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地产博客 > 文亮言 返回
浏览人次：40890    回应：20
文亮言

投资者不打算赚的钱尾

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年10月22日

　　去年在楼市高峰，中原指数在146点的时候，有很多自认能够掌握到楼市走势的人，认为楼价还未到达顶峰，楼市会以井喷形式上升，至2017年，中原指数大约170点的时候就会急剧下跌，而且跌幅将会非常巨大，但仍然强调那是买物业的好时机，我只是很奇怪，既然知道楼市会大跌，点解仲会话买楼好时机，应该反其道而行，叫人卖楼，不过，就叫卖楼的人有心理准备，楼市还会有十几个%升幅，之后就会大跌，睇到楼市大跌都叫人买楼，即是叫买楼的人去送死，我认为是心术不正，点解，那些人一定持有不少物业，现在又唔舍得卖，希望楼价升到他认为的顶峰时才卖，卖走大部份物业之后就希望楼市大跌，以便他能够在楼价低价时再买楼，严格来说，他们不是预测楼市，而且希望楼市未来的走势。

　　老实说，睇市很准的人我就见得多，但准到以何种形式上升，几时停止，几时大跌都讲得清清楚楚的人我就未见过，换著是任何一位投资者，知道楼市会大跌，倒不如沽定货，等楼价跌到七七八八时再入货，这是一个上限问题，既然知道上限，就要计算投资与回报是否合理，只得十多个%利润，买入时仲要俾什么印花税，七除八扣之后只赚得几个%，都唔够买惊风散，而且，还要被SSD锁死三年，到可以卖得的时候，楼价早已从高峰下跌，现在买入物业就会由赚变蚀，所以，大多数投资者就算知道楼价会继续上升，但仍然不认为这是入市好时机，现在升幅被视为是钱尾，并不是想赚大钱的物业投资者所要求的。

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1. 香港市民 2016-10-22 09:51:08
http://www.2017.org.hk/
8. 向饭民说不 2016-10-22 11:50:56
港楼最大的风险是人民币贬值。当然引刀话短期来会有很多大陆有钱人来香港买楼避险。但是事实上因为港币追随美金升值，影响香港的竞争力。实体经济必定被打击，比如被抹黑的自由行会减少，水货客会减少。楼价下行压力应该更加大。
9. 挟淡仓 2016-10-22 12:42:35
千万不要卖自住楼，会被挟死。
10. QE浪接浪 2016-10-22 12:45:43
中国同美国已经下定决心继续放水，香港楼价只有一个方向，点唱淡都冇用。
11. 获 2016-10-22 12:55:33
博士都话，香港楼市获已开，跌极有限，即系坐和望赢，唔买等几时
12. 天水围师奶 2016-10-22 12:59:51
天水围师奶林太今年年初叫大家买楼，大家有冇听？
13. 观众 2016-10-22 13:01:35
如果无记错，说2017左右井喷后爆煲的人只是讲过现在已经不是买楼投资的时候了！
这人从来只对大众发放善意的提醒。
14. Sam 2016-10-22 13:05:59
投资法则，鱼头鱼尾唔要
16. 群情凶涌 2016-10-22 15:23:48
博士，唔好再打击我地呢班谂住港楼无得跌既傻硬吧！
19. 浪子心声 2016-10-22 18:37:15
我当然非常认同汤博士的睇法啦，现阶段不是投资者入市的好时间，升幅己到尾声，大赚的机会不多，除时要蚀。

就算自住或上车，我觉得都可以睇定啲先买，未来供应大增，又有持续性，发展商通常先卖较差的单位和楼盘，所以迟啲可能有更多选择，和更好单位可选购。

不用心急，最重要系啱用和啱价，负担得起先好买呀！！
20. 有水放水 2016-10-22 22:21:36
如果香港M3一路上升，香港楼价也只好上升。2008只有6万亿，今年12万亿。2020年好大机会升到15万亿，真系水浸眼眉。
21. 浪子心声 2016-10-22 23:30:12
To 20楼：

博士讲香港楼市升幅可能己到尾声，美国和中国放水己8年，放水都可能到尾声！大陆好像谂仅甚样收水喎?

22. Marie Kwan 2016-10-23 01:50:13
1) 好明显现在每一个议员公务员，建制又好民主本土又好都针对梁特，都绝不关心楼市爆升，不理市民上楼问题，任由楼价爆升都一定要摆明落CY面，这届立法会那么多激进本土，他们只会利用议会玩独立议题玩政治，君不见宣誓各派已玩到天昏地暗!! 难道大家还期望这班所谓议员会有空间有心处理香港楼价住屋问题? 请问以前有没有本土+梁振英这个楼市爆升因素? 所以现在最支持CY连任一定系发展商! 又有戏睇，又发政治财!

