曾渊沧汤文亮吁勿心急买楼 猴年新盘斗散货细价楼料最伤
【本报讯】羊年楼市、股市风高浪急，升得快跌得更快，本报今年邀请到财经评论员曾渊沧及「细价楼爆煲之父」汤文亮论尽猴年楼、股、汇！两人齐为楼市把脉，认为上半年楼市会继续下跌，猴年仍然未有捞底机会。记者：程俊华摄影：马泉崇
问：猴年楼市有何预测？
汤文亮：之前数年楼价不断升是因为供不应求，但预期未来供应只会越来越多，今年最少有2.6万伙供应。「长实（1113）要货如轮转，连新地（016）都话有6,000伙新楼要卖，大发展商今年好肯定要卖楼」，而中小型发展商更加要卖楼，要去货。因此，相信一手楼定价一定不高，楼价依然会跌。
曾渊沧：楼价升跌在乎供求，近年每每以刚性需求多为由而推高楼价，但我从来不相信刚性需求，「每一个人买楼都希望楼价升，如果楼价跌，冇人想买完层楼之后又平咗，刚性需求都会冇咗或者推迟」。由於刚性需求是可以调节，楼价一旦下跌，需求自然又会减少。
■本报邀请到曾渊沧（左）及汤文亮（右）论尽猴年楼股滙。 马泉崇摄
问：楼市继续寻底抑或会喘定？
曾渊沧：「楼市一跌会跌几年，唔系一跌见底」。去年尾楼价见回落，但整体计仍有升幅。猴年楼市会否下跌，视乎发展商如何与政府博弈，如何定价卖新楼，如今发展商尚有周转余地，真正供应要到2018年才会涌至，所以猴年楼价未必会大跌。基本上楼市形势只会越来越恶劣，未来只会更差，因为再无供不应求的藉口推高楼价。
汤文亮：相信楼价会继续下跌，尤其是细价楼，估计上半年会急跌15%，会有少少恐慌，下半年会稍为回稳。至於中价住宅都会向下，幅度在一成以内；豪宅及超豪宅都不会跌价。
问：如何看发展商部署？
汤文亮：发展商不怕以略低价钱卖楼，因为如果楼价跌，卖地价亦会较低。如果大发展商继续以货如轮转方法去货，楼价跌未必对其不利，因为有足够资金去以低价吸回土储。惟中小型发展商项目不多，变现较心急，要散货！
曾渊沧：「发展商今年仲有条件同政府玩落去」！因为2016年真正供应其实未到，而政府是否真正可以继续推出土地？如果政府推出不到土地令供应断层，发展商又可以推迟新盘时间表，影响供应，到时又储到少少购买力。今年都是由发展商主导楼市。但肯定一手定价同二手楼相若，不会再有高价新盘。
问：猴年应否入市？
曾渊沧：「楼价周期太长，你miss咗呢个底，再等下一个底，要等十几二十年，搞到啲人不耐烦，呢几年咁高，啲人都不停冲入去买」。但要注意楼市一跌会下跌好几年，不会一跌见底，所以猴年不是楼价见到底的时间。而细价楼每次都是「升到最后一浸先会升」，如果买得起不应买细价楼。
汤文亮：由於现时市场上以低价或蚀让卖楼的人，好多都系被迫卖楼，因业主按层楼去借钱用来消费，要卖楼还钱。虽然平价盘源增多，但一如之前所讲细价楼在上半年仍会急跌，所以猴年应该继续「睇住佢跌」，除非有好逼切的自住需要才买楼。
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