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文亮言

从车位看楼市泡沫

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年11月4日

  有年轻朋友同我讲,楼市根本没有泡沫,不少专家经常讲楼市泡沫,但又讲不出一个所以然,现在,那些专家已经唔再讲泡沫,车位的图片搜尋結果反而话楼市前景秀丽,国内资金不断涌至,泡沫的事根本不会发生,我对他说,那些专家转軚,就是楼市有危机的时候,有一些专家一直睇好楼市,到今日,就算他们没有转軚,睇法都会保守一些,我便是其中之一,年轻朋友始终不明白,抱著怀疑态度叫我举例以说明之,什么是泡沫。


  我知道他在某屋苑以三千元租了一个车位,十年前,车位业主曾经叫他买入,作价五十万,被年轻朋友拒绝,到了今日,年轻朋友终於用了一百二十万买了那个车位,如果他唔买继续租,租金依然是每月三千元,由於低息持续,在租金没有升幅之下,制造了七十万泡沫,如果租金按比例上升,他的车位应该月租是七千二百元,如果三千元是市值租金,他的车位依然是五十万元,七十万元是泡沫,不过,以现在低息环境,他的车位市值一百二十万亦是合理,但没有人能够肯定低息可以长期持续,利息回升,即是去泡沫化,他的车位价值就会下跌,所以,过去不少专家认为加息楼价就会下跌,但现在他们不弹此调久矣,反而会说,加息?美国怎会有能力加息,在可见的将来都不会加息,老实说,我唔敢同专家拗,他们有一大堆数据在手,我一定会输,我所讲的只不过是一些平日观察所得细节,以微看宏,将我的见解写出来,大家要买要卖,各人心目中的尺度都不同,自己会揸主意。

 
 
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1. 向饭民说不 2016-11-04 11:58:31
最近突然看温哥华的楼价,香港楼价升幅不比温哥华高。
2. 井 2016-11-04 12:53:05
车系香港不是必须品,所以经济一出事,第一件事就系卖车卖车并
3. 井 2016-11-04 13:05:18
25/10/16 有关人民币汇率有以下报道
央行副行长易纲:人币汇率保持基本稳定,不存持续贬值基础
人币离岸价跌至6.7877历史新低
恒生银行执行董事冯孝忠:「如果不断贬值,唔通吓吓用外滙储备顶?」

要保持滙价,楼冇可能咁贵。
要保持楼价,人民币冇可能咁高。
Mr. Tregunter话:「有中国特色嘅楼市,新盘货尾减价会俾旧买家围,所以中国楼市唔可以跌,咁可以跌嘅就只有滙价。」

香港有联系汇率作为金钟罩,罩住嘅系调节汇率嘅话事权。香港跟美元走强,楼价又位处高位,冇法以汇率去调控价值,即系死路一条。

此情此境令我想起,香港的1998-2003

大棋局:中国审判日(完) – Mr. Tregunter
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20161025&sec_id=15307&s=0&a=19811025

人币离岸价跌至6.7877历史新低
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20161025&sec_id=15307&s=0&a=19811298

人民币贬值悬念不解 中资股阴霾不消
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/580eae63e4b0237852bd2056

图片来源 : 苹果日报
9. MSK 2016-11-04 18:59:28
俾博士估中今年中原指数过吾到上年最高位146,不过原因竟然吾系海量供应或加息等等,而系政府突然加辣,下星期一地产股危矣...
10. 向饭民说不 2016-11-04 19:15:47
政府又加大辣椒。但是竟然无人出声。政治问题压过经济问题。
11. 向饭民说不 2016-11-04 19:18:02
9楼,我又不这样想,这几年基本上少了楼换楼。
12. LYC 2016-11-04 19:27:49
应该系我讲CCL破唔到顶啊!
今次只是一个触发点,坏消息接踵而来。
楼市大剂,最近一两个月入货的傻仔,将会有排负资产!
13. 浪子心声 2016-11-04 20:32:07
期望汤博士明天能分析新税对楼市的冲击!!
14. 萧峰 2016-11-04 20:46:21
今晚大地产商冇的训,唔知会唔会提供15% & 30%税务优惠呢?


15. 萧峰 2016-11-04 20:52:31
而四季度有12000个待售单位。

16. 慎用数据 2016-11-04 23:12:48
文章内容所列数据必需紧实,1.十年前市值五十万,今天应远高於百二万。2.市值百二万的车位是收不到三千元租的。
17. 鸟5 2016-11-05 11:33:29
再过多几个月 冇人讲是否c.y. 连任 大陆维稳 除咗c y意外 根本别无他选 打击楼价 房地产政策 根本就系c y 幕后大陆 要嘅政策
18. 鸟5 2016-11-05 11:36:53
下届财政司 应该要换人 曾司长应该系华丽转身
19. 潜水员 2016-11-05 16:19:22
睇左依个论坛咁耐,发现LYC兄系精神分裂,几个月前先话楼价上火星gogogo,依排就劲话人傻仔入错市,系咪傻架
20. to 10/f 2016-11-06 09:18:54
系民生问题压过经济问题.
有乜问题?
21. 引刀一快 2016-11-07 08:34:03
To 19楼  潜水员兄

平心而论,LYC兄短綫确系讲中咗。
22. 舍神 2016-11-08 22:15:05
是否租金不变,价格上升,多了出来的就系泡沫?

车位比楼难玩之一,系....并不能单睇租金去衡量价值!

早排有个卖了 1300万的车位(大约罢), 出租一定收唔到几$$

系...."配套" 的问题!

简单d讲, 系同以前旧屋重建落棺材钉一样!

只不过今次系玩未来新楼的棺材钉!

因 "国策"使然,有MTR的地方,基本上都 "车位有限"

即使租金回报不一定理想 (暂时),但他朝起钉所费不扉! 

他日接货的, 买得入, 并不一定可高价卖得出 (连楼卖除外)

One man's meat is another man's poison.