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压冧楼市的最大因素
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2016年10月5日
有网友叫我讲一个因素可以压冧楼市，只准讲一个，我毫不犹豫话供应，虽然利息，经济环境，需求减少都可以压冧楼市，但那些都会循序渐进，不会即时压冧楼市，如果大家知道供应会大幅增加，本来打算买楼的人都唔敢买，卖楼的业主又会割价求售，楼市即时会下跌，不过，我当时认为这只是理论，以香港地产商的理性同默契，供应大量增加是不会发生。
我错了，有消息指出第四季供应量会达到一万二千个单位，差不多是前三季总和，而新楼销售情况已经去到强弩之末，如果第四季供应量比前三季任何一季还要少一些，楼价是可以维持，如果道听涂说的供应量是真的，的确大事不妙，购买力一定会被炒到反底，地产商会用尽所有方法推销手上未完成单位，有人会话，既然单位还未完成，还有三十个月才交楼，地产商毋需这样心急，我相信地产商知道供应量将会大增，今日唔卖楼，明日可能要减价促销，甚至会有大量货尾留低，虽然，我话供应是压冧楼市最大因素，但如果供应不是突然增加，在大家有防备之下，影响还是有限，如果第四季供应量真的是大幅增加至一万二千个单位，是不是突如其来，我的确很难肯定。
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1. Tony lam 2016-10-05 08:53:08
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点解政府一味桶D黄蜂窝、唔恶作嘅地就唔搅佢、特登要粒粒皆辛苦、解释咗现成又易唧嘅上水贵族波地、唔收番起楼嘅背后考虑、就系怕大水冲倒龙皇庙。
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2. Desmond 2016-10-05 09:11:09
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为了推动成交，发展商创意无限，提供新楼先住后付，成交期长达12年，香港这些卖楼方式都是创世界先河。
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3. LYC 2016-10-05 09:17:34
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新盘将会开卖，发展商继续订价进取，到时销情惨淡，大家才醒觉这个价位已经冇承接力了。 新盘源源不绝，加息升温，最近入货将即时坐艇，唯有同自己讲自住楼有买贵冇买错或者收几年租慢慢追回楼价呢！
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4. Tony lam 2016-10-05 09:17:48
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高度重视放大反民声音、谦卑而歇尽全力说服反对力量、留下破绽比对方觉得胜卷在握、令佢死咬不放永不放弃、客观地将供应拖延责任卸比对手、689有料 !
现实上香港地产一冧、即失去动力、地产唔好景时、香港会点 ? 睇番都唔系太耐之前嘅事 !
689对定错 ? 表面系唔讨好、但饥饿营销先矜贵 !
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5. 向饭民说不 2016-10-05 09:28:04
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令一个原因就是颜色革命，乌克兰和俄罗斯就是例子。 有资产的你，要感恩689，感恩解放军，颜色革命先无在香港发生。
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6. 乌5 2016-10-05 09:45:05
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现货才是关健，租金如是，见到棺材果滴眼泪才是真。。不过好似出年年中先到
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10. 谢谢指教7FN3 2016-10-05 10:34:17
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看供需!只看供应是偏颇，还看需求，从租务市场着眼，租金上升求盘者众，空置率低，即有能力消化。大量供应又不是现货，是三十个月的期货。华懋向来惜售，但越卖越贵，卖迟几年好赚过重覆不断建筑和出售。卖楼花与卖现货是经营手法各自不同，过往的经验是早买好过迟买，被吓倒的人惊下惊下已过十年，敢买的人已打算再买多一件!始终都是要多谢这类明灯吓走部分买家。
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11. 凝风 2016-10-05 10:51:09
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压冧楼市的最大因素===> 我会答失业率
8:2定律 = 8成既钱系2成既人手上 2成有钱人唔需惊无钱，即系有8成人，有可能无左份工会点！？ 就算有积蓄干顶，又维持头家，你供紧楼，顶到几耐？ 好快会搵到工，可能人工大不如前。 财政能力弱点，跟住就卖楼，就到博士讲既供应，当然一手供应，还会有二手供应。
而家市况，好多企业出盈警，做到生意赚唔到钱。中小企又死一堆，听到好多老板睇住租约死顶紧。
量化宽松已去到尽头了，负利率风起吹起。 中国去库存政策，增加民债。 大家睇到大势，投资者睇路了。
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12. 香港土著 2016-10-05 10:54:43
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向饭,
颜色革命力量又黎喇... 快D买楼, 帮手撑住楼价, 唔好比美帝得逞！
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13. 金楼玉衣 2016-10-05 11:20:55
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to 7井 小朋友, 老萧一向口裹说不, 身体很诚实. 小朋友, 你今次交左学费, 下次要醒目d la. 知吗?
