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1. 历史长河 2016-04-28 08:31:51
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尼篇文章好似写俾论坛某位大淡友。哈哈
整日话要跌5成，自住楼也卖咗。博士讲得啱，以炒股心态睇楼市，原来佢根本唔识楼市
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2. 80后小业主 2016-04-28 09:01:46
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其实昨日已经想留言，说类似博士今天的话。但谂谂下又吾想串衬D淡友，想俾D生存空间过佢地。 寻日本来想讲，常常觉得楼价会下跌三成以上的，通常不是住在自住楼的人，可能甚至是没有物业的人。他们大多没有实据支持自己论点去解释楼价要下跌三成以上才完成调整。他们只是人云亦云，学人吹下大陆吾得，美国加息，香港经济吾好，所以楼就一定会跌，但永远吾敢评持货力强的业主会不会劈价卖楼，原因好简单，因为佢地无楼所以吾识香港楼市。
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4. 萧峰 2016-04-28 09:29:52
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1-3月呢度好多淡友，咩都系博士文中d 股市评论员，见跌势成，即刻踩两脚，文字都难掩其兴奋程度。所以我都话，旧年升紧，淡友又冇声气，一跌即刻个个变楼神！
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5. Carson 2016-04-28 09:36:57
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博士唔再一面倒睇跌五七九成, 伤透好多香讨AA会员同某啲大报记者之心.
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6. 占士 2016-04-28 09:49:57
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好多人的所谓分析只是讲出自己心中的期望，并非客观而理性的分析！而部分人对分析员的文章都是照单全收，没有经过独立思考，人云亦云，结果做错了决定，也只能默默承受后果了。
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7. Koichi Fuyumi 2016-04-28 09:53:39
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80后小业主兄，手上持货量会的确影响一个人的主观希望，从而影响到其对楼市的看法。 但手上货多唔多唔系用有多少间楼去形容。 如果是小业主小投资者，一间自住楼已经是成副身家，即使只有一间自住楼，佢都算重货。自然希望楼市向好。即使无得卖最少都有得加按拎啲现金，分享下楼市上升的成果。 一个有少少家底的投资者，打咗三十年工，手上大约有五六千万资产。又只算私人银行低AUM用户。一般好少玩BOND。只有股楼两头出击。呢部分人拎个三千万买楼，手上最高峰时可能有十个单位连按，如他一路减持令现时手上只净两三个左右，持货量低自然会偏向睇淡。 所以有时淡友持货比好友仲要多。以上只是生活上朋友的例子。富二代呢啲特例不包括在内。但如果以为淡友都系无楼人仕，其实可能是自已坐井观天，未知外间世界而矣。 当然最后要加说一句，对有经验和往绩的投资者来说，其实一般都可以减少受自已个人持货量和感觉影响，更信任客观分析吧。 顺手评一下持货能力，持货能力可从CASHFLOW方法看，我以前已详细计算出为什么现时放租要贴钱养租客。不再重述。 另一角度是ROI，投资者重视的是回报，不是持货成本。虽不是全对，但为方便理解以此为例：持有一粒钻石成本比一间楼低好，难道全世界投资者都去买钻石？我们都在找回报最高的资产。现时利息低，Cost of Capial也低，变成我们"持有"楼的机会成本低。因为其他资产回报也不吸引。但当利息上升，Cost of Capial变高了以后，"持有"楼的机会成本便会变高。
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8. 黄老板个仔仔 2016-04-28 11:26:35
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去街市买猪肉不会走去问波菜莲，要问都问猪肉荣。
买手机都唔会去手表行。
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9. 引刀一快 2016-04-28 11:40:16
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10. 80后小业主 2016-04-28 11:41:22
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Koichi Fuyumi 兄，当然不可一概而论，看淡当然不一定无楼。我主要针对在这里看淡但理据不足且不够能力买楼的留言者而已。
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11. 毛毛 2016-04-28 11:49:45
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今日博士讲既野咁似平时LYC讲果D! LYC睇到博士呢篇文一定好开心!!
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12. 引刀一快 2016-04-28 11:50:50
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13. 历史长河 2016-04-28 11:57:27
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Koichi 兄，你的计算持货成本的例子我记得，里面有些数有小小错误，不过无伤大碍，你引入的机会成本概念也有启发性，不过概念上搅混咗。简单来说即喺你所得出的一千几负现金流并非用来补贴租客，事实上租客仍要用中电股息来交租。如按你的计法，业主以每月一千几负现金流来搏楼市升值，则租客实以七千几负现金流（= 股息-租金, 对租客来讲买股唔买楼则失去每月12000的租金收入，计为机会成本）来搏中电升值，对吗？
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14. 引刀一快 2016-04-28 11:59:11
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To 80后小业主兄
“我主要针对在这里看淡但理据不足且不够能力买楼的留言者而已。”
请问讲紧边个？我喺呢度咁耐，无论好友淡友，我都唔敢随便断定边个有楼冇楼，喺呢度讲明冇港楼嘅人就系得我一个啫。但系讲买楼能力，我暂时又证实唔到俾你睇喎，起码要等啱价或者够笋至得。
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15. 萧峰 2016-04-28 12:20:29
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我都大概记得个formula
但一个月，当你计尽，多2000蚊都唔肯俾（都未计租金未来上涨幅度），都唔肯搏物业升值，有咩必要再同你逐条计？
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16. 毛毛 2016-04-28 12:43:47
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我都记得条公式，真系计得好准同好尽，知道阁下一定系有租过楼俾人先计得咁DETAIL，但长河兄果然系好专业，谂埋租客机会成本，又学到野!
