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文亮言

啱价是因人而异

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2016年4月14日

  近日我讲啱价就可以买楼,甚至现在都可以买,虽然未至於被人轰,但很多人都会认为我讲左等於冇讲,因为啱价并不是一个数字,其实,啱价是因人而异,有许多在去年高峰时有需要而又打算买楼的人,现在见到当日啱心水的单位,楼价比去年下跌超过两成,如果锄下价,分分钟有意外收获,所以,他们亦不妨大胆还价,如果认为可以负担得起,现在买楼又未尝不可。

  如果买楼收租,现在的确未系时候,因为租金正在下跌,幅度比楼价还要大,而且空置率在经济环境转坏之下上升,买楼收租的人一定会考虑到这个因素,他们要求更大折让,所以,对於他们来说,现在的楼价未必啱他们心水。

  对於资深物业投资者而言,啱价并不是指整体物业,而是他们有兴趣的物业,例如相连单位,隔离铺位等,价钱只不过是其中因素之一,如果唔啱用,没有协同效应,就算价低都不是啱价。

  最后有一种人,追价买楼就够胆,楼价跌就唔够胆,在他们而言,楼价在屡创新高时反而会是啱价,楼价下跌,即使他们可以轻松负担,都不是啱价,这种人赌钱就会赢左缩,输左谷,是必输的人物之一,总之,啱价这个名词是非常抽象,不但因人而异,而且亦会因应时势而有所改变。

 
 
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1. 历史长河 2016-04-14 08:46:55
如果租金和楼价走势大体一致,则有人会认为任何时候都啱价,也有人会觉得任何时候都唔啱价。

所以有人会讲,即使楼价跌五成都唔会买。
2. 85后已上车 2016-04-14 08:51:15
最近买左楼, 比上一年平左几十万, 同最高位比平左百几万! 虽然仲可能再平D, 但系想到呢几十万其实帮我悭左十年时间。

非常, 感谢博士。


3. 屋村师爷陈 2016-04-14 09:31:49
CY点解要配合年青人则低个巿?然后营造人人买得起嘅感觉呢,「太共产化了」毛骨悚然,其实「跌7成」佢哋都唔会买,皆因佢哋「等紧公屋」,供楼如果不能一炮过,只会比银行赚利息,父母教落而家间公屋都够住,再排下队先啦。

所以我好怀疑CY落错药,中产们「被共产边化」,应该收返啲地「多起公屋」。而家所有新盘,折几多都好,都要成万蚊尺,讲真,「输在起跑线上」果班年青人边有首期?年年「月光族」何来有$储份首期呢?

如果「只为政策」而要「则低个楼巿」实在太鲁莽嘅行为,「经济好时」就话政策够成功,「经济差时」甚至是环球性实在太潦倒,楼巿被严重扭曲大家只在「沉溺在政治情绪中」,而忽略经济危机。

政府再唔适时检讨或只会在「有起事上嚟」才临急抱佛脚的话,大家预佢「跌7成」年青人都系「买唔到楼」,因为香港已沦为福利港「共产港」了,年青人何解还助CY推向共产策呢,昔日的狮子山精神也被扭曲意思了。

共勉之~
4. 自我陶醉 2016-04-14 09:42:36
中肯!  非常同意。唔知博士对有钱就买嘅策略又有何看法?  系咪同有钱就赌大啲一样?  
5. Carson 2016-04-14 10:05:54
2楼, 悭十年时间就太夸张, 你买得起楼嘅, 几十万最多咪一年人工!而且而家回落只系呕返2015年4月之后忽然玩大时代爆升嘅升幅,如果你同大时代后楼价比,好多地方都平左几十个,但最多都系返返去旧年年头水位。如果你睇楼市会再大跌,咁即系个市问题会好严重,如果真系出现跌三五七成嘅现象,你咁计法咪即系输球几嘢。
6. 是必输的人物之一 2016-04-14 10:27:45
02年以一百万买入一个上车盘,朋友中一样有人向我表示楼价贵买错,住到今天结果是 无得输,无得输。02-04年内共有1095天,无论那一天买楼做业主,只有买贵唔会买错,到今天都是 无得输!

