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文亮言

香港楼市衰过97

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年5月16日

  人称大鳄的著名基金经理巴斯Kyle Bass,在拉斯维加斯一个研讨会上讲香港楼市以free fall形式下跌,仲衰过97,类似情况在过去有不少分析师、基金经理讲过,但香港楼市的表现与他们的说话背道而驰,大家都见怪不怪,根本唔会有人提起,所以,久不久就会有分析员讲香港楼市会大跌,就算已经讲过的都会再讲,佢哋唔闷,香港人都觉得闷,这些新闻亦早已不是新闻。
 
  如果一个分析员话香港现时楼市衰过97,只是证明了一件事,就是那人根本不懂得香港物业市场。在97年,一个业主随随便便持有几个物业,负债比率最好的时候亦高达8成,当楼价下跌,那些人的总资产值远低於他们的欠债,基本上是一个负资产者。那些资不抵债,又唔肯供款的业主,他们的物业最终会被银行没收,变成银主盘在市场上出售,而售价又低於市价,做成骨牌效应,最后楼价大跌七成,到2003年才止跌回稳,如果物业不变成银主盘,大跌的机会就会减少了很多,现在虽然有负资产出现,不但数量不多,而且那些负资产业主并没有停止供款,变成银主盘的数量不多,没有大量物业被银主迫售,楼价就不会大跌,这是香港楼市是否会大跌的内在因素,虽然,能够影响香港楼市大跌亦有其他世界因素,例如利息等,但那些因素除了影响香港之外,亦会影响其他地区,不能够只说香港楼价会大跌,其他地区平稳,没有理据的分析,是很难站得住脚,即使巴斯也不例外。

  外国评论员如果讲香港楼市会大跌,大多数会以97为例子,但是他们知唔知道,楼市下跌超过一半,在大家记忆中只得97一次,但股市下跌一半就不计其数,讲楼市衰过97的巴斯并不是第一个人,亦不会是最后一个人,我觉得今次巴斯攞嚟衰,无形中得罪香港政府以及金管局,如果他的讲法是对,即是话香港政府以及金管局冇用,辣招同逆周期措施都不能够阻楼价飞插下跌,如果说法是错,香港政府一定会反撃,大鳄都要收山。

 
 
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1. 过路人3 2016-05-16 08:49:56
现在是一个大陆人,或公司够胆拥有多个房子。本土香港人现在不像97年一样,大部分都是一套。

但大陆大妈,公司等多数在香港都不只2套房子。所以本地的香港人抗跌能力强,而大妈们就…………
2. 过路人3 2016-05-16 08:56:11
………还有香港人一般都不缺钱,就算加息都能还房贷。

只是大妈们,或公司周转等经常出现问题(政府打击,生意问题等),所以个人认为他们才是让香港有骨牌效应的元凶(假如楼价要大跌的话)
3. Carson 2016-05-16 09:08:02
呢条巴斯个基金年初大举沽空人民币同中港股市, 应该都揩唔少嘢, 佢梗系要唱返淡啦.
4. 伟恒 2016-05-16 09:38:55
要长时间忍受阴跌也不是一件好受的事情。
5. 引刀一快 2016-05-16 09:43:38
点解睇嚟睇去呢位巴斯咁熟面口嘅?
6. 大部份人不卖楼 2016-05-16 09:58:30
大部份人不卖楼并不代表楼价不会跌。情况就像一只货源归边的股票,八成股份被人长期持有,哪影响市值的就只有剩下的2成。问题就在於到底买的人多,还是哪2成急沽货的人多? 还有,楼仍在不停的起,而且比过去十年的平均数都多... 
7. 打工仔 Andy 2016-05-16 10:13:28
现今香港一般业主持楼能力比起97时强好多, 97供楼利息十里真系好辛苦!
今天, 利息就算加也加不到1,2% , 都系叫低息, 供得几年会还左好多本金, 真系几好! 哈哈哈!
8. 有关官员应该向这位朋友学习,并致意最崇高的敬礼! 2016-05-16 10:27:08
http://hk.crntt.com/doc/1003/9/0/5/100390546.html?coluid=81&kindid=2298&docid=100390546&mdate=0911123624
曾荫权难忘美刊批判 《香港已死》长置案头

http://www.chinareviewnews.com   2007-06-18 07:52:40  


曾荫权给香港今天的形势打70分。文汇报图
  中评社香港6月18日电/香港回归前两年,美国《财富》杂志预言“香港已死”;事隔12年,《时代》周刊以封面故事形式,承认自己的姊妹杂志《财富》当年错判香港形势。更直认今日香港比从前更有活力。  

  一直把《香港已死》这篇报道放在办公桌上,时刻提醒自己的特首曾荫权在接受香港文汇报访问时,对《时代》为香港“平反”感到高兴,但也坦言香港不能自满,全球经济急速一体化所带来的挑战、贫富悬殊差距拉大的警号、人口老化所衍生的医疗社福开支压力、政制发展持续20年的争拗不休,凡此种种都不能轻视,当局必须居安思危,未雨绸缪。  

  当然,《时代》也强调今日香港是“晴天有云”,前景仍受许多不明朗因素影响。曾荫权对此完全同意:“晴天有云,是给香港打了80分,可说是最高的评价,甚至可能有点过了,我自己才给香港今天的形势打70分。”曾荫权不是过虑,而是看到了《时代》周刊可能忽视了的一些潜在问题。  
9. 苦前业主 2016-05-16 10:36:08
美国佬唱衰香港经济及楼巿,银纸印多咗,既盛势美元升值强劲,衬美元升势横霸天下大举扫货,何错之有呢?

美国佬呢下资本主义财技,边个够佢玩呀?

10. 繁荣香港 2016-05-16 10:56:18
香港人咁劲,未惊过!!!