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17. 穷人 2016-04-28 13:01:53
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楼市稳健, 早有启示...
以前, 系仔女帮上一代供楼...
而家, 系上一代俾埋首期帮仔女上车...
除非上一代突然破产消失, 唔系D刚需都会存在...
当新生代到佢地成为父母, 又可以俾下一代...
富者愈富... ..
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18. 历史长河 2016-04-28 13:04:10
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毛毛兄，机会成本概念小弟本人计数时都有用，不过如果不懂其含意会好危险。
在Koichi 师兄的例子中，一千几负现金流的意思喺果嗰业主跑输「用同样一笔钱既可收租又可收股息」一千几啫。对比的对象喺一个假设，而业主的实际现金流当然是正的。或者话，如果计入机会成本后能 break even的话, 则业主付完首期后，不用再贴钱，靠租金收入则既可以收中电股息，又可以享受楼市升值。
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19. Koichi Fuyumi 2016-04-28 16:13:26
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历史长河师兄: 如果CASH FLOW 计法, 肯定是净现金流出的. 现时楼价供贵过租, 业主仲要承担其他现金支出, 如管理费, 差饷, 物业税. 不过很多人都会说, 虽然每个月都有净现金支出, 但供楼"大部分钱系本金", 所以仍然有赚. 小弟就是针对这个看法来计数的. 详细有努大家看旧POST, 但结论是 假切我今日有一百五十万投资, 我可以选择买中电收息, 或买楼收租. 不计资产增值下, 哪一个方案回报更好呢. 结论是买中电. 当然又会有师兄指出, 蚀少少回报去搏楼宇升值好抵. 呢一点小弟就不懂回答. 因为未来楼价升跌实在无一个人讲得准. 升就发达, 跌就XX. 最后小弟自已都分唔清楚自己算好友定淡友. 我看法是跌唔穿127点(回调升幅三分二左右)只能说这一次是升浪中的调整. 未确认跌市. 现况可能牛皮一段时间, 直至新消息/因素出来才有明确方向.
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20. 历史长河 2016-04-28 17:12:07
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| Property Price | 4,480,000 | | | Down Payment: | 1,344,000 | | | Mortgage: | 3,136,000 | | | | | | | | | | | | Monthly | Annually | | Rental Income | 12,000 | 144,000 | | | | | | Mortgage Interest | 4,704 | 56,448 | | Tax | 1,530 | 18,360 | | Rates & Government Rent | 500 | 6,000 | | Management Fee | 990 | 11,880 | | | | | | Net Income | 4,276 | 51,312 | | | | | | Property Rental Return | 3.82% | = 51,312/1,344,000 | | CLP Holdings dividends | 3.70% | =(1.05+0.55*3)/73 |
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21. 无言 2016-04-28 17:14:10
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个人睇法,买卖物业因素。 1)自己够唔够钱,无钱讲到外太空都无用。 2)心理质素,每样产品都有升跌期。跌时,个心够唔够定,有人输1%都唔得,睇下D人赌品就知。升时,个心都要够定,无限加码都会死,好多人容易胜利冲昏头脑。 3)年纪~分做生意同打工。 打工~~越年轻买楼越好。 做生意~喜爱创业的人...唔使急买楼,,有钱搏一搏,山顶有机住,但人到中年(35~45)都系要考虑置业。 4)地方~~我不是指区份(湾仔,尖沙咀....),而系指城市,国家。房产~~基本上不动产....如果你觉得居住地方无前景/安全感俾到你(起码未来十年),咁就无谓置业啦。安居乐业,千古不变。
好多朋友看好后市,是看未来远景。。。房产投资是以十年计才有威力,用股票比较,,是多春鱼。过客心态,不应置产。
中国现今问题多,,本人十分认同,病情亦唔轻。但欧,美,日等病情更严重。既然无个好,梗系下注个比较病情轻同年轻的人身上。
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22. 历史长河 2016-04-28 17:19:05
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结论喺中电？
如上图按你条数及今日的数据，不过要改小小：
1. 税按租金收入的85折来收 2. 今日有h+1.6 按，所以利息我按1.8%来计。 3. 中电今日73蚊，股息按去年计，共收2.7蚊
结论 3.8% vs 3.7% , 楼又胜，哈哈
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23. 香港土著 2016-04-28 19:28:59
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***买楼3.8%vs中电3.7%***
「3.8多过3.7, 所以都系买楼好。哈哈。」
其实，做三倍杠杆买楼，结果得到同中电差不多嘅回报，点解要买楼呢？借七成债上身，就系为赚多0.1%？所以，假设唔计楼价/股价升跌前提下，仲哈哈咩野呢？
再讲返升跌得话，决定做杠杆买楼，就系博升比跌机会大。但讲升值，老调子系通胀。「因为通胀机会大过通缩，所以买楼冇死。」
其实，通胀同楼价，边个系因，边个系果呢？
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24. Mr.David Wong 2016-04-28 20:08:38
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问世间，楼神有多少？希望跌多一半或更多而买，当然是好，但现实是观乎咁多年，呢啲机会唔多。但真系到嗰时，你系人人皆死，你独醒？有几多份工仲可以无问题，银行又肯放水比你买到？当情况如所愿，你会否又因胆量唔够，或客观上导致银行放借能力不足，又再错失良机？敢问有谁可以再等下一个楼市周期低位，又会否时光倒流到比$16000元太古城首期，月供千几年代。等了又等，到时银行都可能觉得阁下已年时已高！
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25. 缩影 2016-04-28 20:56:23
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现在楼市就像当年股市的缩影 当恒生指数於高峯前（高峯大约32,000点），散户门大部分都不敢入市，就算看升都不会买，尤如像2015年楼市日日创新高，但就是只有少数成交，不敢入市，他们不是无条件入市，而是害怕模顶被人耻笑。
到了现在楼市大约跌了成半，如当年恒指由高位回落成半时，散户门以为大涨小回，飞身入市，心想就算再下跌的空间有限，而且不算是摸顶，更不怕被亲戚朋友耻笑。但结果当年恒生指数下跌至14,000点，他们所输的金额比最高位摸顶的人还多了。
楼市需不同股市，但亦会受经济影响下如同出一辙，当年楼市由1997年尾回落至1998年初都亦只是跌了一成多，但是后来由高位下跌了足足7成才见底。
再说若没有在这两三年放售，价值可能又要打回原形。所以楼市真的不能一厢情愿，以为跌够又话自己唔怕跌的、是自住的，就不顾后果进行买卖。真是需要学习观察当时经济状况，否则好易会铸成大错!