因此,买楼哩样嘢,好似同台食饭,各自修行,因人而异,好难一概而论!所以,对市场走势各有解读,才能形成市场上的交易,同时,做成财富不等的现象,贫穷的其中一种情况在於不懂得把握机会投资,『够胆输,而唔够胆赢』!
7. 打工仔 Andy 2016-04-14 10:44:00
租金真系回调左? 一区区啦, 旺区现正已经平稳! 
8. 路人甲 2016-04-14 10:49:02

博士 早晨!!

对, 有啲人, 买楼成日细眉细眼, 想再跌多D, 到跌好多时, 都仲做紧'' 叔父''辈;
买楼系要长远的. 尤其一早已经对巿场有留意的人, 
根本就好容易知道楼价走势已经跌左几多%..

楼价升佢追;楼价跌佢缩的人, 一般都系羊群心态,兼拿不定主意的人,
这些人其实唔适合买楼, 去澳门可能爽D :))
跟人买!! 哈哈.....

多加一句, 呢个世界系咁架, 你念住唔会输, 到头来再跌D, 又唔忿气的人, 都系唔适合买楼!!
买楼的人心理质素要高方可!
9. Carson 2016-04-14 11:18:42
其实辣招已经帮咗好多人「睇定啲」,啱啱买楼唔会即刻俾人震走,已经算系起咗稳定楼市嘅作用。
10. Small Potato 2016-04-14 11:31:40
我都不能同意更多😊😄

自醉兄,我觉得系香港,有钱就买楼呢个谂法正确,但至少都要配合时机,买楼既野,静市或跌市时候,有多D靓盘拣,又可以锄价,最好不过。我都好想,如果博士可以分享一下呢个就好😊

11. 周显大师 2016-04-14 11:34:46
香港有272万个住宅单位,但只有248万个家庭,那为何会有楼宇不足呢?事实上,住宅单位数目高於家庭数目,是一个出现了十年以上的现象,但只要察看客观的事实,便知道以上的想法是错的。

问题在於,错在哪里呢?

第一点,272万个住宅,必须减去3.7%的空置率,这已经是10万个单位,即是只剩下262万个单位。如果按照国际标准,低於5%的空置率是为之供应不足,5%至10%是正常,所以香港在这几十年来,是长期供应不足的。

第二点,很多住宅是商住用途,用来作了小型企业的办公室。



廿年后爆旧楼危机

第三点,一些家庭有长大了但未结婚的子女,搬出自住,现时湾仔、九龙站、奥运站等便有大量这种面积小小的「豪宅」,专门供单身富二代自住。

第四点,人们对於新楼永远有需求,正如日本的旧楼完全不值钱,但仍然有很多日本人去买新楼,因为日本人不喜欢住旧楼。这也好比美国的汽车普及率已经超越了人口数字,但新车照旧有人买。

第五点,不能单计单位数量,也要计算面积。香港的房子太小,很多家庭会买超过一个单位,我哥哥以前在滙景花园便有三个单位,一个是书房,当年金庸在北角恒景园也有4个单位,一间也是书房。

第六点,也是最多人忽略了的一点,就是楼宇是会折旧的。假设楼宇的寿命是50年,香港单单换掉折旧的住宅,每年要建造5.44万个单位,才能够维持楼宇的数目不变,纵是楼宇寿命有100年,每年也要有2.72万个新单位,以作新旧交替。

现在恶果还未浮现,皆因危楼主要是五、六十年代的旧楼,但香港开始大量起楼是在七、八十年代,所以在二十年后,才是危楼大爆发的高峯期。


周显
12. 半肥瘦C9 2016-04-14 11:43:23
我真系有钱就买楼,买楼就系草钱,买楼唔系赌钱呀,呀SIR !
13. 占士 2016-04-14 11:48:50

啱价是对准备好的人而言的,对没有准备好的人来说,任何时候都不啱价! 哈哈哈

14. 自我陶醉 2016-04-14 11:56:45
Small Potato兄

绝对同意! 时机非常重要,结果亦系天同地之比。

有钱就买事实又系点?  当大部份人都觉得自己最有钱嘅时候,就系样样都已经炒贵哂,不但贵,而且质素差兼冇得拣嘅时候。睇下97, 同2015 就知。到啲嘢平时,又系人人穷到燶最冇钱嘅时候,永远都系贱物斗穷人,咁如果人人都有钱就买,冇钱就唔买,咪永远都系摸顶入市罗!