口讲睇淡楼市 老萧3,800万买豪宅 http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160927/19782918 老萧萧若元与萧定一两父子之前话唔睇好楼市，呢几个月却一齐入市买豪宅，似系另一个「口里说不，身体却很诚实」嘅例子。
萧定一今年中接受传媒访问时话，佢同爸爸睇法相近，唔睇好本港楼市，但佢为咗子女住得舒服啲，先至斥资1.5亿元，买入西半山新盘殷然顶层复式户。
唔通萧若元又系想住得舒服啲？位於东半山肇辉台嘅诗涛花园，土地注册处显示，新近有个高层单位以3,800万元成交，登记显示，买家系萧若元。单位实用面积达2,189尺，实尺1.7万元。
喺自住单位楼下诗涛花园上世纪80年代落成，出名实用，实用率逾九成，间隔四平八正好用。听闻，萧若元一直住喺呢幢豪宅，今次买入嘅单位，正正喺自住单位楼下。
单位对开嘅景观好唔好就见仁见智，虽然前望跑马地至渣甸山一带景色，而且诗涛花园旁边有一条楼梯可通往皇后大道东，几分钟就到湾仔，但物业居高临下俯瞰全坟景，都算壮阔。
萧若元𠵱家住紧嘅单位系2007年以佢老婆名义，斥资2,000万元买入，家阵3,800万元买楼下单位，可以话相隔9年，楼价大升约九成。话唔定，萧若元已经对楼市前景改观，所以先至把握机会入市扫货喎。
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14. 浪子心声 2016-10-05 14:27:47
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To 13楼金缕兄:
萧先生所买的是「真豪宅」，问题不大。
现时及未来的大量供应是新界或假豪宅的劏房单位，明年中当这些供应到位时，楼价有较大的调整是非常合理。
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15. 金楼玉衣 2016-10-05 14:43:53
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to 14. 浪子心声 我同意劏房单位有较大的调整是非常合理, 因为我都唔明果d 单位点住, 老实, 劏房单位就算跌7成我亦不会买, 亦唔会觉得奇怪, 原因同劏场变死场一场. 但要明白, 土地资源有限而且是宝贵的, 浪费左起劏房单位, 市场又少左一d正常单位供应. 最后, 正常单位只会更值钱. 你谂下, 如果有一日旺角有一半铺劏细左再以高价卖出去, 但细到做唔到生意, 结果最终跌7成, 但剩番个一半正常铺既铺价会唔会跟跌? 定系因为唔够正常铺供应, 结果更值钱? 我估是后者.