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26. LYC 2016-04-28 21:02:14
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土兄，爆上火星在望，全部人来港定居扫货，仲计乜鬼通涨个3%，晒气+多余！
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27. Koichi Fuyumi 2016-04-28 21:07:10
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打咗一大篇回覆, 居然唔小心一下就无咗. 无心机再打一次. 简单回覆如下: 我们可以为咗0.1% 日日按中电股价, 银行拆息变化计多次. 或无尽头讨论其他假设例如免租期, 空租, 佣金等出租成本, 甚至可以计埋交易成本. 但都不重要. 重要的是希望09年以后才入市的新手可以谂下以下几点 1. 千万唔好口号式高呼"租楼日日赚" 或"租客帮供楼, 多谢晒". 信EXCEL 唔好信口号 2. 系稳健收息还是搏升值要分清楚. 要收息就唔好借钱收3.7厘. 要搏就去借七成收3.7厘. 借得落手就要食得起风险. 千万唔好一边借大钱一边以为自己系稳健收租客无风险, 自己落咗赌场自己要知. 3. 唔好以为买楼自己买贵咗唔怕. 买楼自住其实等於一边放弃租金收入. 一边自己悭咗租金支出. 一出一入等於"买咗层楼租咗比自己住". 买得楼就一定系投资.
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28. 引刀一快 2016-04-28 21:52:16
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29. 历史长河 2016-04-28 22:13:36
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To 27 koichi,
Well said but your understanding of opportunity cost was wrong, wasn't it? And your conclusion of CLP sure win isn't that sure, is it?
As far as risk's concern, you'd better leave it to themselves, you don't even know other people's book, do you?
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30. LYC 2016-04-28 22:25:23
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原来买楼自住等於租给自己，又一个股神，价值投资法，晨早沽晒啲楼捱贵租，继续买中电，帮业主供楼啦，哈哈！
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31. 萧峰 2016-04-28 22:29:05
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「唔好以为买楼自己买贵咗唔怕. 买楼自住其实等於一边放弃租金收入. 一边自己悭咗租金支出. 一出一入等於"买咗层楼租咗比自己住". 买得楼就一定系投资.」
买楼一定系投资，ok，请问你点解决住既问题？除非你有层公屋，超笋，又或者粘住老豆层楼住。
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32. Koichi Fuyumi 2016-04-29 00:49:31
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历史长河兄, 其实条数只系一个引子, 引出很多迷思是否正确. 当然你要非要分胜负不可的话, 把交易成本一放进去, 两个选项谁胜谁负不就清楚了吗? 每人风险胃口不同. 买不买的确是个人选择. 我唯一要多口的原因只是想令大家谂深一层, 唔好信晒市场上的迷思 萧峰兄, 买楼自住等於买楼租比自己住这一概念对不是商科背景出身的人来说是不易懂的. 我再试试向你说明一下: 如果一层太古城可以带来三万蚊租金收入. 你有两个选择. 一, 收取三万蚊回报. 二, 放弃收取三万蚊. 只要你不收取三万蚊, 不管你是丢空还是自住. 你都是在"消费"这层楼带来的价值. 而你的消费价值是怎样衡量呢, 最直接就是你放弃收取的回报. 用两个简化的例子说明, 一: 我拥有一层太古城, 并住在里面 二: 我拥有一层太古城, 但唔方便系湾仔返工. 所以我用三万蚊租咗层太古城出去比人. 然后自己用三万蚊租咗湾仔一层楼住. 请问你在两个例子当中, 各花多少钱解决居住问题呢? 自住楼最大得著是"零租务成本", 但本质上就是自己买咗一个月回报三万的资产, 然后用三万蚊解决定居住问题.
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33. 引刀一快 2016-04-29 01:38:55
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34. Mr.David Wong 2016-04-29 01:39:37
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就是太多人当楼市系股市，先至有咁多高学历嘅专家睇错市，楼市系投资品，亦系必须品，无瓦遮头，如何为家，雀仔无巢，如何生蛋！华人比其他民族较有成家嘅思想，有家就有安穏，安身才能放心放下家人在工作上去拼搏，租系可以但只有安身，无咗安稳。当见到自己钟意嘅人有开心，满足的感觉，比起楼价供多两年三千，好多未必介意，就算楼市在高位，有几多家庭将唯一容身之所去搏跌一半，赢咗又如何。股票可早上买，未到中午沽。就算一生人唔买股票都无任何影响，以股代楼形容，未必合适。
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36. 历史长河 2016-04-29 08:16:00
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21楼无言兄，讲得好，非常有道理。
你喺否无奈兄的兄弟？
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37. 历史长河 2016-04-29 08:21:19
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To 34 David,
Properties and stocks are indeed 2 different animals but it is very costly for people to realise this fact after 10 years or longer.
