十一万个单位，当中「政府、机构或社区」用地共有五十七幅，其中二十九幅完成改划，其余需要等待城规会审批。 消息指，鉴於去年政府被批改划的地盘太细，今次建议的土地面积至少有零点五公顷，平均达一至两公顷，当中以绿化地带占最多；其中最受注目的是粉岭皇后山原预留作高等教育发展的用地，当局决定将其中十三公顷土地改建公营房屋，余下则发展私楼；另外，白石角一幅预留作扩建科学园的用地亦会改作住宅发展。
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16. 亮剑 2014-01-16 14:39:16
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其中最受注目的是粉岭皇后山原预留作高等教育发展的用地，当局决定将其中十三公顷土地改建公营房屋，余下则发展私楼；另外，白石角一幅预留作扩建科学园的用地亦会改作住宅发展------ 有瓦遮头之后点？ 高等教育发展、创新科技系唔系摺埋拒？ 然后大家一齐攞低收入津贴？ 另一方面华富隔离嘅贝沙湾，可卖成弍万银，那么可起倒成万个豪宅单位嘅地盆，究竟值多少钱？
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17. 减辣绝望 楼价冧硬 2014-01-16 15:44:05
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港府於施政报告内，提及未来十年提供49万个住宅单位，即平均每年达4.9万个。不过，发展商、分析员、物业代理普遍认为，港府短期内难以达标，相信压抑楼市「辣招」不会「减辣」，预期今年整体住宅楼价会下跌10%。事实上，二手楼市即时有反应，九龙东个别蓝筹屋苑业主即时减价约3%放售手上单位。
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18. 兆康苑2房155万售 低市价14％ - 楼市只升不跌 神话破灭 2014-01-16 15:54:10
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据悉上址放盘仅数天，原开价168万元，获业主减价13万元成交。买家为次批白居二客，於本周一才取得购买证。由於兆康苑楼龄高，大部分单位已补地价，故去年全年仅录1宗绿表买卖，与上址属同类中层两房户，去年6月份作价194.5万元，事隔半年跌价两成。 另原定於今天拍卖的天水围天颂苑绿表单位，提早售出。该屋苑G座中层5室，实用面积854平方尺，属罕有3房大户，原今天由拍卖行开价188万元供竞投，据悉，刚以约200余万元沽出。另祥益潘钰恒表示，屯门悦湖山庄14座低层K单位，实用面积431平方尺，亦以160万元沽出，据悉上址去年10月原开价188万元，现3度累减15%沽出，实用尺价3,712元。
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19. Dice 2014-01-16 16:06:59
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20. 奇怪行为方式 2014-01-16 17:06:41
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个政府专系搵值钱既地起公屋, 点解唔张值钱既土地卖左佢, 再系咁钱从何来, 以后全部公屋户先可以住市区加海景, 用钱买既唔该行远d. 奇怪
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21. Andy 2014-01-16 17:08:37
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未来十年"提供"49万个住宅单位? 佢当起楼、卖楼系砌 Lego？仲有揾地、做基建配套。。。
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22. mini 2014-01-16 17:51:16
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The attached news shows us that it is too early to raise the interest rates in the coming dates...31省12月CPI涨幅排行榜出炉 4省物价重回"1时代" 2014年01月16日 08:02 来源：中国经济网 中国经济网北京1月16日讯（记者宋雅静）据统计局数据显示，2013年12月，全国CPI同比上张2.5%，全年CPI同比上涨2.6%，低于3.5%的物价调控目标。据中国经济网记者统计数据显示，12月有18省区CPI涨幅超过全国水平，居于“3时代”及以上的有6省区，较11月减少13省，物价在岁末大幅下降。在31省区12月CPI涨幅排行榜中，西藏、海南CPI同比涨4.0%并居榜首，黑龙江、辽宁仅涨1.6%居榜末。值得注意的是，继9月份全国“1时代”终结后，又有4省重回“1时代”。 
31省区2013年12月CPI涨幅排行榜。制表人：宋雅静 全国12月CPI同比涨2.5% 全年CPI同比上涨2.6% 2013年中国经济增长预期目标为7.5%左右；居民消费价格涨幅3.5%左右。据统计局数据， 2013年12月份，全国CPI同比上涨2.5%，全年CPI累计上涨2.6%，低于3.5%的物价调控目标。据测算，食品价格同比上涨4.1%，居住价格同比上涨2.8%。其中，住房租金价格上涨4.7%。 12月18省区CPI涨幅超全国水平 仅2成省区处“3时代” 中国经济网记者统计汇总了12月31省区的CPI涨幅情况，全国12月CPI同比上涨2.5%，其中18个省区CPI同比涨幅超全国水平。由涨幅高低排序，依次为西藏、海南、天津、湖南、广西、江西、新疆、内蒙古、甘肃、福建、云南、浙江、北京、四川、宁夏、广东、陕西、江苏。其中居于“3时代”及以上的省区较11月减少13个，仅剩6个省区，表示仅2成省区物价上涨水平超过了3%，物价水平在岁末大幅下降。 西藏、海南CPI同比涨4.0%并居榜首 黑龙江、辽宁仅涨1.6%并居榜末 在中国经济网记者制作的31省区12月CPI同比涨幅排行榜中，可以清晰的看到，西藏、海南、天津、湖南、广西这5省居前三位，其中西藏、海南CPI同比涨4.0%并居榜首，天津、湖南CPI同比涨3.3 %并居第二，广西CPI同比涨3.2 %居第三。黑龙江、辽宁仅上涨1.6 %，并居全国最末位。 亮点：已终结数月的物价“1时代”回归 据中国经济网地方经济资料库历史数据显示，2013年9月全国所有省区物价“1时代”终结，全国物价涨势明显。而在岁末之时，山东、河北、黑龙江、辽宁4省物价重回“1时代”，另总计有25个省区物价低于“3时代”。
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23. to 20 2014-01-16 17:55:19
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因为特衰正苦同佢想收买的人都没有拓荒者精神, 虽然拓荒者精神是欧西民族特别是老美立足世界的基石.