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16. 井 2016-10-05 14:50:02
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18. 井 2016-10-05 14:56:23
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四叔几时死 
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19. 毫宅 2016-10-05 14:59:02
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笑死人 香港毫宅 重差过公屋质素 包层外皮 国王的新衣 你买紧咩野
重申 香港人不是很有钱 而是全球量化宽松后人人都觉得多钱左 量化宽松肯定会完结 即系美国收成的日子
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20. 真真薯片 2016-10-05 15:40:04
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在下唔会因人废言, 今次火星人讲得有道理由
新盘高溢价攞缺乏承接, 代表果口价系维持唔到, 问题系当受欢迎既屋苑式两房新盘开返万三到万五蚊尺黎卖, 又有冇承接呢？要试过先知
打头阵系丽新tko新盘, 不过丽新卖楼功力似乎一般, 如果系新地雷霆操刀, 应该可以卖个满堂红, 延续楼市强势, 但系由丽新上就好难讲
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21. 萧峰 2016-10-05 16:02:36
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大陆这一轮楼市井喷，完全系地方政府去库存所为，但已经去到强弩之末，虽然近期政策开始收紧，但后继无力，可怜民众，又系垫尸底。
投资世界，风高浪急啊！
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22. 向引刀・土著说不 2016-10-05 16:41:17
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内地城市推出收紧售楼政策发生在十万八千里外，跟香港人似乎没半点关系。惟想深一层，面对超低利率，渴望为资金谋出路者多不胜数，大陆限购不等於在香港限购，只要国内货币政策一直宽松下去，结果你懂的！
内地楼价再创新高，9月百城住宅价格指数连续14个月「双涨」，按月上升2.8%，按年则上涨16.6%，升幅更扩散至二三线城市，升幅榜的头五位依次为郑州（单月上升9%）、无锡、常州、昆山和珠海。 楼市热火朝天，政府加强调控力度，只过去一周已有9个城市推出收紧政策。限购、增加首期比例、增加供应等三管齐下，这些方法会否奏效？木宰羊，但要阻止楼价上涨其实很简单，方法从一个百年前的故事说起。
经济学大师海耶克（Hayek）在其著作Hayek on Hayek中写了一个有关前辈学者的故事。上世纪20年代初，奥地利面对空前的恶性通胀危机，政府束手无策，遂向经济学大师米塞斯（Mises）求救。米塞斯微微一笑，请来访的官员半夜12时在政府印刷厂前会面，到时候他便会提供对付通胀的锦囊妙计。
政府高官最初有点不以为然，但最终也同意赴约。至半夜，高官和随员急不及待问早已到场的米塞斯有何妙计，米塞斯二话不说就问∶「有没有听到印钞机不停滚动的声音？只要关掉这些嘈吵的印钞机，通胀便会自然回落！」奥国政府听从忠告，严控货币供应，恶性通胀也随之结束。 内地楼价过去1年多急涨，主因不是居民收入急升，而是市场充裕资金追逐有限资产，楼价遂觉醒而一飞冲天！ A股去年第三季急跌，加上今年首季环球股市急挫，引发内地推出极为宽松货币政策。内地首季的新增贷款量甚至较2009年首季金融海啸时还要高【图】。好处是身处危急之际的经济终於喘定，副作用则是资产泡沫随之膨胀。 
恐慌和贪婪再推高楼价 经济下行及产能过剩，投资机会减少，好的企业不愿意增加债务，银行也不愿轻易贷款。实体经济无法吸收流动性，资金惟有在不同资产间四处乱窜。既然股市不旺，资金便进入楼市。楼价初升，本不一定会成为泡沫，但不同持份者的暗许或推波助澜，结果让楼价出现不断自我实现式的上升。 「面包」价上升，「面粉」价自也跟着上涨。地价上升，卖地收入增加，地方政府自也希望地王频频出现。内地本缺乏投资产品，楼价上涨自然吸引民众的积蓄追逐；银行本已缺乏放心的贷款项目，按揭一般相对较安全，加上上头催促要将资金贷出，银行自然乐意放行。楼价地价愈是互创新高，民众愈是担心赶不上升浪的尾班车而纷纷入市，结果恐慌和贪婪再次推动楼价上升！ 这个游戏要待市场上的购买力消耗殆尽才会完结吗？不一定。限购有用吗？治标不治本。既然地产狂潮几由流动性充裕引起，要判断楼价去向，还是要看货币政策还会否一直宽松下去！
货币政策随时转向收紧
央行年初为何天量放水，因为其时中外经济好像快要崩溃。现在呢？A股重上3000点，港股也靠近24000点，反倒是楼价快要与天比高。那么你认为央行接下来会继续放宽，还是收紧货币政策？楼价地产商说了不算，央行说了才算。 货币政策转向收紧会对楼市和股市有什么影响？细心回想2011年便可知大概了。