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38. 引刀一快 2016-04-29 08:34:02
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39. 望东楼 2016-04-29 09:00:30
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浩一兄，细佬计数都系将自己层楼MTM，跟住用市价租返比自己。 不过如果一个投资者做简单投资用ROI冇乜问题，但系玩到（高）杠杆，咁就应该起码计埋return on risk。因为系会死人嘅。
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40. 一市民 2016-04-29 12:10:59
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同意7/F, 19/F, 27/F KOICHI FUYUMI 提出的中肯见解及理性分析， 对年轻的新手业主来说非常值得参考。 比LCY等盲好不问大楼市走势宏观经济，次次都话 ”楼价快要升上火星” 强多了。
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41. 长期粮尾 2016-04-29 12:43:48
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KOICHI FUYUMI兄以买楼租比自已住,是很好的投资计算方式. 计算时节省了租务地产费用及物业税[l2%租金收入],令投资回报更高
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42. 萧峰 2016-04-29 13:09:50
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仁兄 商科我都读过小小。我知你一直讲紧机会成本，首先答你：你所讲个两个例子，住的消费都系3万。 但我问你既问题仲未解决： 首先，你要解决住既问题，请问你住边？ 无非几个选择：同老豆住、公屋、租。 一世人，最基本都要解决吃同住既问题挂？ 同埋，仲有个最重要既概念，你计尽机会成本，但未计capital gain ，请问点解要忽略？ 30年后，你买楼既capital gain系远远超过你买中电的capital gain（除非你好有理据认为调转左，请实证），唔单止cover晒你咁多年俾既租金，仲有净。呢d又唔计？ 3.8% vs 3.7%年化收益其实可以唔理。
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43. 历史长河 2016-04-29 13:24:44
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See below without leverage. Closing price is used for CLP.
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44. 长期粮尾 2016-04-29 14:41:06
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各位师兄请问在租务合约可否列明管理费及差饷地租由租客负责，因此租金便可减低，以省却一点物业税。有何风险?
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45. 萧峰 2016-04-29 15:16:15
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以前租金系唔包差饷、管理费，后未有租客拖欠，所以越来越多业主将差饷、管理费加入租金，自己交，可靠d。
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46. 长期粮尾 2016-04-29 15:16:50
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47. 历史长河 2016-04-29 15:30:26
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48. 长期粮尾 2016-04-29 15:43:36
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49. 引刀一快 2016-04-29 16:15:24
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50. Reply to 43 2016-04-29 16:24:36
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Your figure is misleading
Even in your time period CLP raise from about $20 in Dec 1999 to now at about $72 CCL raise from about 60 in Dec 1999 to now at about 129
It is completely a cheating in the figure!! It is completely different result if you show it in correct scale!
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51. Koichi Fuyumi 2016-04-29 16:49:00
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萧峰师兄: 1. 如何解解居住问题: 用番以上例子说明, 就如你回答一样. 不管你买楼或是唔买楼. 你都一样系每月花费三万换取住的地方. 分别在於资金来源(楼或其他资产), 和向谁交租(自己还是其他业主). 2. 不计资产增值最简单原因是因为没有人知道未来资产变化. 所以债券先有禁多人买嘛. 历史长河师兄: 如你所提供的图表所示 CCI： Jan 2000 - 53.65 Apr 2016 - 129.87 +242% 中电： Jan 2000 - 32.5 Apr 2016 - 73.1 +225%
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52. Reply to 20 2016-04-29 16:53:58
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flat can do mortgage, but clp also can do margin. CLP can do margin up to 90%!!! If counting the gain like that flat is definitely loss!!!
I think our property holder should understand this, flat is a safety and low return investment, rather than thinking it is the most powerful thing in the world. Definitely, it isn't!! And you really don't know what actually you are doing.
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53. reply to 51 2016-04-29 17:01:25
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your calculation wrong~~ CLP is about 23 in Jan 2000 after calibrated....
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54. 历史长河 2016-04-29 17:05:31
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Koichi 兄，是的，不过你入中电通常用杠杆吗？楼呢？ Today CCL closed at 129.87, CLP closed at 71.75. So without mortgage: CCL : +242% CLP: +218%
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55. 历史长河 2016-04-29 17:17:07
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To 50, Don't quite understand your points, but you are more than welcome to generate a more "appropriate one". Do you know why we should use closing price instead of adjusted price? do some homework first before you jump into any conclusion.
To 52, what is the interest rate for margin and how long can you borrow? Please do so if you are comfortable with it.
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56. 引刀一快 2016-04-29 17:28:08
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57. 引刀一快 2016-04-29 17:29:12
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58. 引刀一快 2016-04-29 17:33:44
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萧峰兄
系你提出30年之后楼强过股嘅假定，唔系我。
历史数据系根据之一，唔系全部，未来社会形势、世界环境变化嘅考量尤其重要。
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59. 萧峰 2016-04-29 17:37:24
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to 引刀兄
冇人知未来，对未来的预测都是基於历史数据。
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60. 历史长河 2016-04-29 17:39:03
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刀兄，喺啊，有人要我换下scale, 咁就换下啦。😄😄😄长周末嘛，让淡友开心点喽。
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61. 心急人 2016-04-29 18:23:31
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希望楼市急速回升，学长河前辈将我间自住楼再按再买，唔止上火星，要冲去太阳!