15. 历史长河 2016-04-14 12:05:22
多谢半肥瘦C9兄及小薯师妹认同,陶醉兄应该喺写俾我的,不过佢今次同以往一样,都喺冇咩新意,仲喺97,所以我不再回应佢。

陶醉兄,让风继续吹,请继续在97沈醉。
16. TO: 11楼 周显大师 2016-04-14 12:09:12
还有好似发展商的附属公司所持有的住户单位,有些只放租而不卖,有些租卖都唔放,最典型例子就柠檬茶:少甜甜,揸实约万个已落成的单位十几二十年唔卖唔租,只养老鼠曱甴,地租差饷照俾又点话啫,你吹咩!
17. 路人甲 2016-04-14 12:15:59

有钱买楼系应该的, 因为银纸不断贬值!
尤其08年金融海啸起至今, 银纸贬左一半有多,
100蚊相当於果阵50蚊咁上下, 哎, 真系令人难受....

仲有呀, 啲油价跌到历史新低, 香港D油站仲系收番一样价钱, 十几蚊@升, 无减过价!!
(Y_Y)'' 真系令人火都嚟!! 
政府@升有几蚊税,唔敢出声! 
石油商更加唔会减俾你拉, 
得闲罗, 咪一星期一次仲减少少, 兼好迟才通知MEMBER减价, 多数系MONDAY, 等你地班友仔工作都忙到死, 无心力嚟加油罗!! 简直 系暴利, 点解无人嚟嘈!!

飞机燃油附加费都已经唔俾再加啦, 可能政府无著数吧!
入油站D油仲咁贵, 为何政府一言不发?
18. 2011年开始 2016-04-14 12:22:50
东九龙住宅5月初到期,原价续租一年
19. TO: 17楼. 路人甲 2016-04-14 12:24:47
无钱就唔好学人买奢侈品揸车啦,交奢侈品间接税俾政府合理分配资源是件光荣的事情,是应该!
20. 横行既楼市 2016-04-14 12:28:10
香港楼市点解一系爆涨一系爆跌,点解唔可以横行20年,楼上横行对社会益处多多。辣招有助横行,点解几位江湖大佬一直指责政府不撤辣招?
21. 萧峰 2016-04-14 12:47:42
楼上仁兄

好简单,请问97大家乐套餐平均售价几多?个时25蚊一个餐好多选择,今日大家乐最平一个lunch都要35,仲冇乜选择。

如果民生产品唔加价、人工唔加、通胀又冇,可能楼市会横行。

22. 苦前业主 2016-04-14 13:33:38
To路人甲,
我之前都有讲过呢个话题,政府打压楼价系为人设想,系应该。但讲到油价,就话自由巿场无得干预。中产死得啦!

To19楼,
如果你咁谂就大错特错,是否只有高产才可以揸车?
车,可能你未有,所有以为车只是奢侈品,但搵食车就非也仲有好多都用电油,而且需要架车养活三代。

23. 苦前业主 2016-04-14 13:46:25
To3/F屋村师爷陈
讲得好!!!其实我一直怀疑泛民其实本身先至系共产成员,无理由每次暴动捉哂啲人,果头又放返哂出嚟,结果无事。而且呢班「泛共党」煽动班后生仔推动共产化。所以呢班后生仔好可怜,以为自己系本土派,自己唔知比泛共党利用。乜乜打倒地产霸权、电讯霸权嘅口号,连小学生都识,又叫政府回收电讯牌照,连打电话嘅钱都想政府找。即系由中产找数!仲唔系共产化!

24. TO: 22楼. 苦前业主 2016-04-14 14:07:02
你唔知政府对运输业用油是免税咗好几多年咩?我承认无车,但有车位收租呀・・・

仲有,你哋嫌油价费,可以花钱买新型电动车充电车顶当,车价入口税政府仲有宽免添,咁咪可以避开政府的高油价税。睇怕你无胆换电动车喇。
25. 引刀一快 2016-04-14 14:57:53
最后有一种人,追价买楼就够胆,楼价跌就唔够胆,在他们而言,楼价在屡创新高时反而会是啱价,楼价下跌,即使他们可以轻松负担,都不是啱价,这种人赌钱就会赢左缩,输左谷,是必输的人物之一, ”

