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并不是预言，是未发生的事实
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2016年5月11日
最近我写了一篇文章，讲及负资产数目到今年九月时就会有机会突破一万宗，有评论员质疑，我今次的预言是否准确，我有小小意见，我讲的并不是预言，只是未发生的事实，到今年九月，负资产数目可能只得九千八百多宗，或者会有声音说我的预测不准确，好似我在去年预测细价楼会在半年内爆煲，只不过迟了一个月，就被人嘲笑，其实，当时我并没有预测，我只是讲出了未发生的事实，不过，时间上未能掌握到百分百准确。
今次我对负资产的预测比较简单，在楼价从高峰下跌10%，基本上是不会出现负资产，但跌超过一成之后，负资产就开始出现，每下跌一个百分点，负资产就会相应增加，楼市即使下跌缓慢，负资产都会急剧上升，有一发不可收拾之势，而且，数目不会下降，直至楼价调头回升，虽然，负资产数字将会相当惊人，但杀伤力不大，只要业主继续供款，避免负资产变成银主盘，如果是这样的话，即使负资产超过一万，大家亦毋需恐慌。
况且，现在的负资产与过往不同，以前持有负资产的人，他们持有资产总数价值远远低於负债，换句话说，他们是负资产者，但现在持有个别负资产物些业的人，他们亦可能持有一些不是负资产物业，甚至现金，股票，债券等，基本上可以随时清还负资产物业欠债，不过，只要他们准时还款，银行亦不会要他们立刻清还欠款，所以，即使出现一万个负资产，亦毋需担心，除非，那些持有负资产物业的人准备放弃，这又另当别论。
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1. LYC 2016-05-11 09:12:40
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好，负资产急升，政府可以有藉口放宽按揭！ 现在个楼价已升番晒，新盘入票量反映需求强劲，向偶客将炒爆邻近2手楼。 加上放宽在望，相信爆上火星只是迟早的事而已！
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2. 引刀一快 2016-05-11 09:41:08
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LYC兄
句句都矛盾，又点说服人落疉呢，不如三行字分开地方发表喇。
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4. 我是资产阶级 2016-05-11 10:13:39
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十分欣赏YLC的分析能力，无产阶级烂泥就由得佢吧！尽管楼价下跌20%，他亦是屙尿都冇力，只会单单打打畀负面说话你听嘅啫！
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5. 香港土著 2016-05-11 10:24:19
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刀兄，愿者上钓嘛。大侠赞佢有时都几有point架，不过要分开一个一个point独立睇罗。
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6. 睇死你得把口，满足於蜑家鸡塘边鹤，只是冇钱买！ 2016-05-11 10:41:07
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荃湾绿杨2房零议价 460万售 经济日报 – 3时前【经济日报专讯】平价盘源被吸纳后，荃湾绿杨新邨低层两房户，於不设睇楼情况下，获用家以460万元承接。同时屋苑3房户亦以600万元沽，属本年高位。 445尺低层 尺售10337 上述绿杨新邨两房户，为K座低层06室，实用面积445平方尺，叫价460万元，已属当时屋苑楼价最平盘源，单位正有租客居住，不设睇楼。由於合买家预算，即时以460万元，零议价情况下购入单位，交吉后作自住用途，实用尺价10,337元。原业主2012年以300万元购入单位，持货4年，转手获利160万元，升值53%。 过去同面积低层户，成交价曾低见430万元，部分1楼单位造价，更跌穿400万元水平。中原地产分区营业经理林经略表示，上述成交K座单位，距荃湾港铁站出入口最远，加上不设睇楼，以460万元沽出，亦属近日好价。 高层3房户 600万易手 同时，屋苑C座高层3房户，实用面积582平方尺，以600万元沽出，为本年3房价首次重上600万元水平，较本年3房造价低位约550万元，回升约9%，实用尺价10,309元，新买家为外区用家。 林经略续指，4月份绿杨新邨录7宗成交，属本年较多成交月份，平价盘沽出后，现两房入场价回升至470万元，全屋苑可即时睇楼的匙盘，只有5条，属本年最少，另5月份暂录约3宗买卖。 事实上，绿杨新邨位於荃湾港铁站上盖，向来由用家主导，故交投量一向不多，每月平均不过10宗，尺价相对平稳。根据EPRC经济地产库显示，屋苑楼价高峰期为2015年8月份，平均尺价11,964元，相比於屋苑新近尺价约10,600元，跌幅约11.4%，较中原城市领先指数新界西区指数，最新高位下跌约12.7%为少。 更多经济日报网站内容, 请登入hket.com 
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7. 路人甲 2016-05-11 10:55:54
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在我个人立场, 不管是FULL PAY 抑或借足9成按揭, 只要买入价比巿价跌了, 就算是负资产!!
现时, 一般的系以借资额度来量度, 即系, 你借了9成, 只要跌超过1成的, 才算负资产这个资格! 大概是被影响的人主要系'百业之母' 即系银行;否则业主蚀系业主的事.
在我作为业主来看, 我并不完同认同. 即使您只借3成, 层楼1千万买, 即系你拿了7百万出来. 只要层楼跌到得6百万, 才算负资产吗? 跌了10% =900万, 你1千万入, 其实已经负啦! 不过银行则未入肉, 所以唔当系负资产! 因为佢只借了3成出来, 300万, 层楼佢仍然未蚀本(如果收楼计) 是不是要咁理解?
大概, 业主只可以视为 ''蚀本货'' 吧了?! 哈哈! 因为你蚀本与银行无关......