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62. 萧峰 2016-04-29 18:35:53
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引刀兄
对未来预测是建立在历史数据上。
如图所示，长期CCL就系跑赢CLP！所以我假设未来CCL继续跑赢CLP冇错，反而如果你认为相反，请俾出理据。
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63. 萧峰 2016-04-29 18:36:02
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引刀兄
对未来预测是建立在历史数据上。
如图所示，长期CCL就系跑赢CLP！所以我假设未来CCL继续跑赢CLP冇错，反而如果你认为相反，请俾出理据。
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64. 历史长河 2016-04-29 18:55:12
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大侠，
何必跟刀兄浪费时间呢？刀兄对我哋讲个野大部分都唔明，佢重在参与啫。
刀兄谈的唔喺楼，喺寂寞。
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65. 引刀一快 2016-04-29 20:35:52
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你讲嚟讲去都系三幅被，你唔系当淡友死嘅，你系当跟随你嘅人lulu啫。
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66. 萧峰 2016-04-29 20:50:29
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长河兄
系啊，但凡讲到实质性既野，引刀兄即刻闪！
灌水就最多最快。
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67. 历史长河 2016-04-29 21:10:29
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大侠，同刀兄探讨，唔好谈任何技术性的话题，更不好用数字，佢会话你呃佢，因为佢唔懂。
同佢一定要用感觉交流 - 「感觉唔对路」、「觉得会有一波大浪」.......
哈哈，唔知喺唔喺刀兄个风水有问题。
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68. 旁观者 2016-04-29 21:10:46
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69. 邓婆婆 2016-04-29 21:35:43
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睇住楼价升十倍 邓婆婆：当年唔买楼好后悔！
一手供应急增，负资产又急增，楼市基本因素明显差。不过，住於柴湾区几十年，年过70的邓婆婆认为，现时经济环境她不觉得差，自己目睹楼价由几十万上到现时500万元，当年无买楼的确后悔，现时仍住公屋，但月租不用1000元，都叫轻松自在。
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70. 历史长河 2016-04-29 22:42:40
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讲回CCL与中电的十年之约，如果十年前A君买入100万中电，B君以100万做为三成首期买入一间300万烂屋。然后A君靠股息付房租（应该都唔够），有钱时继续入中电，B君则将房子升值部分提出，再加上储蓄，够钱时就入下一间。到今日两者身家应该已相差几十倍，绝唔喺危言耸听。
成与败只是一念之差，可这一念有人一辈子也不明白。
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71. 引刀一快 2016-04-29 22:54:29
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感觉？觉得？边度搵返嚟架？又系长河san嘅感性笔触呀？
问题喺边度？跌势已成，何必陪你地火星探秘？其他淡友开始懒讲无谓嘢，退场。
你地摆出嚟全部都系手板眼见嘢，唔懂？有唔懂就一定系你地有错漏睇到R头啫。
楼市CCL得一个，蓝筹股票一大堆，点解净系攞一只中电嚟比？就系论坛新人道行未够，俾你地捉住咗啫。
楼市系有冇客嘅问题，用电就系常客嘅问题，楼市冧到七彩，用电都唔会减多少，营运支出反而可能减少，点解楼市升得快过中电，就系大陆客唔用香港嘅电嘛，哈哈哈哈
到某日大陆客出货，中电冇影响，楼市呢？
系呢，大陆经济，你有冇嘢写呀？我就净系一味讲个“大浪”架咋，你有经济学teams（terms，ringring地打错字）形容得到大陆依家果种差法，咪讲岀嚟分享下罗，又睇下大家懂唔懂吖。
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72. LYC 粉丝 2016-04-29 23:08:39
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点解其他淡友退埸？
哈哈哈哈！！！
唔似你，佢哋晤想被冠名 姣婆2号、3号……
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73. 萧峰 2016-04-29 23:18:09
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哎，长河兄，你毫无保留的将秘笈公诸於世，博士毫无保留的提醒人上车，却换来一片质疑声。近排好多声音话，博士系受到压力，先会转胎。
话「爆煲论」应该改「调整论」，呵呵，有人永远唔明，市场系瞬息万变既，要时刻睇住，唔系你认为跌5成、跌3年，个市场就跟住你行，系你跟住个市场行！
更有人想揽住一起死，以为楼价跌左，hk经济会转好？呵呵，呢d 逻辑⋯⋯真系冇野讲。
楼价跌5成，hk经济只会更差，第一个被炒既，肯定唔系半山有钱佬。好大机会系懵懵紧个d准业主，所以跌5成，想上车既人士，只会更加难上车。
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74. 引刀一快 2016-04-29 23:19:47
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To 70楼 长河san
有杠杆同冇杠杆系一个问题，你攞楼市升段嚟比，点解唔由97楼市峰顶开始比喞？
“B君则将房子升值部分提出”，提出，系卖咗佢，还是加按？
隔几耐够钱入下一间？下一间首期系几多成？
如果97年7月计起，条数又系点？
到底依家楼市，情况似97年还是06年？还是准备上火星？
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75. 萧峰 2016-04-29 23:25:13
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「楼市有冇客嘅问题，用电就系常客嘅问题，楼市冧到七彩，用电都唔会减多少，营运支出反而可能减少，点解楼市升得快过中电，就系大陆客唔用香港嘅电嘛」
长河兄，真系唔洗再同佢多讲一句，傻架！
后悔同佢讲咁多，晒气！
佢可能系读社会大学架，靠估！
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76. 引刀一快 2016-04-29 23:29:02
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我读边间好闲啫，社会大学都好多劲人，我一路认街市仔咯，不过......