果D穷鬼美国佬, 之前懒劲, 抄燶楼, 而家仲未惊完JAR
11. Alan Pepper 2016-05-16 11:41:35
J. Kyle Bass is the founder and principal of Hayman Capital Management, L.P., a Dallas-based hedge fund.

Hayman Capital earned 212% in 2007 by shorting subprime mortgages. In the next 8 years, the fund averaged 1.56% annualized. Hayman has gone through its ups and downs, but some of the downs have been significant. Bass' Macro Opportunities Master Fund went down 32% in a single month, April 2012, by which time it had declined 61% in value since its founding in July 2010. Hayman fell more than 6% in the first quarter of 2014, during which the S&P 500 gained 4.4%.[35]

一朝得志,语无伦次。
可能佢好唔掂,比索罗斯收买咗 😅😅
12. 为「三剑侠」干杯!准备好再来就打实你,你估打得你少呀! 2016-05-16 12:16:58
回顾「三剑侠」对於当年这段重大历史过程,内心应留下今生都不可磨灭的深深烙印!
2007年06月19日

回归10年百人志:任志刚打大鳄「靠智慧不靠运气」

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任志刚坚信当年入市是「冇得拣」。 资料图片

金融市场云诡波谲,作为全球任期最长及年薪最高的「央行行长」--金融管理局总裁任志刚的角色身影,就像市场一样,喧闹惹火、充满色彩。他又是目前特区政府内,唯一直接师承殖民地时代而仍然掌管财经事务的重要官员,令他的个人仕途与香港金融发展,扣上不可分割的微妙关系。 记者:刘美仪

回看过去十年,任志刚说最难忘记的始终是金融风暴。对於曾被联储局前主席格林斯潘批评、后来「盖棺定论」获得平反的98年入市行动,今天回想起来,他形容尽管「心情百般矛盾」,但他仍坚信当时入市是在「冇得拣」下正确而成功的决定。

「居安思危」是为做官宗旨

一直以自由市场信奉者自居的任志刚,自称师承不干预政策鼻祖的前财爷夏鼎基。回顾30多年官场生涯,任总不止一次经历本港金融史上的重要关卡,83年面对信心危机港元大幅贬值,港英政府拍板订立联系率。回归前后,他又直接参与本港金融体系过渡安排的重要决策,97年港元港股被国际炒家夹击,他与当时财爷曾荫权及财经事务局局长许仕仁组成的「三剑侠」,在98年8月决定动用过千亿元公帑入市,与炒家背水一战。
经历过金融风暴,任志刚表示,加倍明白到他经常挂在口边的道理--居安思危,要「将手放在市场的脉搏上」,洞悉市场发展,做好预防工作。他认为,国际金融在全球化影响下,风险千变万化,需要加倍管理。回顾入市一役,他说当时早在7月中因内在和外围市场的压力,他已感到捍衞市场的需要,入市决定并非一时冲动。
翌年政府成立盈富基金,并於01年完成「回本」大业。任志刚认为,政府是适时将重大危机化为转机。市场却认为,政府反败为胜甚至有钱赚,全赖98年10月对冲基金在俄罗斯损手撤出市场,香港可说是得到幸运之神的眷顾。但任志刚反驳,即使对冲基金有更充足的「弹药」,他仍深信政府可以击退大鳄,最重要是当局已掌握炒家狙击港元的手法,对症下药自然药到病除。
对於国际市场当年曾经批评香港的入市行动干预市场,任总似乎未能忘怀,所谓寒天饮水,冷暖自知,往往自己身处危墙之下,才明白个中苦衷。他说,直至金融风暴波及世界遥远角落,「人们的观点才有所改变」。这个「人们」,当然包括德高望重的格老。任总不忘引述格老在2000年7月的总结语说,正因为私营部门应付外来冲击能力有限,政府的安全网和干预措施不能完全被取代。

赞回归后金融运作更独立

回归前港督根据《英皇制诰》及《皇室训令》,作出任何涉及影响殖民地货币法例的决定前,须先听取英国政府国务大臣的指示。任志刚称,回归后从香港的货币与金融体系运作经验,反映特区政府享有较回归前更高的自治程度,毋须「甚么事情都要打电话,发电报到英国」;一国两制下本港货币及金融体系独立运作的承诺得到体现。
【回归10年倒数12日】

13. 股票投资人 2016-05-16 12:37:39
大陆资金, 千辛万苦 出到来香港, 不到最后一步都不会卖出海外资产再返去. 因为国内的投资回报都不好, 如果要靠钱救急都会找国内高利贷, 所以卖香港资产去救大陆的例子不多.


14. CH Chan 2016-05-16 12:53:29

in 1997, there was no support from China, at that time, China private property was just a baby stage...

香港住宅楼价回落,新界细价楼跌幅更明显,部分趁深圳楼市急升变现的投资者,返港楼执平货,粉岭名都有两房户,获沽出罗湖区收租单位的买家,以350万元购入,低市价近10%,亦有沽出2伙龙岗区单位的投资者,转以约300余万元购入元朗新盘映御收租。

Today, China properties are more expensive than NT Hong Kong properties, that created extremely strong support for those investors to sell China properties and buy back HK.

Water always flow from high ground to low ground. Physics works all the time.  

15. 林师奶 2016-05-16 18:05:27
香港人受了一定的教训,都变得多了悲观,少了胆量,所以很少人真的敢去搏,大家都稳稳阵阵的。

一台麻雀,四个都不想博,不想出宠,打和的机会就比较打。
16. 真真薯片 2016-05-16 20:22:59
讲唱跌, bass哥一定及唔上文汇报

日日洗版式狂唱淡, 不过文汇冇乜人睇, 在下都系地产网望下d新闻标题就算