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8. SHUN 2016-05-11 11:21:29
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新盘好多地代入票就讲成好多人买？白痴废物托到无哂花招喇…………负资产嘅人多少都系自己贪心、信你地D杏家橙乱吹、抵死！
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9. 真真薯片 2016-05-11 12:09:30
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海啸都有一万宗负支产, 当年楼价跌15%左右, 其实因果应该调转, 系楼价跌15%, 所以有一万宗负支产
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10. LYC 2016-05-11 13:00:47
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11. 羊毛 2016-05-11 13:02:39
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#7 路人甲兄
概念不同吧, equity vs. asset value, owing vs. loss, floating vs. realized loss. 如用赚蚀概念计算, 个人认为要计埋买入物业总代价会准确一点。
始终输到得返条底裤, 总好过输到仲欠人几条底裤啊
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12. logical error 2016-05-11 14:07:17
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This LYC simply logical error, there is really someone supporting him? Or it is himself?
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13. Tony lam 2016-05-11 14:43:20
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冇咗L君/公公咁逗趣、呢度冇咁热闹㗎 ! 留客之道梗要有D 味精先得嘅。
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14. to 12 2016-05-11 14:51:35
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长河大侠好支持LYC的, 话佢有point. 至於长河大侠同LYC是否同一人就不得而知了. 不过, 一个连判断一个人既分析力都无既人, 在此论坛真系只有一人了.
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15. 路人甲 2016-05-11 15:06:57
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蚀左就系蚀左. 即使唔使被银行CALL LOAN, 准时供楼就好, 也是蚀左. 只系心里上舒服一点而已. 实际上没有啥分别.
至於OWING 与及 LOSS, 两者之间, 在乎呢笔钱系边个度? OWING的系银行的(蚀入)肉 (这条数坊间最在乎!) LOSS的系业主的.
即使FULL PAID 业主自己也心里明白系赚,系蚀. 戆佬数计是也!
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16. Ed 2016-05-11 16:46:53
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"并不是预言，是未发生的事实" This topic is just so cool, I like it! I did not means I like this situation happened, just the topic name. That means Dr. Tong has confidence that his prediction will not be 90% but 100% correct.
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17. SHUN 2016-05-11 16:49:08
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边有经纪入票、哈哈…………笑左、不过你条托市怪又错唔哂、因为有D所谓经纪、跟本就未有牌、烂仔系新盘打交争生意大家见过未？果班人有几多有牌？系有客签订文件交易时、先有个有牌地代出面！
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18. SHUN 2016-05-11 16:51:52
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19. 事实 2016-05-11 17:31:21
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事实系跌这么少已经这么多负资产，可见这些业主都是没有实力强行上车之徒。这些人拿一成首期都已经出尽所有力了，不像这里的师兄拥有无数物业，楼市再下跌对他们所造成的心理影响可见何其之大。
加上经济环境只有更差 ，现在只是秋天就是说冬天就在前面。这些人已经用尽力气上车，如果遇上失业率上升，工作给掉了，请问物业如何守下去? 哪些人常说业主防守力强，他们大不了不卖自己的物业，难道防守力强的业主可以帮这些人供楼吗?
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20. 无言 2016-05-11 17:31:24
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楼市同经济,政治,买入卖出者心理因素互动
1)楼市升跌,有两极意见。但无论睇升同跌,都同经济同政治有莫大关系吧?我谂无人否定。现在全球实体经济互相影向下令互相拖累。穷斗穷,衰斗衰。所以有谁够胆讲未来两三年经济会好。经济唔好,必定削弱消费者购买意欲同能力,徐非系有无限金钱者例外。
有人説,经济差,低息咪一路可持续,咪接近无息借钱?,系,个人估10年内利息都唔会大升。但利息低仍要还钱,记住,系低负担(成伴),不是唔使还。既然要还,咪又要睇经济好坏。咁大家觉得未来三年全球经济好定坏,呢度自行判断啦。
又有人说,,现在热钱泛滥!钱多不怕跌。呢个当然啦。正如四位打麻雀,原先枱面注码共一仟。但打打下,其中一位输到近乎清档,咪笃住手指先,,又打打下,另一位又一样,又笃手指.......去到后期,赌注由一仟变为十万。四位惊觉,,哗,呢塲麻将点结数,一系焗打,一系反枱唔认数,当无打过。反枱唔认数,即多咗出来九万九仟咪即时消失...而原本个一仟,咪边个拳头硬拎埋。咁结局可想而知!(呢D咪政治)。热钱不可靠也,,迟早要结数。
又有人话,楼市系必须品,唔买都要租,唔通训街。啱,但要加上“消费”呢两个字。凡用钱购买的东西,就系消费品。咁就要睇价钱同负担能力......饭无钱时都食小D....住无钱时咪住小D....再唔系两条友住六佰尺,变返六条友住八佰尺或更小,又乜唔得。所以楼价不是必升。
买卖楼宇,基本上投资期十年计,计唔掂数或者无信心,何必要硬去....人输钱因为面子,面子永远影响决定,心理质素。也。唔够本钱(心理同银两),真系无谓硬去,三思。别人赚钱,人地叻仔兼有运,无须羡慕!最紧要自己盘数。
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21. LYC 2016-05-11 20:11:18
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22. 黑马 2016-05-11 20:20:22
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朋友，事实系，楼价仅仅平均下降12％，多少负资产可以不理。无论如何，有人接我们货就可以了。
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23. 金融危机 2016-05-11 20:27:35
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08年金融危机冲击下，楼市下调成半都未见有豪宅变银主盘，为何今天楼市亦大约下跌成半，富豪反而这次守唔住，博士真的要深入研究一下！
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24. 黑马 2016-05-11 22:24:18
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守唔守得住，不论豪宅定细价楼，是个别业主问题。有赚有失，没必要太认真。
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25. To 23/F 2016-05-12 11:57:51
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细价富豪, 豪宅爆煲 ma, 真富豪, 真豪宅, 即 +x 果 D, 点会爆?
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