我就正正系唔追价,跌到咁上下,就会入。
26. 引刀一快 2016-04-14 15:04:58
To 21楼 萧峰兄

97年我喺理工考试,当时里面间美心我见到30蚊一个鸡扒饭,过三四年左右,见到17蚊一个茄子饭。唔同时期,应对经济环境,不单会调整价格,仲会调整供应品种,对应市场需要。

往后几年,一定会有平货。
27. LYC 2016-04-14 15:09:17
26楼刀兄,你有什么理据将会有通缩呢,又系随口乱嗡?现在股市已经率先爆上。
28. 萧峰 2016-04-14 15:15:53
冇错,97后过多几年sars嘛,你咁比,冇野讲。

29. 引刀一快 2016-04-14 15:18:19
To 13楼 占士兄

啱价是对准备好的人而言的,对没有准备好的人来说,任何时候都不啱价! 哈哈哈”


咁请问对咩人嚟讲,任何时候都啱价呢?
30. to 引刀 2016-04-14 15:25:39
见到引刀兄d贴,心中只系不快
31. 望东楼 2016-04-14 15:29:40
刀兄,有。细佬有啲朋友系有钱身痕果只。最好用层楼吸干佢未来多年嘅流动性。
32. 苦前业主 2016-04-14 15:31:54
To24/F
现时Model X 卖价1M左右,车厂保证五年内trade in 75%回收,电动车大势所趋,嚟紧我都订咗架Model 3 0.5M有找,要出年第二季先香港落地,目前呢个Model全球已接单35万部,唔知你明唔明我讲咩呢?电动车已进入量产化大时代,我意思系越嚟越抵玩,电油快成中古品了,我唔系晒命,而系话政府政策对楼巿过份操控,但对油价就粒字不提,财富偏向大财团手,作为有产嘅你同我都受紧!明冇?
33. 引刀一快 2016-04-14 15:32:41
答案: 长河san

啱价啫,冇话一定要买吖,系咪?哈哈哈哈
34. 引刀一快 2016-04-14 15:43:03
萧峰兄、LYC兄

1997-2003系确实发生咗嘅例子,未来通唔通缩?借古喻今啫。

97之后三四年,边系sars喞!
35. 引刀一快 2016-04-14 15:49:50
To 31楼 东楼兄

有个故事,讲个日本仔同美国佬喺草原上遇到只狮子,美国佬马上走而日本仔换跑鞋,美国佬话:换咗跑鞋都跑唔过狮子嘅喇,仲唔走?,日本仔话:跑嬴你咪得罗!

社会上冇“美国佬”的话,又点会稳定呢。
36. 引刀一快 2016-04-14 15:54:09
大侠

我发现你呢排真系神叨叨,我几时回应20楼喞?
37. 萧峰 2016-04-14 15:57:57
引刀兄

所以话你系为窒而窒罗!

人地20楼系想问,「点解楼市唔可以横行」,你即刻攞通缩来讲,搵一切机会sell 你个point,都唔系人地想问既野!

38. 路人甲 2016-04-14 16:04:25

回:19

车 - 唔可以当系奢侈品, 某程度系必须品! 莫讲话私家车啦, 公型车, 搵食车, 乜车都要用燃油, 即使唔系油, 都要GAS 或者电!

自由巿场系一件事, 我地可以选择 ! 目前, 油商只有几间, 全世界来来去去都系果几间;
公平竞争法来讲, 佢地已经同流合污, 普通汽车全部都14.XX@升; 你讲无夹计卖油我都唔信. (相反, 国内做得好, 95/97等比较贵的油, 都已经明显地减价了! )
香港政府系呢方面应该发声! 这个与我有车无车无关系! 不平则鸣!

问题在油商价钱,没有因应入价高低而调节, 这个与我们俾消费税政府系两回事! 政府已经有反竞争条例, 也有反垄断情况, 事实系要出声及跟进! 请19/F 搞清楚件事! 

我不可能因为这样情况而怕左佢唔开车, 相反, 大家应该团结, 把社会倡议更加合理的行为, 这些也是良心回馈的做法. 赚钱之外, 也要有社会责任.

无疑, 大财团垄断各行各业已经系大趋势, 所以, 可以的话, 我会到小店去帮衬,买同样的东西. 支持一下!



