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文亮言

当供应达标就要放宽首置按揭

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年5月10日

  政府无时无刻都想压低楼价,而且坐言起行,推出辣招以及逆周期措施,但可惜其效不彰。从政府十年前推出打击楼市措施开始计算,当时中原指数大约90,现在180,足足升了一倍。其实,最直接解决楼价上升的方法就是增加供应,政府并不是不知道,而是做唔到。影响首次置业人士的并不是三招辣招印花税,而是逆周期措施。金管局8次逆周期措施令到一般人要上车是非常艰难,虽然金管局亦一再表示,当楼市下行周期开始就会放宽逆周期措施,但在供应不足,需求增加的时候,很难确定楼市的下行周期几时开始。换句话说,放宽逆周期措施亦没有一个确定日期。

  假设政府可以增加供应,甚至超越市场需求,楼市又会立刻到了另一个危机,就是地产商或者持有大量物业的人见到供应过剩。知道楼价有即将下跌,自不然会出售手上物业,地产商亦会加速卖楼,结果会令到楼价急跌。这虽然达到政府要求,但绝对不利香港。因为楼价下跌将会令到整个社会经济受损,政府为了压抑楼价上升而冒这个风险,我个人认为是不值得。我相信有不少人会有疑问,增加供应是解决楼价上升的最好方法,点解我会说冒险?其实,我并不是说不要增加供应,而是在增加供应的时候,政府必定要做一些措施才可以防守楼价急跌。

  如果政府打算提高供应量,就要考虑放宽首次买楼人士的按揭贷款成数,并不是放宽5%10%那么简单,而是首次置业人士只需要付楼价25%至30%作为楼价首期,而且不限楼价是多少。只要那些首置人士能够负担每月供款,官员们可能不理解个中原因。其实,持有单一物业的业主防守力最强,即使楼价下跌,他们亦不会轻易放弃。有了那些防守力,楼市即使受经济不景气影响或者供应大增而下跌,幅度亦不会太大。因为那些业主即使放弃他们的自住单位,但仍然要租用其他住宅,租金与供款相差无几。没有业主急於放售,楼市相对地稳定,放宽首置按揭可以说是对冲增加供应的风险,直接令楼市平稳。这亦是一般人经常说的软著陆。

 
 
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1. 木子 2019-05-10 09:56:36
首置按揭放又死, 吾放又死, 在进退两难之际, 动不如静, 由宅自由发展, 既可符合自由经济原则, 又可以不用做, 一举两得。  政府官员大概是这个想法。
2. 十郎 2019-05-10 10:00:23

 
 
 
 
 

据特首施政报告提供的资料,香港有260万个住宅单位,但只有235万个家庭住户。这表示现存的住宅单位数目已比家庭数目还要多;而且不是多少少,而是多了25万个,比全港住户的数目多10.6%。

3. 鸟5 2019-05-10 14:01:04
放宽按揭 当然上车会容易啲, 但系银行存款, 系银行存款持有人 而非银行 股东。。。 呢度系有一个问题 系矛盾, 银行入面嘅现金 有部分系 外地 拍入香港, 并非香港本土人 其余就系一般香港人。。。 因为楼价上升 买楼人士风险 转入一班无辜嘅人身上。。 出事边个负责呢, 就系因为啲楼升, 而在放宽 按揭比例。。。 两者唔系对冲 系风险 转向由银行存户。。。 楼价升 所以要放宽, 还是楼价升所以要收紧比例呢。。???? 而家供楼已经脱咗节喎, 再放宽会唔会更加脱节呢? 到大啲系咪易赢啲呢?? 数据唔系咁喎
4. 鸟5 2019-05-10 14:03:48
十哥有见地, 需求本身系充满弹性。。。 97 香港最 供求声称最紧张, 其实都系冇人瞓街。。 日本楼价最癫嗰阵 都系冇人瞓街。。。 08美国金融海啸, 都系冇人瞓街。。。 不过楼价爆煲之后就开始有。。。
5. 鸟5 2019-05-10 14:07:11
根本公屋需求 升同跌你都要做呀... 至於私楼, 二手只揪只,定大户对裙秋, 赌身家。 系两件事。。。 唔能够因为公屋冇货 将个风险转落去银行存户。。 冇一个国家会咁做呀
6. 鸟5 2019-05-10 14:10:08
唔能够为咗解决一个问题 ,而产生更多个问题, 唔合逻辑喎, 解决问题 .. 上唔到车 所以要 加大按揭 之后楼价再升 又再加大按揭 呢个循环 系咪有啲问题呢
7. 鸟5 2019-05-10 14:15:59
冇理由为咗一个合理 ,创造更多个唔合理... 而家供款比例已经去到家庭收入72个percent.... 放宽按揭 冇玩呀大佬.. 放宽三成, 转头吹好 嗰头 啲外资走都走唔切呀
8. 鸟5 2019-05-10 14:19:37
美国如果加25关税超通两个percent 香港息口再加两个percent已经爆煲。仲宽按揭??
9. 鸟5 2019-05-10 14:23:58
而家银行 下下都话30年按揭 做到65岁即系话35岁上车 都已经爆咗 (在下认为65岁后收入会跌), 咁嘅情形下放宽按揭?
10. 鸟5 2019-05-10 14:26:21
楼市音乐橙, 已进入最后一公里
11. 鸟5 2019-05-10 14:58:48
仲有 我只系用炒家角度去睇 一件事, 早几日 地板会 华最后一幅启德 会以超级 豪宅形式出售, 预期香港楼市三年唔会大跌 睇清楚个puzzle 系有好多个发展商及知而做 情形就好似大户 响股票市场 冇一只最top嘅 例如腾讯 古其他 货源。。 不过在下 觉得 商人逐利 真实地可以维持秩序吗 跌紧 边个坐?有边个姑? 真系可以维持? 商人逐利 各自出粮 养人,咁嘅环境真系可以维持? 冇人偷柴 齐齐 畀钱托上火星?
12. 鸟5 2019-05-10 15:03:48
军事上 有个法则 叫做28定律, 打低头两成 其余嗰八成人 就看风驶里, 跟红顶白。。。 楼市跌 两成,半年内上唔返。。我在下觉得出年到
13. 鸟5 2019-05-10 15:08:11
强者 先胜而后求战 ,弱者 先求战而后求胜..
14. 鸟5 2019-05-10 15:11:04
宜家地板会夹钱托事.. 先畀钱 ,然后求胜... 今年两个发展商 扮贵,真劈价。。。 在下维持原判,已经被政府套著。。。
15. 云在青天水在瓶 2019-05-10 15:23:57

