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政府跟著矛盾去出招
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2016年11月27日
现在楼市形势,在供应增加,利息趋升,成交价出现两极化之下,唔应该会有人话形势大好,不过,在银行水浸,国内购买力涌至情况下,不少已有物业的人唔介意付双印花税,或者地产商愿意替他们付,做成楼价上升,中原指数破顶是指日可待的事,倘若指数破顶,对於官员来说是一个侮辱,出招出了那么多年,又出了那么多辣招,楼价指数依然破顶,不是侮辱又是什么,要制止楼价指数继续上升甚至破顶,最好治标办法就是继续出招,不过,就要师出有名,否则就会受到市民评撃。 官员话,SSD压抑了炒卖需求,BSD压抑了外来需求,DSD就压不住投资需求,在上一季物业买卖,有2,600单交易要付DSD,即是买楼的人早已有物业,那些有物业的人买楼,间接剥夺了初次置业者上车机会,不过,这亦是政府出招的机会,於是以令到初次置业者可以上车为理由堆出新印花税,已有物业的人,无论他们再买任何类型的住宅单位,都划一付15%新印花税,官员们认为他们一定得不少来自初次置业者的掌声,其实不然,因为大多数初次置业者都非常谨慎,否则,又不用等到现在还未置业,他们知道供应即将大幅增加,利息向上,绝不是置业的好时机,而且政府出招,或多或少都会令到楼价下跌,政府拉停所有有能力置业的人让他们上车,与叫他们去送死又有什么分别,所以,他们拒绝接受政府好意,不过,就希望新招可以令到楼价下跌,才是他们上车好机会,当官员见到新印花税虽然令到楼价下跌,但成交量大减,没有多少人愿意上车,他们才知道,原来跟著矛盾去出招。
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周日写了《美元大时代阴干香港》,fb上见到不少留言,在此补充自己的睇法。主观认为,美国下一轮加息周期,固然因为经济见复苏势头,条件许可(通胀升温、失业率跌),但最重要原因,加息是要为美元强势打下强心针,为早年的QE埋单。 QE是放水,美元大时代就是收水。美元强势回归,环境资金重新涌入美国,其实是收回全球的「水」,间接令自身的资金成本减低。全球债息急升、债价急回,就是美元大时代的第一波,万亿计债市资金回流至美股,令美股迭创新高。第二波就是外汇市场起风浪,人仔、亚币、以至欧元日圆都呈跌势,未加息,热钱已先行一步拆仓流向美金,一旦落实加息,美元对全球货币的息差会进一步扩阔,资金流向美国将加快,而其他国家货币,贬值速度只会更急。每一次金融危机,说穿了就是流动性危机(Liquidity Risk)。一国货币/股市/楼市只有沽、没有买,自然引来大鳄狙击沽空图利,加剧市场波动及恐慌。97金融风暴,港元受狙击,港股急跌之际、楼价亦急回,一个很明显的指标:银行同业拆息(HIBOR)急速扯高。本港一个月HIBOR 97年10月下旬曾高见十厘楼上,成为A1头条。而同日有银行收水,收紧楼按以及加按息至10.25厘(最优惠利率加1.5厘)。一个月HIBOR由今年5月低位0.19厘,半年间倍升至目前的0.38厘,与1月份有炒家兴风作浪时高见0.39厘相距不远。当然,现水平与07年及08年一个月HIBOR曾见5厘、97年更高见十厘楼上,谈不上甚么「恐慌」,大家亦质疑目前的经济情况、外围环境如何能与当年相提并论。但97年7月前后,当年市民何曾想过宏观环境会如此急速变化。理论是死,但市场是活,且变化极快。现阶段,不要自乱阵脚,亦不宜胡乱转移资产配置,避免投机炒作。12月留意住拆息水平,如继续不寻常飙升,港元弱势再现,大家更要做好防风措施。股荣www.facebook.com/stockwing1
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2. 浪子心声 2016-11-27 23:08:54
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我不认同现时政府是跟著矛盾去出招,现实是未来几个月系「跟著特首选举形势去出招」。
如果不是特首选举将近,我认为政府不会加辣,因为明知未来房屋供应不断增加,半年后供应就到位,楼价难维持高位,基本上不需加辣;但发展商在这几个选举敏感月份点会减价吖,就算卖唔出都唔会减,更有可能加价托高个市,誓要破CCL147顶给特首看一看。
今次加辣系有可能做成当供应到位时会辣过轮,到时楼价要调整大啲罗,或者政府减辣快手啲罗! 无事嘅,香港业主借贷不高,楼市跌两三成伤痛啲人不会太多,不会对经济产生太严重冲击,香港好快又从新开始向好发展,但高地价年代就正式结束,你醒咗未?
