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1. 萧峰 2015-12-24 09:03:22
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近日仍有唔少agent push 我买高价一手新楼，因为新楼可以八-九成按。佢地做事唔睇你需要，只是希望可以赚多d佣，一味push。真系好怀疑依家地代质素。
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2. 自我陶醉 2015-12-24 09:11:29
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好文章! 中肯和有警惕性，很值得没经历过97的年青人深思。
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3. 打工仔 Andy 2015-12-24 09:20:26
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无最少三成首期, 跟本不应买楼! 否则可以后果严重! 记得有个朋友同我讲, 97果时亲眼见过对面单位被银行拍门收楼!
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4. 望东楼 2015-12-24 10:10:38
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我大约01－02年左近睇过一个入门E仔。里面啲家俬系大到同间屋格格不入嘅。好明显系佢哋系走咗个大E，跟住大E搬细E，再走细E。唔知佢哋下一站搬咗去边。
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5. 西门吹雪 2015-12-24 10:17:58
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唉~其实高成数按揭亦有其可取之道GA~~如果做按保，唔系借财仔，加埋定息就更好~~ 先唔讲做咩鬼而家先买楼，假设你一定要买。比方说你有5成首期，但做足9成按揭，另外个4成可以买入公用股收息，中电就有4厘以上，可以赚息差。万一失业了，楼价跌了，供款就可以靠卖掉一些股份支付，立於不败之地了。相反，如果做5成按揭，失业了，楼价跌了无法加按，就被逼要卖楼了。 不过，如果你储左廿年先够一成首期个D就真系唔好谂住LA。
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6. 神祈小子 2015-12-24 10:24:07
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楼市下跌加埋高成数按揭，当中参与者的心情起伏得劲过过山车，一成的血汗钱转眼成灰甚至负资产，身心都好伤。反而真想上车者真的等多阵。
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7. 自我陶醉 2015-12-24 10:33:25
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Simon1兄唔系冇道理，不过，美国开始加息周期，所有套息资产都会有压力，油价现在低水平，如果反弹对通胀有压力，到时有机会双跌。
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8. 西门吹雪 2015-12-24 10:50:55
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自醉兄其实一D都唔醉，反而系最清醒0个个~~哈 无错~如果加息加到巴巴声，靠收息既公用股系会插下水。不过，经验话我地知，公用股既调整幅度很有限，而且多数会数年内回升。而且今日既美国好难加息加到巴巴声。 如果还是害怕既话，可以借出来做定期，付多少息差就可以买多个保险了。 不过都系个句LA，咁既市况都仲去买，就算FULL PAY都要睇路LA 哈哈
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9. 自我陶醉 2015-12-24 11:01:51
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回Simon1兄，小弟不太明白借出来做定期的意思，定期利息怎么会比按揭息高？
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10. 打工仔 Andy 2015-12-24 11:04:22
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11. 西门吹雪 2015-12-24 11:09:03
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回自醉兄~ 借出来比少少息差成本，用以保险之用。因为过冬需要玩金流。 假设最壊情况楼市跌多了，到时想再加按就难了~~
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12. 自我陶醉 2015-12-24 11:13:56
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13. 凝风 2015-12-24 12:08:03
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最少三成首期 <==唔靠唔到父母既人，要储几耐呢？400万....三成首期120万，已经唔好讲其他税、佣钱
尼个城市都悲哀
其实点解星加坡可以做得咁好，有无得借镜，求分享
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14. 真真薯片 2015-12-24 15:09:02
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西门兄既方法系有道理, 不过实行唔易, 好多人坐住旧钱或股票好易不明不白咁输左/洗左/借左比人/唔见左, 所以放晒落层楼就最安全, 当然高手就另计
如果真系高手, 100万买内银股, 然后做有货short call, 每件收10-15%回报基本上风险唔大, 不过都系知易行难, 要高手先做到啦
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15. 西门吹雪 2015-12-24 15:36:44