楼市有很强的周期性, 在高楼价阶段, 放宽按揭成数会给银行带来极大的坏帐风险, 不利於金融系统的稳定. 此议不妥, 政府宁可取消特别税务安排亦不可动摇金融根基.

16. 引刀一快 2019-05-10 15:38:58
To 2楼 十郎兄

呢个235万系家庭户数,有冇计埋独居、同居数字?

而另一方面,呢个只系香港嘅数字,好多家庭喺大陆仲有屋,老人或退休或工作长驻广东省已经超过50万人,全国计仲唔止。
17. 引刀一快 2019-05-10 16:19:56
鸟5兄

百分之72,呢个数字好惊人,主要问题在於唔系户户收入供款百分比一样,总有部分高於呢个比例,月球人?星球人?
18. 十郎 2019-05-10 17:02:13


      4楼5哥&16楼刀兄。瞓左觉现在才回应。

      此文录自老C在2011年在730的文章。我其实想问嘅问题系 , 究竟系 “求过於供 ” 定系 “供过於求 ”。考虑放宽按揭成数之前 , 驶唔驶来个大辩论 ?以免杀错好人, 或者救错衰人。

      刀兄 , 老C文中亦提到有单身青年独占一屋的情形存在。你会记得 “刚需 ” 派话两个青年结婚 , 要买一间屋 , 如此两个单身结婚驶唔驶放番一间屋 ?我又想问两个青年结婚就买一间房子 , 真系好似买罐可乐咁简单 ?



      
19. 辣招的影响 2019-05-10 18:58:41
其实有冇辣招,楼价在这10年里的升幅都不会有好大分别,只是影响到一些淡友们或胆小人士;
应该买而不买,不应该卖而卖,最终只是将某些楼盘转移去另一个买家;
所以对楼价升幅,其实没有多大分别,简单说一句,只是落入强者手上而已。
20. 十郎 2019-05-10 19:36:19


      4楼5哥------楼爆开始有人瞓街。我可能见识少 , 我见唔到香港有多严重的。在新闻图片中见到美国的成条街同成个公园都系露营帐幕。日本同澳洲就亲眼见 , 东京7点后在大街中间有间纸皮屋 , 举例中环滙丰门口7点后有一间纸皮屋。澳洲天寒地冻 , 几名男女大被同眠 , 亲眼见。香港人唔驶自卑 , 还有好多进步空间的。

21. 引刀一快 2019-05-10 23:59:35
住,系刚需


赚钱,系刚需中嘅刚需


唔想蚀钱,就系刚需刚需刚刚需


22. 鸟6 2019-05-11 00:00:29
鸟5应该系是50后或是60后的老野。这个年龄段的老野被97-03跌波吓亲,属於楼市的shell shock 一族。2012年入埸炒的新界及九龙车位,东九工厦,东九同新界住宅。淘大,德福,嘉湖升幅远超你的红磡。车位更狂升咗平均五倍以上。

2012年是车位同新界九龙细价楼狂升的起点,你居然收强,重好意思晒命。

你最叻就是同死人比。好似依家好多武打明星都话自己好打过李小龙。罗兆辉玩过的一级靓女多过你吃过的平鸡。好意思比较罗兆辉。
23. 引刀一快 2019-05-11 06:01:47
论2012起楼市升幅,广州有3.5倍至4倍。

原来输咗俾香港嘅车位。
24. 龙虎豹 2019-05-11 10:17:50
22楼鸟6兄,

鸟5打字虽然有时好难睇得明,不过唔算系屎怱鬼寸咀淡,我觉得鸟5系少数有品淡友。

抽死人水认屎认屁那个系(乜春)。
25. 鸟6 2019-05-11 10:37:11
聴闻广州车位都快升穿100万。疯狂。
26. 回24楼 2019-05-11 12:40:42
鸟5算一个有品淡友,十郎也算是。其他的只能呵呵了
27. 回24楼 2019-05-11 12:42:17
补充:仲有云兄
28. 引刀一快 2019-05-11 14:33:44
To 25楼兄台


珠城或二沙岛会有机会破百,高端地段七八十万,完全系奢侈品,冇数维,大陆车位年期系40或50年,好多屋宛块地已经廿几年,包括珠城,纯粹奢侈品。