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3. 狗头猫 2016-11-28 00:14:04
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香港业主出名好欺负,辣招其实会削减物业价值,只应权宜短暂使用.辣招前买楼人士,甚或买地发展商,都以香港奉行一贯低税率共识作长线考虑,现今辣招苛税取消无期,是否应补偿卖出辣招前楼宇人士的损失?
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4. 浪子心声 2016-11-28 00:38:55
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狗头猫兄,过去一年,政府日日同市民讲,未来三四年有9万2私楼供应,那些投资者还急急入市,高价买纳米楼,就算政府今次唔加辣,未来都会有损失啦!唔通又要政府补偿损失呀?
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内地暴力强拆事件无日无之,港商亦无法幸免。港人郑太在深圳南山区开设水泥厂17年,本月1日遭数百特警、公安、城管和警察包围,挖掘机驶入强拆厂房。郑太两位儿子因为反抗遭公安带走,以妨害公务罪刑事拘留,至今逾三星期未获释。香港警方拒绝透露两港人情况,仅称与境外执法部门保持紧密联系和合作,不评论个别个案。 郑太1999年在深圳南山区长源村白石岭工业区开设兴发水泥制品厂,占地超过1万平方米。24岁长子郑杰舜、22岁次子郑杰发在厂房任职。今年5月南山区政府以兴建「国际教育合作园」为由,在白石岭工业区开始强拆收地,郑太规模较小的一号厂率先被强拆,6月底起二号厂被停水、停电。郑太其后数个月向不同部门申诉,要求赔偿后才迁拆。11月1日清晨逾300位特警、城管和公安突袭包围二号厂,驱赶工人离开,不准取回财物,旋即开动挖土机等大型机械强拆厂房。郑杰舜、郑杰发赶到现场,要求政府人员停手并出示文件。郑杰舜的女朋友汪小姐亦在场,她忆述:「佢哋冇讲过嘢,个个政府人员都系抬高个头,同我哋讲话上头批我哋落嚟拆嘅。」长子郑杰舜登上一架大型铲车,阻止正在强拆的挖土机,次子郑杰发则被10多人包围,事后遭电棍制服。郑太收到消息后,与家人从香港赶到现场争论,郑太的姐姐被打倒在地下。最终全家被强行抬上警车带走,汪小姐想起仍有余悸,「我哋受伤嘅唔畀call白车、夹硬叫我哋录口供。」深圳公安局在录口供后拒绝释放郑杰舜和郑杰发,指两人涉嫌妨害公务罪,羁押在深圳南山区看守所至今逾三周,家人不准会见,仅律师探望过一次。郑太提起儿子被拘留忍不住落泪,「我到大陆求政府(释放)又求唔到,我嚟香港求。自己个仔先20几岁,畀公安人员打,边个唔心痛啊?我而家东奔西跑,夜晚提到个仔,我一个人系床到喊。」根据中港双方的通报机制,公安部通报单位须向香港警方通报,对涉嫌犯罪的港人采取刑事强制措施的情况。警方回覆查询时,无交代两名港人现况,仅称不评论个别个案,警方与境外执法部门保持紧密联系和合作。入境处指接获当事人家属求助后,透过特区驻北京办事处及驻粤经济贸易办事处跟进事件。家属指入境处代为联络公安,对方以未定罪为由拒绝通报,亦无透露拘留时间。 民主党区议员袁海文收到郑太求助,他批评港府角色被动,通报机制失效,「通报机制系希望保障双方人民系一国两制、唔同司法制度下人身权利,而家两位郑生连基本被探访权利都系被剥夺,我觉得港府要严肃检讨,捍卫返香港人权益。」
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7. Desmond 2016-11-28 01:11:07
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早几年发展商买的伪豪宅,到现在二手成交楼价严重跑输大市,而现在发展商买的纳米楼,过几年后也会有这个情况。
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8. 引刀一快 2016-11-28 04:45:04
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浪子心声兄
CY讲明可以用郊野公园的话,就照本卖,即系话明推冧楼市。呢样嘢,一定系已经得到中央首肯。
咁如果,突然倾掂填海呢?