从你平常出文以至对应，我真系唔觉得你有藐视人学历嘅本事罗。
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77. 引刀一快 2016-04-29 23:30:40
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系呀，咁就啱嘞，冇得好讲咪扮世外高人话人傻罗，点解唔完整D，贴埋后面嘅
“就系大陆客唔用香港嘅电嘛，哈哈哈哈”
呢句嘢我冇谂过你睇得明，降龙十八掌，打手嚟啫。
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78. 历史长河 2016-04-30 00:52:28
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刀兄，你哋这班淡友真不争气，整日搬龙门应该都把自己都搬晕咗。
讲中电是你班友提出来的，当日你班友空巢而出左计右计都是中电赢，因为冇出租经验，税计错咗竟没有一个人知道。所以我用中电做比有何问题？对 opportunity cost 的理解更是错得离谱。
为何选十六年期做比？因为我只能揾到中电前十六年的股价历史。从2000年开始计，又唔算太唔合理吧？又要从97开始？可以啊，前些日子不是出过几张表吗？有从97开始的啊！不过你又话图表呃人啫，同50楼那位仁兄一样，话别人呃人，可自己又整不出一个更让人信服的东西....，真喺唔争气。刀兄，点比都得，不过请自己动手，力不到不为财呵。
3成首付，7成按揭也是 Koichi 兄例子中的数据，正常楼市杠杆啫，又有何问题？50楼仁兄又话买中电也可以用 Margin, 可是佢又不出来澄清 股票的孖展同楼市按揭喺否同样低息，借贷期限喺否也可以去到三十年 .....， 真喺唔争气。
刀兄，我一路指出淡友的误区，你吔左搬右搬到最后冇得讲只好话「杠杆喺会死人的」，讲这样的话，只能说明佢唔够实力，喺睇著自己钱袋来看世界。到最好只能靠吹嘘下左脑，女神之类的啦。哈哈，真喺争气。
刀兄，恕长河直言，从你一路对大陆形势的评论来睇，你并未溶入当地主流社会，你的好多睇法同外省打工仔睇法非常相似，可主流社会的睇法完全不一样，这个你可能不知道。倒是尼度有几个网友的睇法更接近主流观点，可能喺因为在大陆有业务关系，佢哋比你对大陆有更深入的了解，比如无奈兄，占士兄，留芳兄，yyfan 兄，珍惜香港兄（以前在大陆开厂）等。当然你可以继续吹水，只是不好太过就好👌
至於你分析将来为何中电会跑赢楼，我就不再浪费时间啦。刀兄，你要争气！
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79. LYC 粉丝 2016-04-30 01:05:22
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"你有经济学teams形容得到大陆依家果种差法"
引刀 成日 teams，teams，你系讲 terms，系咪呀？
R头。
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80. LYC 粉丝 2016-04-30 01:30:49
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引刀大婶之前话用十万买个佐敦烂鬼楼上铺就喺笋，呢种就正正喺河兄讲嘅"睇著自已钱袋来看世界"，所以要引刀大婶出钱买半山楼就真喺好难lu，加油啊，刀婶！
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81. Mr.David Wong 2016-04-30 04:08:30
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股票市场有千几间公司，如讲紧一个普通人攞著成百万买股票，我谂都要买都会系成份股嗰50只，观乎无地产成份又要无中国风险，又要无外围及内围因素影响，仲要无财技，可一世安枕无忧。除中电，港灯，煤气呢三只外，有无更可靠嘅股票推介？当然可话买QQ呢升咗几十倍呢啲，但唔在讨论范围。唔通所有全部未上车嘅人都听师兄所言，每人用成过百万，甚至用成层楼嘅现金去买呢三只只买不放，既然呢啲公司无用财技增加股票供应，会否因大量现金买入令股价推高，仲有无靓买到，股息是否仍有咁高？唔用呢三只作比如，可有其他可好介绍给小弟作参考，二十年前圣诞钟买5仔，呢十年又是否适用？以前唔系未试明明公用公司因时转型科技公司，呢啲小股东又如何自处，重可以靠收息生活？
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82. 引刀一快 2016-04-30 05:02:15
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长河san
你呢篇咁嘢系唔会动摇到我嘅，你叫“佢哋比你对大陆有更深入的了解”果几位岀嚟讲讲依家大陆市况同形势，睇下佢地讲乜。我好在上次汤先生聚会我冇讲过做乜，你就当我喺大陆耕田好了。
“好多睇法同外省打工仔睇法非常相似”，呢句啱咗一半，我对外省打工仔嘅了解应该比你深，因爲广州好多外来定居者，不过唔代表我似，系知悉而唔系共通。
“可主流社会的睇法完全不一样”，大陆主流社会就系你？又系中咗一半，喺大陆的确好多人对待事物嘅方式同你类同，呢个正正系我认爲大陆文化亟待修正补强嘅原因。
投资买楼好还是股票好？其实冇话好唔好，将近跌嘅就唔好，摸顶就乜都唔好，简单之至，我记得以前你话加息三厘都冇问题，我当时捻条数岀嚟，买楼租楼每月收支差两万，如何？你咪诈唔见闪人，去第二个论题继续老吹，你可以搜返岀嚟然后删咗你嘅发言，咪死无对证罗。
我只系话两边都有机会跑赢，楼市跑赢与否要睇日后形势，中电跑赢与否，对我唔重要，因爲股票优点就系灵活，你间屋冇得走位啫，股票有吖，太极斗猴拳，点解要企定同你争30年长短？
图表系咪呃人，就睇做图嘅人系咪想呃人，捉到你就够，点解我又必须做图？唔同人有唔同嘅分析方式，我唔出图，你咪喺我文字里面搵错处，或者认同我都得咯，呵呵。
「杠杆喺会死人的」呢句话，一则唔系出自我手，二则此语有上文下理，你断章取义兼移花接木，诡辩技巧已经融入DNA，得者，易于用语言压制别人，失者，正直之士对你“另眼相看”。
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83. 大闸蟹 2016-04-30 05:24:59
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历史长河兄，小弟未睇过 koichi兄嘅计算方法，但恕我直言，你嘅比较都有误区。 第一，如果计算楼嘅回报系用借7成计(2.3倍杠杆)，咁股票都应该以杠杆之后嘅回报去计。我估你唔熟股票操作吧，股票要做 yield enhancement，并唔系去股票行开孖展户口按货，所以你问人知唔知孖展息口高系问错问题。对长线股票投资，嘅其中一个简单yield enhancement 方法系沽出价外认沽期权。如果你问沽期权有几 %回报，我只可答你要睇你想要几大风险，而且期货价日日唔同，我只可以话回报一定高过0.1%。 第二，你忽略咗reinvestment risk。借钱买楼，系要还本金，个杠杆系会自然缩小，回报率就会跟住缩小。
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84. 元朗人 2016-04-30 07:27:40
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几位大哥大侠，
留言是提供免费娱乐给自己和读者，请勿以欺压字眼或海量留言赶走意见不同网友，这种行为影响别人将来看网站的幸福指数。
温馨提示: 不要这麽行，咁行好伤身!