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24. 亮剑 2014-01-16 21:15:23
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昨天梁振英公布任内的第二份施政报告，有关房屋政策方面，除了重申辣招的成效和催促立法会尽快通过有关条例，再没有新的遏抑需求措施，改为着重透过增加供应如提升地积比率及改用途有关方法来解决问题，算是有所进步。
梁振英在施政报告里，说了多个感性故事来增加政策的说服性，当中包括指有一对夫妇，他们有一个3岁女儿，梁问他们会否「追多一个」，获回应居所太细，如何再生？梁又说有一对夫妇，会一起出街娱乐和饮茶食饭，但因没有自住单位，晚上要各自回到父母家中睡觉。
梁指以上两故事，反映香港房屋问题严重，而他的目标是要让人人有楼住，并住得愈来愈好。其实，香港的可住单位总数早已多於家庭总数，要「人人有楼住」，并没什么特别的施政困难，重点是港人的租楼或供楼负担是否偏高。政府固然有责任不让港人无瓦遮头，却不一定要人人买楼，对收入不敷者，便应尽量以兴建公屋作支援。
至於要让港人住得愈来愈好，便要让换楼机制畅顺，尤其要让私人市场的较大面积单位供应增加，方便市民可藉换楼改善生活，而一些限尺限量地措施，却与这背道而驰。当市场中大型单位增加，市民可换楼之余，同时会腾出居住的细单位，令市场的上车盘增，其实有利上车客。
另外，政府的辣招冻结了楼市交投，但楼价不见下跌，换楼活动冰封，那又如何令市民愈来愈住得好？
梁振英又说了另一个故事:一个香港人完成了硕士课程，透过加按物业和借贷，得以到广西发展他的事业和理想。笔者想回应，如政府打残楼市，那其他香港人又如何能藉加按来筹集资金，去实现理想？
撰文：陆振球 （明报地产版主管）
陆生所言甚是，以我身边唔少朋友为例，他们家庭总月入5－6万楼上，自住嗰层楼最少值6球几，争银行一M 楼下，大多供紧H＋，手上可以调动嘅资金最少两球，但就算咁嘅条件，喺呢个3辣招之下都冇权『G〇D』！
首先如果你要先买后卖，去换多二百零尺嘅三房楼，咁最低武力系大约一千万倒，冇乜人放盘唔在讲，有嘅都系连约，就算俾你挖倒有吉嘅单位，那个业主肯平俾你吗？市价已经算你执倒啦！ 到去银行上会，你会发现因为你有楼喺手，咁唔该攞5百几个首期出来先讲嘢，加上双重印花税、佣金、律师及简约装修，你冇六百零咪使旨意上呢件嘢，仲要系现金！ 先卖后买又如何？因为市淡买家少嘅关系，你一放盘，地代就会疲劳轰炸，日日喃磨喃磨咁同你讲，「要低市场一成先放倒，否则唔够一手争」，要是你不甘受委屈唔肯平呢，我保证放唔出！到你真的卖出旧居，咁你会发现唔知点解，成个市无晒你想要嘅盘，就算有都系连约，低层向天桥（仲要系行车），垃圾房对上，门口对电梯门（又唔系商业用），再唔系就是残到核爆掉空成年嗰只！ 你当然想趁市淡压人价啦，但业主话「我供紧一厘息，唔买请过主」！ 而你好想佢幇下口嘅地代，就喺呢一刻加把嘴话：「现在成个区得呢两个系锁匙交吉盘咋，你要平带你去新界睇XXX啦，都系三房，不直差不多⋯⋯」！
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25. 中产 2014-01-16 22:53:31
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各位中产,我地大部份人够返工捱到金睛火眼,压力大到人都颠. 但福利就冇我地份,交税就有份.真攞命.呢份施政报告我睇到好清楚六个大字: 佢请客,我找数.
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