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9. 鸟5 2016-11-28 12:02:43
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CY c y团队 玩紧借力打力 再破顶价印花税 发展商灵代客比税都唔减价 策略,结局就系政府Good咗水, 公屋上车三年排到五年 ,都唔改变三年政策 ,你话排唔到,佢就借势(民意)收地。 什么改变棕地,郊野公园土地政策,人造岛计。画。。走势系楼价(实质供应前)未跌前,大家越玩越大。。。
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10. 鸟5 2016-11-28 12:02:44
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CY c y团队 玩紧借力打力 再破顶价印花税 发展商灵代客比税都唔减价 策略,结局就系政府Good咗水, 公屋上车三年排到五年 ,都唔改变三年政策 ,你话排唔到,佢就借势(民意)收地。 什么改变棕地,郊野公园土地政策,人造岛计。画。。走势系楼价(实质供应前)未跌前,大家越玩越大。。。
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11. 鸟5 2016-11-28 12:12:19
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最后系 楼价再升 政府就会钱多地更多 主导权归边 你明唔明?
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12. 浪子心声 2016-11-28 12:18:03
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引刀兄: CY啲嘢听吓算啦!不要认真,香港何需以成本价卖楼吖? 可行性不高;香港住房问题只需紧持稳定土地供应政策,问题慢慢就会解决,何用这么多花招呢?
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13. 向饭民说不 2016-11-28 13:32:00
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今年的真正黑天鹅应该是689被踢下台。 亲西方的政客连政治道德也不顾,搬了前港督来香港说三道四。中央也该看到眼里。真系难以相信其他国家可以容许外国人来造势。
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14. 井 2016-11-28 16:23:04
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https://www.youtube.com/watch?v=Wh-44s-94aQ 我再讲讲人民币的情况。人民币由11月头的6.75跌到6.95,之后回升一点。严格来讲,这个月已跌了3%。有人话这不是人民币跌,而是美元上升。这也是事实的一部分。问题是其他亚洲货币以4-5%下跌,欧罗也是。我反而要问为何人民币下跌得比较少。其实是因为人民币仍有人托住,而其他货币一跌便跌了4-5%,那是因为没有人托市,很快便找到一个真正的价值,而人民币就不知,因为大陆一直用外汇去托,也用行政措施限制。 货币下跌也有再下跌的风险,因为有人怕於是抛售。如果政府不托的话,卖到一点,因为价值太低,於是也不作抛售,这也是一般会出现的情况。亚洲金融风暴时最恶劣的跌了30%。但这不会无限量地下跌,下跌到一个水平,大家都会不再卖,而开始买入。最初下跌,大家会恐慌,但之后会觉得反弹而买入。而人民币因为有行政措施限制,令人不知有多大的抛售压力。它的危险就在这里…… |
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15. 井 2016-11-28 16:25:53
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买啦,买多D,100尺卖400万先合理,升呀,,,全民仆街个时,记住今日一齐升呀
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16. 引刀一快 2016-11-28 18:47:22
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浪子心声兄
CY呢招,高过以前85000,一出即刻有二手盘排山倒海出嚟,供应量马上到位,基层全体膜拜,连淡友都感受到诚意,早就唔系“需唔需要成本价卖楼”嘅问题。
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17. 浪子心声 2016-11-28 19:32:11
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引刀兄:
现在CY系「跟著特首选举而说话」,点信得过吖!佢宜家讲就「天下无敌」,呃吓啲市民,如果佢连任,什么郊野公园起楼、就照本卖,就会变成「有心无力」啦。
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18. 我始终学得Cy 会落马 2016-11-28 20:06:31
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19. 香港土著 2016-11-28 22:02:16
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郊野公园起楼成本卖…… 其实,哩招喺完全改变地产业游戏规则,后患无穷,就算我睇淡都唔认同咁做。
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20. 引刀一快 2016-11-28 22:23:49
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我比较关心嘅系郊野公园,最好就系搞个似样嘅填海计划,无需预先张扬照本卖,规划有50万单位的话,楼价马上稳定下跌,社会撕裂会修复。
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21. ddkkmmcc 2016-11-28 23:08:46
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之前唔系吹过话大屿山东面填左佢, 可以住多70万人咩?
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