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真真兄所言甚是。 而家内银四倍几pe, 10-15%short call,好易吾小心卖鬼左。虽然有价赚，但ｄ钱到时又吾知点洗，哈。如果short call 最好价外多ｄ，拾5-8% 好啦。
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16. Duncan 2015-12-24 15:45:15
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小市民买菜都格价, 买楼此等大事却不想清楚, 发展商二按到九成, 是为了帮助年青人置业吗? 我想到一个形容, 棉里藏刀, 他日还不了钱变银主盘, 发展商都可能收不足借出二按的部份, 但他们角度, 都只是赚少了 假设起楼成本30蚊, 卖出是100蚊, 银行借出60蚊给业主, 发展商借多30蚊给业主, 即是发展商成本大约是30+30= 60蚊, 最后如果成为银主盘, 卖出后只够还一按给银行, 而发展商收不回30蚊二按, 结果只是业主破产, 发展商何乐而不为, 赚尽和赚少了的分别吧
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17. 西门吹雪 2015-12-24 15:45:32
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其实我话借大ｄ，心入面都系做呢ｄ。不过盲好们连公用股都吾敢买，觉得楼竟然仲比中电港灯都要安全，你同佢讲期权？留反淡气吧啦 xDDD
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18. 满记 2015-12-24 15:52:24
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记得读书时，人囗只五百万。现在已七百多万，楼市无人买，都要租啦。你觉得可以睇得好淡吗？ 每年供应有多少?
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19. CD ROM 2015-12-24 16:37:06
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之前经过d新盘, agent实过来话, 1成首期必批............... 请记住, 魔鬼在细节...............
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20. CD ROM 2015-12-24 16:41:27
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回#13 凝风
如果你讲既系首置自住, 30万首期, 30年供, 月供万中, 难在那里???
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21. 真真薯片 2015-12-24 18:02:50
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西门兄,
做short call当然做远d, 收2, 3%够啦, 但系同一批货个个月收2, 3%, 其实都几和味嫁, 但系真系去做既人, 又少之有少
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22. 老饼 2015-12-24 21:53:21
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薯片兄,你所讲的SHORT CALL,是如何操作呢?可否详细告知,Thx.
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23. 安多安多 2015-12-24 22:22:51
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唔系好明~ 点解9成就会易放弃
采取五成按揭的是不会那么轻易放弃，采取九成按揭的态度就完全不同采取高成数按揭买家是有机会在楼价稍为下跌便会放弃
<<< 放弃左就咩事都没? 个后生今年上车的话. 入左伙都系背住一身债 . 放弃唔放弃都系都系一身债, 点会唔挑那X顶硬上?
唔通真系破产7年又一条好汉. ?
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24. 西门吹雪 2015-12-24 23:51:08
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老饼兄，如不介意小弟代答吧 Short call 就系沽空认购期权。在有货之下沽空价外期权相等於我要在某个比现价高既位置沽走手上既货。如果价到就成功沽货加赚期权金，但失去了股票升高於合约价既利润。如果价吾到，就不需沽走手上既货，但仍白白袋了期权金。
例子，939现价5.43，我们可以沽空5.5既认购期权(2016年1月到期，现价0.112),大约就是2% 既月利润了。不过，月回报2-3%太容易会卖走了手上既货。吾想咁样，可以沽空较价外既call。同样以939为例，沽空5.75既call 就可以有大约0.77%既月回报，冇咁易卖掉手上既货。
之前亦同自醉兄讨论过冇货想接货时亦可以用short put。单边既call put buy sell 已经有此功用，不同既期权组合千变万化。例如在有些少货时沽空马鞍式组合，就可以进可攻退可守，吾进吾退就２面赚期权金，哈哈
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25. 两餐一宿 2015-12-25 08:52:46
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"如果还是害怕既话，可以借出来做定期，付多少息差就可以买多个保险了。"
想请教Simon 兄，借出来做定期的意思是怎样? 如果同放在mortgage link 户口比较，哪一个做法好一点？
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26. 西门吹雪 2015-12-25 10:15:35
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做mortgage link 比做定期好，连息差都吾驶蚀，但吾系间间行有。 其作用就是备用现金。经验告诉我们，大银行即使你负资产，按时供款都吾会call loan。四成既备用现金已经立於不败之地。相反，而家吾借，等到跌多了，想借都没法了，到时若咁啱失业，问你点算。prepare for the worst.