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23. 井 2016-10-05 17:11:29
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24. 向引刀・土著说不 2016-10-05 17:46:18
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睇一下小朋友喜欢做乜嘢：
【on.cc东网专讯】 香港楼奴多，唔少成功人士都叫年轻人平时节省开支，少啲去旅行，早日上车。大新银行(02356 )最新调查就发现，香港年轻人并唔系「月光族」，有60%的受访者有储蓄习惯，但年轻人储钱最大目标就系去旅行或者工作假期；储钱畀首期买楼只系排第3位。
究竟年轻人储钱的目标系乜？调查发现，53%人储钱为咗旅游或工作假期，32%为了买心头好（即手机、手袋及相机等），而目标储钱预备首期上车的年轻人有31%。
依数据看，去旅行或者工作假期，大比数抛离其他储蓄目标，似乎对年轻人嚟讲，享受人生比做业主更加有吸引力。
值得留意的是，调查发现有62%受访者，对达成储蓄目标的信心偏低。事实上，要储钱去旅行或者买心头好都唔系难事，相信令年轻人信心偏低的主因都系买楼啦。
是次调查对象为400名22至39岁在职人士，扣除住屋、其他日常开支及个人消费，受访者平均只剩收入的22%。
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25. Buu1004 2016-10-05 18:07:42
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在盲抢地政策下，供应短至中期必增，但三至五年后，何来地方再可发展？又吾填海又吾问亚爷攞地，楼市储备用干下又会再爆过！
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26. 向引刀・土著说不 2016-10-05 18:28:59
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井兄，你要送『祝福』俾喱班朋友呀！政府做事必须得到他们的背书才可行。黄龙坑纳入东涌规划 环团关注【本报讯】城市规划委员会昨日讨论《东涌市中心地区分区计划大纲草图》，位於逸东邨东南面的河岸区黄龙坑首次被纳入该区大纲图，虽然规划署建议列为「自然保育区」，但环保团体担心大屿山正急速发展之际，该河岸区恐成倾倒泥头地点，出现先破坏后发展的情况，要求规划署为黄龙坑制订「发展审批地区图」，一旦出现破坏迹象，部门可即时采取执管行动。
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27. 浪子心声 2016-10-05 18:44:18
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井兄 和 向引刀－土著说不兄，
希望你们不要再贴报纸全文好吗?
这么多长报纸文章和这么大的图，令到版面很难阅读。
加条「超连结」(Hyper Link) 就足够啦！
希望你们多多合作！
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28. 向引刀・土著说不 2016-10-05 19:36:27
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27/F, Who the devil do you think you are?
菲总统称不再尊重美「奥巴马落地狱」
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29. Sam 2016-10-05 21:27:11
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30. 云在青天水在瓶 2016-10-06 00:00:07
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现在楼市的基本因素在於：
美国进入加息周期；
香港新楼供应经过政府几年的努力，逐渐增加；
中国经济放缓、通胀回落。
样样都对香港楼市产生负面影响。
有人讲美国加息遥遥无期。的确，美国在利率政策上进退两难。不加息，难以将以往几年量寛的资金回笼，一旦出现问题，很可能引发超级通胀。加息，又怕影响刚刚复苏的经济，特别是影响出口贸易，把刚有起色的经济打回原形。但无论如何，加息已经开始启动，不同的是加息的进度和幅度。如果货币政策处理不妥，很可能令美国经济进入滞胀。
正是这种加又不能，不加又不可的困境，令美国对加息举棋不定。尽管幅度不至太大，但加上供应增加和中国通胀放缓的合力，足以引发香港楼市的中期调整。
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32. 引刀一快 2016-10-10 21:03:57
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人家老萧大把钱，相连屋千金难买！富豪买相连屋又点可以作爲例子？
我咁穷都喺2013年买咗间相连屋喇，根本同楼市看好看淡冇多大关系。
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