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85. 历史长河 2016-04-30 07:47:54
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刀兄，
我78楼回应前半部份喺谈楼，后半部份喺谈寂寞，你对楼则只字不提，只提寂寞。果然刀兄在此谈的唔喺楼，喺寂寞。
咁我就晤阻著你啦，请继续。
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86. 自我陶醉 2016-04-30 08:25:13
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引刀兄
吓，边个咁白痴话加息3厘都唔怕？系咪嗰只净系老豆有心有力嘅无能小狐？ 加咗四分一厘都跌成咁，加三厘我估楼价最少冇六、七成喇，两个字可以形容哂:“无知” ! 哈哈哈！
其实你咪鬼嘥气喇，呢几条扮代表识Q咩系股票咩？ 做个图都改完又改，之前连日子都可以掉转方向排，我仲以为佢想回到未来㖭，哈哈！ 咁简单都搞错，都唔知点出嚟搵食？
都话咗几年QE楼蟹都会变楼神喇，最叻系叫人按完又按买完又买，然后继续发梦年年QE！净系攞住09 QE后个图，日日陶醉，睇佢啲分析唔讲都知系啲一窝蜂大陆大妈作风喇，炒爆咪收手罗！又唔见佢返大陆炒喎，升得仲劲喇，真系冇眼光。
仲有嗰个话人靠估，社会大学仲好笑，自己写错嘢就赖部手机，唔知咩大学呢？ 引刀兄，有冇听过有啲人，大学年龄，中学科本，小学程度，就系呢只。 都系嗰句，咪嘥气喇，学如是兄小休好过喇 ……Zzzzzz
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87. 历史长河 2016-04-30 08:34:58
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元朗人兄，唔知你话何方，不过唔紧要，好、淡都是一种精神境界，杀不死的。你看，陶醉兄上次败北后耐不住寂寞又出现啦，所以唔使担心。
陶醉兄，别来无恙啊！这几日搵到有钱老豆吗？你又后生，身材又好，又有网友话你喺姣婆一号，肯定得的，要争气。
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88. 萧峰 2016-04-30 09:14:29
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「系呢，大陆经济，你有冇嘢写呀？我就净系一味讲个“大浪”架咋，你有经济学teams形容得到大陆依家果种差法，咪讲岀嚟分享下罗，又睇下大家懂唔懂吖。」
一路讲大陆经济唔锭既系你，当然系你自己用理据症，做咩叫人地帮你证？自己都证唔到？
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89. 历史长河 2016-04-30 09:23:36
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83楼大闸蟹兄，欢迎这样理性有质素的讨论。
小弟关於孖展的问题喺回应50/52楼所讲股票可用90%孖展的说法，所以咁问喺冇问题。另外 for a fair comparison, 我们当然应该基於市场上两种投资方式中最普遍的做法。10几年前至今买楼7成按歇有何问题？以前用9成的也大有人在。股票投资者中用孖展，沽期权的比例又有多少？
如果要计埋沽期权的收益率，当然要用 risk adjusted return 来做比则公平。点计则会喺另一个争论不休的问题。你应明白 3.8% vs 3.7%并非主菜，小弟计出条数喺话俾佢知，佢未有买楼收租，所以计错数，其实小弟的计算中也隐含一个小小错误留俾淡友指出，好可惜，佢哋唔明，冇人指出。
你话买楼回报率会随本金增加而减少，喺概念性错误。楼同中电的16年总回报都用原始投资额做基数，用最终 capital gain 做收益，如用杠杆则另计，简单易明，唔使繁杂化。
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90. 萧峰 2016-04-30 12:13:33
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长河兄，
我都知道有啲人，揸住两个model行世界，但可惜股市model用在楼市，以为自己博士水准，点知小学生不如。
LYC粉丝兄，
我谂极都唔明，原来teams 应该系terms，哈哈，真系多谢晒！唔知呢d系未幼稚园水准呢？
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91. 引刀一快 2016-04-30 13:16:56
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系呀，幼稚园打错字，不过唔紧要，最紧要系：
大陆经济，你有冇嘢写呀？我就净系一味讲个“大浪”架咋，你有经济学terms形容得到大陆依家果种差法，咪讲岀嚟分享下罗，又睇下大家懂唔懂吖。
你回应得到吗？分享下吖。
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92. 回90楼 2016-04-30 13:20:05
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601. 萧峰 2016-04-16 08:39:08
点解长河兄要特别code出陶醉兄的回覆，因为他经常讲完当冇讲，好快唔记得。
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真系无奇不有，五十步笑百步见得多，百五步笑百步真系未见过，唔知code出系咩意思呢？ 点睇都唔觉得你高班几多喎，哈哈哈！
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93. 萧峰 2016-04-30 13:39:19
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傻架，系论坛你日日讲经济差，自己论证唔到，让对手帮手论证，奇葩logic！
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94. Koichi Fuyumi 2016-04-30 14:00:34
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是底长期是CLP 跑赢还是CCI 跑赢呢? 呢个问题即使有数据亦都无一定答案. 在乎大家点定义跑赢. 由2000 到 2012Q1基本上都是CLP 跑赢. 但到了2012Q2到现在, 楼市发力追过同时CLP有四年年之久亦是事实. 禁"长期跑赢"应该定义为更长的时段内提高更好的回报, 还是在2016年4月30日回看过在2000年1月4 日的投资还回报更高. 这恐怕再讨论一段时间也不会有结果的. 不过这没结果的讨论说明了什么呢. 就是我连日来说的重点. 不要盲目地相信＂楼市长期跑赢＂或＂股市长期跑赢＂呢种口号式的说法. 每一次投资都要重新检视潜在回报, 风险, 资金成金等... 特别是借人地钱投资的朋友, 更要想清楚. (当然我个人定义买楼自住为投资) 至於LEVERAGE 方面. 首先不讨论风险(一般市场订价下高风险亦带来高回报), 单说是否借钱一定有著数是要视乎利息. 如果利息好像今日咁低, 的确LEVERAGE 有ARBITRAGE 的作用. 但过去16年是否一直如此低息呢? 又有劳大家回家自己计计数啦.
