过往政府玩大型土地招标，有一条不变定律，就是流标之后，下一次招标的落标价将会更加低，因为香港大地产商认为政府不会接受低标价，不会批出土地，供应不会增加，有利楼价，而土地尚未售出，夫死夫还在，到有需要时再落标，当时，政府是相当被动，在政府最初推行招标时，亦曾试过流标，我撰文说如果政府用一幅中型土地做试验，愿意接受低标价，绝不流标，下一次再招标时，地产商知道政府愿意接受低标价，他们反而不敢落低价，否则，地皮就会由其他地产商夺走，这是招标的基本道理。

　　上一次元朗地流标，市场上已经有流言话政府在供应上承诺无法实现，楼价在供应不足下会飙升，本来，流标是政府稳定楼价招数之一，但市场上有这样的流言，政府唯有在接著的招标，就算低价都会接受，而事实上历史再一次重现，深水埗项目招标，虽然有十几张标，但大多数以执死鸡为主，其实，香港中小型地产商见到销情不佳，资金不能够很快回笼，落低价标亦是意料中事，而大地产商落低价标因为他们认为政府不会接受，地皮最终会被收回，今次，做就了万科可以以低价夺得深水埗地皮，我相信万科是受到高人指点，能够推算政府就算几低标价都会接受，否则，市场上就会质疑政府供应假大空，就这样，万科就冷手执个热煎堆。

　　下一次招标，各大地产商知道政府会接受低价标，一定不敢怠慢，出价会非常合理，中标价将会接近估价上限，否则，就会再次给其他地产商甚至国内地产商夺走，这个过程就像是一条物质不变定律，流标是不会接二连三，倘若，真的是连续两次流标，这表示地产商出价实在太低，政府是不能够接受，大家就要留意，地产市道真的是不好。