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27. 两餐一宿 2015-12-25 12:09:24
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谢谢Simon兄详细回答!
这样安排是进可攻，退可守! 不过最重要都系自己不要手痕，乱用D钱...
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28. 老饼 2015-12-25 13:07:31
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谢谢Simon兄的回复,我地D老坑要慢慢了解一下希望搵到餐茶,Anyway, Many Thanks.
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29. 真真薯片 2015-12-26 22:20:56
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西门兄解释得好, 在下只补充一点, 有货short put要赢既关键系一开始批货要买得平, 例如2个几买3988, 一年息已经7-8%, 再做埋short put, 一个月收0.5%, 即系一年又收多6%, 计埋息, 就真系冇得输啦
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30. 老饼 2015-12-27 12:29:41
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谢谢薯片兄及simon兄,另我曾在某银行做过trade(我不太懂),是#6837及2628,低过定价就接货高过就收钱,定三个月做约二十万货,一个月后对方投降收得约1900蚊银行收近千元费用我实得几百元,这又是什么trade?谢谢候复.
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32. 细价楼劈价成交速报 2015-12-28 10:55:11
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中原区达鸿表示，新近录劈价沽出的擎天半岛5座中层A室，实用面积620方尺，建筑面积836方尺，属2房间隔，向东南望内园景。今年中，业主放盘叫价1,430万元，其后一直坚持1,300万元水平，自8月股灾后，市场气氛转弱，业主开始调低叫价至圣诞假期前夕的1,100万元，最后累积减410万元，终以1,020万沽出，实用尺价16,452元，创下今年以来擎天半岛银码新低纪录。原业主於2009年以835万元买入单位，账面赚185万元，升仅22%。
同类成交:
26/05/2014 1期 6座 18楼 B室 12年 $1,100万 625尺 848尺 $17,600/尺 $12,972/尺 05/12/2007 2,358日 28%
12/06/2014 1期 6座 19楼 B室 12年 $1,130万 625尺 848尺 $18,080/尺 $13,325/尺 14/04/2009 1,872日 71%
14/04/2014 1期 3座 25楼 A室 12年 $1,150万 620尺 836尺 $18,548/尺 $13,756/尺 30/06/2011 1,005日 11%
21/01/2014 1期 3座 20楼 A室 12年 $1,190万 620尺 836尺 $19,194/尺 $14,234/尺 21/11/2001 4,436日 247%
16/09/2014 1期 6座 25楼 B室 12年 $1,220万 625尺 848尺 $19,520/尺 $14,387/尺 22/11/2001 4,663日 240%
21/01/2014 1期 3座 36楼 B室 12年 $1,300万 625尺 848尺 $20,800/尺 $15,330/尺 25/09/2006 2,664日 130%
03/12/2014 1期 5座 40楼 A室 12年 $1,330万 620尺 836尺 $21,452/尺 $15,909/尺 12/11/2007 2,559日 75%
14/08/2015 1期 6座 41楼 B室 13年 $1,450万 633尺 848尺 $22,907/尺 $17,099/尺 23/05/2005 3,711日 133%
16/07/2015 1期 3座 67楼 B室 13年 $1,688万 633尺 848尺 $26,667/尺 $19,906/尺 23/11/2007 2,779日 87%
18/06/2015 1期 3座 57楼 B室 13年 $1,508万 633尺 848尺 $23,823/尺 $17,783/尺 15/12/2001 4,923日 229%
根据估价, 每层差价约 6万, 今年8月, 41楼成 $1450
相差 21层 ~= 130万
即系 8 月时, 成交单位市价约 $1320万
现成 $1020, 平左 ~23%
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33. 高成数按揭的风险 2015-12-28 11:04:49
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对於中大价楼, 比细价楼风险更大
细价楼本身已经可以经 HKMC, 申请高达 8-9成, 一按, 年息 H+1.7 CAP 2.15%
中大价楼, 原本只可借 5 成, 发展商一按 8-9成, 息率头3年已经比一般银行高, 3年后如果转不回到一般银行, 更要捱高达 P or P-1 息. 3年后可能会有一大批中大价楼被迫转售 / 成为银主盘.