39. LYC 2016-04-14 16:05:35
刀兄所讲系接近废话,完全冇point,令人好失望啊!
不如去努力发展自己事业,好过在这里浪费时间讲废话啦!
40. 乡下仔 2016-04-14 16:10:46
啱价!自住又供得起,确实现在楼价平了不少
41. 望东楼 2016-04-14 16:27:11
刀兄,果个日本仔应该叫羊子。羊嘅本性系将另一只羊放响自己同危险之间。
42. karl 2016-04-14 16:38:49
新盘一年供应2万伙佐佑, 即每月/星期要卖几多先可完全消化? 每星期又确实成功卖几多伙??
作为发展商/好友,日日唱好点吊高来卖最终都要面对现实..... 二手楼业主始终都是后知后觉
43. TO: 32楼. 苦前业主 2016-04-14 16:46:09
俗语有云:唔怕油贵,最怕你 运济【唔怕楼贵,最怕你 运济】一样道理。唔通买入住宅后,怕美国联储局不停加息咩?你买楼买车,并未预算将来的息口的变动,及油价的涨跌咩?香港油价几时都咁贵,这就不是社会的错,而是你不自量力的错。
44. 望东楼 2016-04-14 16:52:07
Karl兄,
现今业主就一年买两万个 (1858+1577)/2×12
三月份住宅物业交易中,该局已确定27宗须缴纳SSD交易,按月多5宗,税款额按月多63.3%至1,372万元;同期录147宗须付BSD交易,按月多逾1.37倍,税款额按月却少17.6%至约2.6亿元;同期录1,858宗须付DSD交易,按月多281宗,税款额为12.71亿元,按月增74.4%。
45. 占士 2016-04-14 17:04:40

To 29/F 刀兄,知道您会说是长河兄的! 哈哈哈

真是非常巧,当我问有关大陆相关事情的时候,长河兄也认为您会给出很好的答案的。您们真是心有灵犀!哈哈哈

 

To 31/F东楼兄,小弟认识的有钱身痕果只通常是存不到钱的,对於买楼都是只能望楼轻叹的那种! 哈哈哈

46. 望东楼 2016-04-14 17:22:08
占士兄,

同意,细佬有个砂煲兄弟,储够首期都可以系东京一铺清。不过呢类人通常好有人缘。所以几个兄弟挟持佢上咗车。
47. LYC 2016-04-14 17:28:27
你觉得两万多只不过系因为过去十年新楼供应特别小啊!
如再睇前十至二十年,平均都接近三万啦.何况现在人口多过以前咁多,还有国内人来抢货.
发展商见卖得慢,咪停工唔起楼罗,所以真系有两万都系一个问号,卖了一大部份,锁定利润,咪直头唔卖,摆几年等个市旺先卖仲赚得多呢!
好多有钱人扫紧货啦,睇野唔好太主观愿望,谂自己所幻想,股市都升番咁多啦!

指数已经由低位弹回几个%啦!
48. 占士 2016-04-14 17:56:53

东楼兄,有您们这些那么好的兄弟是他的福气!不过,您们帮忙让他上到车,往后是否能安全驾驶不出意外又是另一个问题!对吗?

49. 打工仔 Andy 2016-04-14 17:57:10
今日系茶餐厅午饭时, 坐我对面两个后生的嘅对话, 真系要思考下,
A同B讲, B兄你结婚后住边? B回答话住间一房私楼, 虽然是一房, 总是有私人空间, 都几好! 
A就问, 租定买? B回答话, 不是租不是买的, 是老爸嘅收租楼, 结婚借来住下先!
A就问B, 现在 d 楼都回调不少, 点解唔买? 
B就话, 买左楼唔使去旅行, 乜都无得玩罗! 
B仲话, 已经申请左公屋, 日后工作不用搏, 因为有公屋, 有钱就去旅行游世界, 不知几好!
听到我耳仔凸, 真系想赞佢叻仔! 