2) 今次楼价上涨和上几次的泡沫在政治层面是完全不同，有香港"独特"的国情。未来四年的立法会只会更加不关心住屋问题，四年楼市升一、二倍是基本消费，因为某派议员们"需要"通过指责超高的楼价和失败的房策去令广大市民觉得(由阿爷支持嘅)香港政府有几"无能"、"腐败"和"不理人民死活"，在这个人为嘅背景之下，泛民本土议员结论就系-----"因此"香港系有几需要改朝换代，甚至乎自决自立。四年够玩好多嘢，到你四年后先可以"vote them out"的时候，元朗楼已升到二、三万一尺了!! 乡绅们到时一定排队多谢"猪"议员BB的Backfire!!


3) 政府卖左好多地比内房，真正捉老鼠入米仓，他们财雄势大，在内地最识玩屯积居奇，唔贵就hold起唔卖，香港业务比例不大，不需靠香港卖楼回笼，所以推盘一定比本地发展商慢，未来供应其实有形无实，数字一堆而已。

4) 临近选特首，市场炒家一致睇死梁振英乜都唔敢做，加辣又要过立法会(根本冇可能过)，又唔敢得罪地方人仕攞地，唔敢得罪百几万业主，唔敢得罪区议员，杰志一事可见一斑。


未来四年新一届立会议员只会刻意令政府攞地变得愈来愈困难，所以，经过宣誓一役之后，我更相信楼价会因为政治内斗而变得得更加不合理，二、三年之后，您就会觉得今日楼价其实相当便宜。
23. 有水放水 2016-10-23 08:05:27
QE似吸毒，收水加息讲就容易，大陆只会减息同埋人仔有可能明年再跌多5％至10％，同胞为求自保，会进一步买港元资产，包括豪宅同细价楼。欧洲有排乱，苏格兰会脱英，所以更加多钱会流入香港，香港银行明年会有更大的减息压力。明年港股会升多几千点，也会利好楼市。
24. 自我陶醉 2016-10-23 11:54:59
这是大户与散户操作模式上的分别，大户在升市水尾只会分段沽货，再升再沽，沽完再借货沽，而小户在水尾会买完再买，再升再买，冇钱再借钱去买，每日叫人快快入市的人，如果不是别有用心的话，相信就是抱著这个一衆散户都有的赢少当输的投资心态去叫人入市。

25. 散户 2016-10-23 12:53:48
不知道博士算不算大户，不知道博士会不会分段沽货。历史将会止於147吗？

投资有时需要啲想像力
26. 有水放水 2016-10-23 14:56:21
自我陶醉兄，在过去13年的升市中，我有很多同事同朋友一早就沽清离场做租客，实行cash is king, 结果惨被楼市挟淡仓挟了好多年。香港M3从1997不足3万亿，狂升至今年差不多13万亿，而同期祖国M3更狂升差不多100倍。
楼价只不过是反映此一货币现象，政府如不控制M3，中原指数破147后，只会是另一波升浪的开始。升浪水尾？印钞结束？咁肯定？

27. 大户 2016-10-23 19:29:20
24楼是大户定系连自住都冇嘅淡散？
31. 自我陶醉 2016-10-24 10:01:03
回26楼

你说得没错，既然如此，那为何几年前不直接将资金放在大陆楼市而继续留在香港，去等大陆人手指罅留出嚟？ 投资人要看的是未来，而你说的数据是过去式，先问问自己这些因素在资产价格上反映了多少？ 未来的政策方向又是什么？

其实多国猛人和政策已给了很清楚的提示，有兴趣不妨想想以下问题：

1. 中国已公开承认货币政策无法刺激经济增长，这对未来货币政策有何启示？

2. 欧日近几次会议，已不如市场所料继续加码QE，这代表什么？

3. 杭州峰会上，习大大的开幕词提及现在世界经济已走到自2008年之后的另一个关键时刻，这是什么意思？ 

4. 耶伦近期多次提及联储局应考虑必要时容许购买债券以外的不同类别资产，到底要买什么？为何要买？什么时候买？

5. 各大央行都密密减持美债，这又是为何？

6. 索罗斯第二季资产申报中，公开他做了大量美股短仓，莫非他是无的放矢？

7. 人仔入SDR后为何持续跌破近年新低？ 讲白啲，中国已是过海神仙，无需再为人仔托市，未来几年人仔势必进入贬值刺激经济的时代，直至经济有明显起息为止，那么人仔未来的购买力是在增加还是在减少？

32. 引刀一快 2016-10-24 10:19:07
一般嚟讲，钟意讲印钞嘅，就唔钟意提薪水。