我一个月前都被发展商8成一按吸引, 走左去睇 Robinson 80. 谂住 400万首期就可住 2000万楼, 首 3 年 3% pa, 之后 P-1. 但一计数, 唔掂, 剩系利息成本, 一个月要 $46K, 加埋管理费 $50K. 但果度租, 我上网搵, 叫紧 43K.
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34. 真真薯片 2015-12-28 12:30:12
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大价楼正常黎讲业主应该底厚, 有大量门路借钱, 一个月供4,5皮系闲事, 相当於公司请多两个同事而已
不过有冇个体房个头唔够大但系纯粹因为楼市升而炒大价楼, 其实本身唔具备“有钱佬底厚”既条件就做左大价根业主呢？果d大价楼就比较牙烟啦
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35. to 34/F 2015-12-28 13:27:35
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我正正就系个头唔够大, 想死充果 D. 一般月入十松万中产.
400万首期借 1600万, 供 6万几, 比 5万息, 我系比得起的, 但系真系已经好博, 冇险可守可言.
但一听到系 Robinson road 80, 就觉得好 high. 谂住比少少首期就住到西半豪宅, 几威下.
发现商就系想吸引我地 E D 贪冒虚荣的小中产.
可想而知, 系几咁危险.
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36. Peter Pan 2015-12-28 18:05:47
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To 26/F Simon兄, 及各位师兄, Simon兄说"做mortgage link 比做定期好，连息差都吾驶蚀，但吾系间间行有" 本人与父亲共持有一物业(差几年供满). 正想做加按买自住楼, 问过有关银行的 mortgage link account , 但有最高存款限制, 只能做loan amount 一半. 因此加按变现是有一半是牵涉利息成本. 本人想请教, 应该趁现在楼价还未大幅下跌时即时加按变现等待入市良机, 其间付些微利息支出; 还是看中合适荀盘决定要买时才加按变现?
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37. 自我陶醉 2015-12-28 19:19:56
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30楼 老饼兄
股票同期权在银行做，赚到到畀佢食哂! 搵大型证券行问问价，包你有惊喜。 期权风险主要来自杠杆，如果有钱接货先short put, 有货先short call， 做好风险管理，期权的确系好嘅投资。有咩好得过，等靓价入货，都仲有人畀钱你洗，哈哈！
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38. 呱呱叫 2015-12-28 20:00:12
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39. 西门吹雪 2015-12-28 22:49:40
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Peter pan 兄 现在借可借大ｄ。大市底部好难估，如果借大左，又早左入都好危险下。所以我一直话系防守用的。借左来再买，就一定要好有信心同决心才可
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40. 老饼 2015-12-29 01:08:12
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谢谢陶醉兄回复,其实我买卖股票都在证券公司,但你说的期权我未做过而银行职员推介就帮下佢跑数,但真系佢赚个份仲多过我,我再了解一下再去股票行做trade,谢谢.
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41. 困惑人 2015-12-29 01:12:35
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向各位高人请教: 本人及先生50岁没有子女，住私楼仍有按揭。在大围有一间三房未补地价但已供满的居屋， 楼龄19年 (美松苑只需搭10分钟绿色小巴便到大围港铁站)，现由长辈居住。 困惑: 1) 这间居屋值不值得补地价，长期持有？ 就算要卖也要等长辈颐养天年之后才可。 2) 现在楼市高，补地价约需150万(绿表市值350万) ，可同时申请贷款，供30年。扣除补地价余数便放入ML, 等待市跌时，加上蓄储如有能力便再购细价楼收租。居屋日后便可出租及做逆按揭，因不打算自住。 3) 若等楼市跌，补地价金额便下降，但不知等到何时及跌几多，值不值得等？ 因怕年纪越大便越难做按揭，银行是否批贷款及年期又几长？ 若不批，便需要用蓄储作补地价之用。 还是有更好的方法？ 请各位仁兄赐教，感激不尽
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