50. SHUN 2016-04-14 18:02:36
升得几百点又叫爆上?跌成万点(28000~18000)又叫乜呢?托市怪D乜春道理?
51. 引刀一快 2016-04-14 18:21:18
To 37楼 萧峰兄

搞笑,我都唔系回应佢!点解你咁夹硬嚟嘅?
52. 引刀一快 2016-04-14 18:34:18
To 41楼 东楼兄

唷,经典经典。
53. 萧峰 2016-04-14 18:38:39
楼上,我答左人地一句,你又跑过来撩我。

其实我冇乜兴趣同你拗架,因为你份人系为拗而拗,同埋一个唔开心,钟意爆粗口,同你讲野冇乜意思。


54. 引刀一快 2016-04-14 18:39:16
答句嘴都叫“撩”?你唔系大侠,系大爷喎!
55. LYC 2016-04-14 19:02:23
刀兄,其实点解你咁得闲和无聊?你冇野做?
56. 自我陶醉 2016-04-14 20:05:43
引刀兄,

你通气啲喇, 两位超人都觉得你阻住佢发达呀!

今日我同大超人讲:

如果系真正嘅长线投资者,个市跌只会等靓位密密入货,就算系好心,都只会讲一两次提吓就算,点会日日喺度催促人入市?  会咁做只有两类人,一类系地代,另一类系未走哂货嘅炒家。

我问佢系边一类,佢竟然扮懵答我:

“乜原来有楼人士只有两类人啊?唔系地代,就系炒楼?”


咁你都仲唔明?
57. 萧峰 2016-04-14 21:03:18
你要copy,就copy个full version啦,只会断章取义!

582. 萧峰2016-04-14 11:57:09
「点会日日喺度催促人入市?  」

几时日日催促入市?好友post小小新闻,已经被人窒到晕。

你又唔讲不停催眠买楼=跳楼、负资产的言论算咩啊?
58. LYC 2016-04-14 21:18:01
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160414/bkn-20160414180542773-0414_00842_001.html

创新高,宅友!有钱人不断扫货,新盘又加价,你又有乜理据通缩呢!
只识恐吓人买楼=跳楼,有何居心呢?
59. 市民 2016-04-14 22:32:11
哦,原来D聪明人就系扫呢D一眼就望晒嘅公屋款居屋,真可怜,何文田新盘卖唔去,竟然‘有'人走去‘扫‘,唔紧要,用十几万就可造一造势,值得嘅,之后挞諚就冇人知喇。
你话呢,地代几可悲,劈佣都冇生意,继续瞓天桥底啦。
60. 望东楼 2016-04-15 08:55:31
占士兄,我谂咁都算仁至义尽啦。
61. LYC 2016-04-15 09:45:51
傻仔,边有人会为咗造一造个势用新高价去买楼,讲啲野是否智障!因为四周围冇晒盘,焗住买,醒下啦!
我终於谂通咗班通缩王点解可以咁得闲,炒股更加输多赢小,都可以唔洗做,.
原来得佢住个区有通缩,唔挂知得啲钱咁好洗啦,我地个个都捱紧通涨,佢地就生活在通缩的世界,真系最醒系班通缩王呢!
62. 引刀一快 2016-04-15 11:57:26
To 59楼  市民兄

“扫货”呢招已经见怪不怪,依家仲要请埋网军日日吹楼价上火星,唔好以爲D网军系坏人,其实佢地嘅真人好似白燕张活游咁,日日捧住半碗饭,对住碟冇鲮鱼嘅豆豉流眼泪,好在菜叶唔驶钱买,喺街市垃圾桶执嘅,床上面瞓住黄曼梨,咳到鼻屎都跌埋岀嚟,你话冯宝宝系咪要畀心机做网军,猛写楼市go go go吖?
63. 引刀一快 2016-04-15 12:37:51
To 56楼 自我陶醉兄

有D人,就算自己走晒货都系要继续托市,因爲上年氹咗班姨妈姑爹入市,三年SSD,死都要死个市返嚟俾姨妈姑爹出货喇,唔系点收科呀!

不过你又唔好以爲可以继续见到佢地好耐,再跌多15%,佢地就会俾人放入红毛泥封存。
64. 市民 2016-04-15 14:16:48
哈哈,智障超人,四周冇晒盘!?赞到C眼开花都仲得呀,得闲唔好成日系公厠门囗收银仔,出嚟见吓人先得架!
65. 游山玩水 2016-04-16 09:15:28
辣招一日未彻消,个市冇得玩!香港本是一个资本社会!自由市场!