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95. Koichi Fuyumi 2016-04-30 14:38:45
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忘了说明，我的图因时间关系，没有把2001股本扩大计算在里面。各位请自行把中电回报由2001起, 自行X1.2倍. 谢谢. "到2001年，中电为庆祝百周年纪念，宣布每5股送1股红股，兼派特别股息27仙。由於派送红股，令股本扩大20%。"
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96. Koichi Fuyumi 2016-04-30 14:43:55
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此图才对。不好意思。太多年前的事了。忘了2001五送一。 
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97. 打错字？你讲大话 2016-04-30 15:46:29
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| | 回应 : 引刀一快 | CD ROM兄收藏到百度相册土壤同气候系东楼兄提出，我分爲两个teams，土壤系地理以及政治位置，气候系物质丰盛程度以及世界潮流。你未回应我喎。“CD ROM兄我用最简单嘅表达，我认为成长过程中，历练同享乐嘅比重，直接影响30岁以后面对社会嘅综合...
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98. 打错字？你讲大话 2016-04-30 15:48:20
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99. 萧峰 2016-04-30 17:24:29
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回92楼仁兄
我点会唔知，佢经常讲完10分钟唔够，自己都唔记得。观点凌乱，为嘈而嘈。一阵话自住楼都唔会买，一阵又话会出售自住楼，我都费事理得佢。
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100. 烧疯 2016-04-30 18:46:28
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To 99楼
仲以为你唔识英文啫，原来连中文都唔识睇，论坛极品非你莫属。
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101. 历史长河 2016-04-30 19:51:13
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Koichi 兄，
That makes sense, similar return leads to similar long term appreciation. I should leave the investment decision to you then: 1. Buy CLP and then use dividends to pay rents 2. Put the some amount of money as down payment and borrow 70% to get a flat, rent it to yourself
Happy weekend and happy investment.
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102. LYC 2016-04-30 20:47:58
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多啲K兄信徒就发啦，佢地买中电，抢租盘，租金GoGoGo！
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103. 引刀一快 2016-05-01 01:05:10
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To 99楼 萧峰兄 97楼 兄台
萧峰兄，你信唔信我随时可以搵到你超过十个错字？
你自己唔介意唔注重大量中文错字，去执人家英文错字，我就算幼稚园，你又系乜？
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104. 引刀一快 2016-05-01 01:14:53
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To 84楼 元朗人兄
资深网友宅心仁厚、德望兼备。
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105. 历史长河 2016-05-01 10:30:09
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刀兄，唔好捉错元朗人兄用神，佢只喺话要留点空间俾你哋，这点我都同意。毕竟实力悬殊啊。
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106. 引刀一快 2016-05-01 10:36:23
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107. 回 103 引刀 2016-05-01 14:40:22
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| 文亮言 - 汤文亮 : 说楼价下跌一半的人根本唔识楼市 | | 回应 : 引刀一快 | 感觉？觉得？边度搵返嚟架？又系长河san嘅感性笔触呀？问题喺边度？跌势已成，何必陪你地火星探秘？其...咋，你有经济学teams（terms，ringring地打错字）形容得到大陆依家果种差法，咪讲岀嚟分享下罗，又睇下大家懂唔懂吖。
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108. 笑看人生 2016-05-01 14:54:33
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我呢个小学生咁谂 : 实力财力不够的 , 可人品搭够 ; 但实力财力够的又如何呢????
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109. 回 108 2016-05-01 15:38:21
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先借用
实力财力不够的 , 但人品又不够的又如何呢????
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